智研精品报告

2017年中国房地产行业发展趋势及市场前景预测【图】

房地产 2017-07-17 06:08

2017年4月，热点城市限购限贷加上按揭贷利率逐步上行，整体成交热度下行。我们监控的全国40城市成交指数4月为352，较3月环比微幅下行9.3%，同比降幅扩大5.24个百分点至25.7%。4月40城市住宅成交指数为376，环比回落10.1%，同比显著下滑29.74%。

其中，限购城市同环比均下滑，我们监控的22个限购城市商品房成交环比回落15.1%，同比降幅扩大8.45个百分点至40.2%；而18个非限购城市环比微幅上行1.95%，同比增幅扩大4.79个百分点至20.6%。目前，调控城市进一步扩容，并且调控措施逐步由行政手段逐步延伸到银行端的信贷收紧，基本面下行更加明确，预计未来总体成交热度将继续下行。

相关报告：智研咨询发布的《2017-2022年中国房地产市场运行态势及投资战略研究报告》

全国重点40城市商品房成交指数

数据来源：公开资料整理

限购和非限购城市成交指数

数据来源：公开资料整理

重点40城市及限购、非限购城市成交同比增速

数据来源：公开资料整理

推盘方面，推盘环比继续上行，但受供给端控制影响，17年以来总体推盘水平不及去年同期水平。库存方面，商品房和商品住宅库存分别环比微降1.69%和2.18%，库存总量继续下行。去化周期方面，成交端回落导致去化放缓，4月份我们跟踪的26城市商品房去化周期（6月移动平均）由上个月的15.2个月上行至15.5个月，32城市住宅去化周期（6月移动平均）则由上个月的7.56个月上行至7.85个月。

批售比数据来看，2017年4月份，批售比数据（销售规模/批准上市规模）继续回升，由3月份的1.32小幅上行至4月份的1.33。我们认为目前小周期所处的位置本质上没有发生变化，依旧处于下行阶段，预计未来批售比数据将呈现趋势性回落。

全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方）

数据来源：公开资料整理

全国26城市商品房库存面积及去化周期

数据来源：公开资料整理

全国32城市住宅库存面积及去化周期

数据来源：公开资料整理

全国商品房销售批售比

数据来源：公开资料整理

百城价格指数变化及环比

数据来源：公开资料整理

2017年4月份二手房成交环比回落，同比则连续下滑5个月。我们监测的15城市二手房成交指数4月为569，较3月环比下行20.56%,，同比继续显著下滑21.9%。价格方面，4月份二手房价格指数环比微涨0.73%，环比增幅收窄明显。先行指标方面，中原经理指数和中原报价指数均呈现明显的下行趋势，尤其是中原报价指数再次回落至100以下，预计未来二手房成交热度将继续回落，逐步进入量价齐跌阶段。

15个重点城市二手房销售指数

数据来源：公开资料整理

全国重点城市二手房价格指数

数据来源：公开资料整理

2017年1-4月，300城市土地供给建筑面积合计5.98亿平米（累计同比+1%），其中，一线城市2016万平米（累计同比+117%），二线城市1.97亿平米（累计同比+0.3%），三四线城市3.81亿平米（累计同比-1%）。

300城市土地整体供给情况

数据来源：公开资料整理

一线城市土地整体供给情况

数据来源：公开资料整理

二线城市土地整体供给情况

数据来源：公开资料整理

三四线城市土地整体供给情况

数据来源：公开资料整理

2017年1-4月，300城市土地成交建筑面积合计5.00亿平米（累计同比+1%），其中，一线城市1902万平米（累计同比+157%），二线城市1.68亿平米（累计同比-2%），三四线城市3.13亿平米（累计同比-0.2%）。2017年1-4月，300城市土地出让金合计1.03万亿元（累计同比+52%），其中，一线城市1627亿元（累计同比+167%），二线城市4998亿元（累计同比+35%），三四线城市约3721亿元（累计同比+51%）。

300城市土地整体成交情况

数据来源：公开资料整理

2017年1-4月，300城市住宅用地供给建筑面积合计2.61亿平米（累计同比+3%），其中，一线城市703万平米（累计同比+90%），二线城市1.02亿平米（累计同比+14%），三四线城市1.53亿平米（累计同比-5%）。2017年1-4月，300城市住宅用地成交建筑面积合计2.30亿平米（累计同比+8%），其中，一线城市631万平米（累计同比+143%），二线城市9034万平米（累计同比+12%），三四线城市1.34亿平米（累计同比+4%）。2017年1-4月，300城市住宅用地出让金合计8362亿元（累计同比+64%），其中，一线城市1057亿元（累计同比+217%），二线城市4307亿元（累计同比+36%），三四线城市2998亿元（累计同比+86%）。

300城市住宅用地供给情况

数据来源：公开资料整理

300城市住宅用地成交情况

数据来源：公开资料整理

整体来看，4月宅地供需同比双降，成交继续量跌价涨，受热点城市土拍新规影响溢价率本月再次有所回落至50%以内。分城市看，17年以来一线供地节奏明显加快，且推动成交同比显著增长。同时，受成交结构性影响（住宅成交占比提升），出让金、楼面价较去年同期均大幅增长。二线城市受政策调控影响，宅地市场逐步趋于理性，溢价率回落至50%以内。三线城市整体依旧偏弱，但成交端复苏带动部分强三线宅地市场升温。

300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积（万平米）