2016年中国房地产销售情况分析【图】

    我国政府于 1999 年起在全国范围内逐步推进城镇居民住房制度改革， 这一政策极大地促进了国内房地产和建筑行业的快速发展。近十年来，商品房和保障性住房的建设和销售面积均有大幅度增长。

    ①商品房

    我国商品房主要分为住宅商品房、商业营业用房、办公楼商品房三种类型，其中住宅商品房在我国商品房中占有主要地位。

    A、住宅商品房

    2005 年我国住宅商品房年销售面积为 49,587.83 万平方米， 2015 年增长至112,406.00 万平方米，年均复合增长率为 8.53%。 2010 年以来，受房地产调控政策的影响， 2011 年和 2012 年住宅商品房销售面积增速放缓。 2013 年，我国商品房住宅销售面积较 2012 年增长了 17.52%，增长速度快速回升。 2014 年全国经济下行压力较大，房地产刚性需求减弱，同时房价下跌导致房地产投机性需求退出， 2014 年住宅商品房销售面积下降。 2015 年，政策环境改善，在行业政策定调去库存、信贷政策持续宽松支持消费的背景下，居民购房门槛和成本降低，住宅商品房销售面积增长。

    从短期来看，我国行业政策存在进一步宽松的空间，包括供给侧的定调去库存、保障房货币化，以及需求侧的信贷金融支持合理住房需求、税费减免优惠加大、降低刚需购房门槛等，住宅商品房销售规模有望进一步扩大。从长期来看，随着我国城市化进程的持续推进，住宅商品房依然保持较大销售规模。

2005-2015年我国住宅商品房销售面积及增长率变化图

    由于住宅商品房销售面积约占商品房总销售面积的 87%左右，因此住宅商品房的销售对卫浴行业有较大的影响。最近五年，我国住宅商品房销售面积复合增长率为 3.78%，出于谨慎方面考虑，以近五年最低增长率 2%来保守估计，预计 2016 年至 2019 年，我国住宅商品房的销售面积将分别达到 11.47 亿平方米、 11.69 亿平方米、 11.93 亿平方米及 12.17 亿平方米。

    B、商业营业用房

    在我国城镇化进程中，新型城市发展规划及商业环境不断升级，需要大量开发购物、餐饮、娱乐休闲等商业营业用房。 同时，商业营业用房受国家房地产调控政策的影响较小，形成了对卫浴产品持续、稳定的市场需求。

    2005 年至 2015 年，我国商业营业用房年销售面积从 4,081.38 万平方米增长到 9,252.00 万平方米，年复合增长率为 8.53%。近三年我国商业营业用房年销售面积增速逐渐放缓，我国商业营业用房销售面积及增长率的变化图如下所示：

2005-2015年我国商业营业用房销售面积及增长率变化图

    C、办公楼商品房

    随着我国经济的增长及城市化建设的加速，办公楼房地产业也随之迅速发展。 2005 年至 2015 年间，办公楼年销售复合增长率为 10.26%。 2008 年由于受经济危机影响，办公楼销售面积下降幅度较大，但 2009 年国家相关经济刺激政策出台，办公楼销售面积有了较大幅度的回升。 2010 年以来，我国办公楼商品房的销量面积增速逐步提升。 2014 年全国经济下行压力较大，办公楼商品房需求减弱，办公楼商品房销售面积出现下降。 2015 年房地产政策环境改善，办公楼商品房销售面积有所回升。近年我国办公楼商品房投资额持续增长， 2015 年达到 6,210 亿元，预期我国办公楼商品房的市场需求依然可观。

    2005 - 2015 年-我国办公楼的销售面积及增长率的变化图如下所示：

    ②保障性住房

    根据国家规划，“十二五”期间我国要建设 3,600 万套保障性住房。据财政部的统计数据显示， 2013 年、 2014 年及 2015 年全国保障性安居工程财政支出分别为 3,816.72 亿元、 4,319.49 亿元和 4881.01 亿元，分别较上年增加 16.29 亿元、502.77 亿元和 561.52 亿元，增长 0.43%、 13.17%和 13.00%，全国共开工建设城镇保障性安居工程分别为 666 万套、 740 万套和 783 万套。

    根据《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，截至 2014 年底，全国共改造各类棚户区住房 2,080 万套、农村危房 1,565 万户。该意见指出，按照推进以人为核心的新型城镇化部署，实施三年计划， 2015 至 2017 年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房 1,800万套（其中 2015 年 580 万套），农村危房 1,060 万户（其中 2015 年 432 万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。国家对保障房建设的大力投入和不断推进，为国内卫浴行业的发展提供了新的历史机遇。

    相关报告：智研咨询发布的《2017-2022年中国房地产行业深度调研及发展前景预测报告》