2017年深圳市城市行业发展趋势分析【图】

深圳城市阳芬 2017-06-15 05:20 来源：智研咨询

1、深圳市城市更新发展历程

深圳市城市更新政策经历三大发展阶段。

深圳城市更新政策最初雏形其实在 1986 年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》，其中部分提及农村的旧城改造。正式从专门的政策文件形成的角度来看，深圳城市更新起源于 2004 年。当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》开启旧改的政策文件，从而启动了大规模的城中村改造，其后于 2007 年进一步出台的《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，则将工业地同样开始纳入城市更新范围。整体而言这一阶段属深圳市关于城市更新的初步探索阶段。

深圳城市更新的历史进程

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第二阶段则是深圳市城市更新政策的逐渐成熟期。首先是 2009 年正式发布《深圳市城市更新办法》，正式统一城市更新的说法，同时提出“拆除重建”、“功能改变”、“综合整治”三类更新模式；其后相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作规程，涉及城市更新项目从单元计划申报，到专项规划编制审批，再到实施主体确认、房屋产权注销等一系列规范化操作流程。本阶段基本形成了深圳城市更新的各项政策框架。

第三阶段则是整个深圳市城市更新的升级加速期。首先是 2012 年，政府为解决城市更新中遇到的各种具体问题，连续出台了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》；其次在 2014 年发布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。而 2016 年发布的《深圳市城市更新“十三五”规划》，则明确了未来 5 年深圳市城市更新目标，进一步让深圳市城市更新进入快车道。

2、深圳市城市更新政策

根据 2009 年深圳市政府发布《深圳城市更新办法》，城市更新项目分为 3 种：综合整治类、功能改变类、拆除重建类。综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。

拆除重建类城市更新是指对城市更新单元内建筑物进行全部或大部分拆除后重新建设的更新改造行为。拆除重建类城市更新应严格按照城市更新单元规划和城市更新年度计划的规定，经依法确定的改造主体组织实施。它通过更新计划的申报、更新单元规划的审批，重新确定建设用地面积、开发强度，并重新确定开发主体，签订新的土地出让合同。拆除重建类相对而言实现的经济效应较高，对于参与的开发商而言受益相对较多，但同时政府对拆除重建类项目设定了严格的准入条件。

城市更新三种方式

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城市更新是深圳城市转型的主要途径，是城市空间拓展的重要手段。在竞争日趋激烈的区域形势和资源环境约束的背景下，通过对用地效益低下的城市区域和产业空间有计划地进行整合改造、挖掘潜力，可以促进老城区活力重振与新城区结构优化，促进全市产业布局优化和产业结构调整，促进社会结构优化调整。同时也能进一步盘活城市低效区域和产业空间，进一步挖掘潜力并提升与转变城市功能。

深圳城市更新通过各类政策创新有望实现多重意义

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3、深圳市城市更新目标

2016 年 11 月 21 日，深圳市规划国土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》，规划期内，争取全市完成各类更新用地规模 30 平方公里。明确指出了未来 5 年内的改造方向和总体目标。积极推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建。旧住宅区更新采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。

深圳“十三五”规划示意图

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在所有的更新区域中，蛇口片区、福田保税区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城、龙岗中心区等成为全市重点更新区域，将形成城市新的增长极。

同时具体到执行的数据上，《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》提出了 6 大目标。深圳争取全市完成各类更新用地规模 30 平方公里；其中，拆除重建类更新用地供应规模为 12.5 平方公里。推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建，旧住宅区更新采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。而在规划期内，完成城市更新固定资产投资约 3500 亿元。

此外，在城中村改造方面，完成 100 个城中村或旧住宅、旧商业区综合整治项目，完成约 20 个城中村住宅改造项目，满足 50 万人的现代化住房需求。同时规划期内力争通过更新配建人才住房和保障性住房约 650 万平方米，配建创新型产业用房总规模约100 万平方米。在旧城区更新指引方面，文件提到“采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建”。

深圳城市更新政策要求