2017年中国房地产行业发展趋势及市场空间预测【图】

房地产 2017-01-22 06:10

根据统计，2016年前11月全国商品房销售面积13.6万平米，同比增 24.3%，已超过 2013 年全年 13.1 万平米的历史高点，销售额 10.3 万亿元，同比增 37.5%。分月看，销量在4月份达到同比高点后快速回落，9 月再度拉升。10 月销量环比降 15%，11 月小幅回升 2%，但同比增速降至 8%，创全年新低。70 城房价环比涨幅也在 4 月、9 月达到高点，10 月、11 月快速收窄。

32 市新房月销量及同比

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国家统计局商品房月销量及同比

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32 市新房销量累计同比

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百城住宅价格指数同环比

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70 城新建住宅价格指数同环比

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百城、70 城房价环比上涨城市数占比

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2015 年一线城市新房成交量累计同比达 30%，表现优于二三线城市，房价由 2015 年二季度率先开始上涨，并急速拉升。到了 2016 年销量增速开始放缓，9 月起连续三个月累计同比为负，当然这也有去年同期基数较高的缘故。从房价来看，2016 年前 9 月一线城市同环比涨幅基本维持在 25%及 2%左右，表现较为平稳，10 月 11 月环比涨幅快速收窄，由 9 月的 2.74%降至 11 月的 0.59%。

2016 年一季度二线城市新房成交量同比快速拉升，尽管在 10 月 11 月出现回落，但累计同比依然在 43%的高位，领跑一三线城市。二线城市房价从 2015 年末开始逐步回升，略晚于一线城市，但 2016 年环比涨幅屡创新高，同比涨幅不断扩大，表现靓丽，截止 11 月末 70 城房价同比涨幅前十的大部分都是二线城市，包括合肥、厦门、南京等。9 月末新政后，房价环比涨幅同样快速收窄，由 9 月的 2.65%降至 11 月的 0.79%。三线城市前 11 月新房成交量累计同比 23%，2016 年开始房价稳步提升，环比涨幅逐步扩大，11 月升幅由 9 月的 1.41%回落至 0.63%。

重点一二三线城市新房销量累计同比

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百城一二三线城市新房价格环比涨幅

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百城一二三线城市新房价格同比涨幅

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分月来看，在销售回升的带动下，新开工、土地 2016 年年初都有不错的表现，房屋新开工面积同比由 2015 年全年的-14%跳涨至 16 年 1 月的+14%且一路上扬，至 4 月达到高点，而土地购置面积同比跌幅同样在 2016 年初快速收窄。随着新开工和土地市场的回暖，地产投资增速在 2-4 月快速拉升，累计增速由 2015 年全年的 1.0%升至 4 月末的 7.2%。二季度开始新开工增速开始回落，截止 11 月末累计增速为 7.6%，相比 1-4 月下降近 14 个百分点；土地购置面积则表现相对平稳，累计同比基本维持在-6%左右。地产投资在二季度稍有回落，但整体变动不大，前 11 月累计升 6.5%。

2016 年二线城市销售表现优异，根据万德 100 个大中城市的数据，土地市场同样最为火热，26 个二线城市全年土地成交建面同比升 9%，但成交总价同比升幅达到 76%，溢价率基本维持在 60%左右。而一线城市土地成交建面及总价全年同比均有所下跌，跌幅分别为 22%及 19%。三线城市土地成交建面全年同比下跌 14%，但成交总价同比升 15%，量跌价升。值得注意的是，二线城市土地市场自 10 月份开始溢价率出现明显回落。

销面、新开工及土地购置面积累计同比

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销售额、房企开发资金及地产投资累计同比

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月地产投资额及同比

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月房屋新开工及同比

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月土地购置面积及同比

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100 城土地成交建面、总价累计同比及溢价率

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一线土地成交建面、总价累计同比及溢价率

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二线土地成交建面、总价累计同比及溢价率

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三线土地成交建面、总价累计同比及溢价率

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2016 年前 11 月新增人民币贷款累计约 11.6 万亿元，同比增约 4%，基本与去年同期持平，但其中居民户中长期贷款约5.3万亿元，同比大增91%，占整体新增人民币贷款的比重高达45%。从存量余额来看，截止 2016 年 9 月末人民币房地产贷款余额约 25.3 万亿元，同比增 25%，占各项贷款余额的比重攀升至 25%，其中个人购房贷款余额约 17.9 万亿元，同比增 33%，占各项贷款余额比重 17%，增速及占比均创 2012 年至今新高。对于房企来说，随着定金及预收款、个人按揭贷款大幅好转，资金面也整体维持宽松，2016 年前 11 月房企到位资金累计同比增 15%。

中央经济工作会议上，提到货币政策用到了“稳健中性”，并在多处强调了防控金融风险和抑制资产泡沫，其中在“促进房地产市场平稳健康发展”的单独一段中特别提到了“房子是用来住的、不是用来炒的”，“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”，以及“宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房”，2016 年四季度出现了一些收紧房企融资的消息，部分城市也开始限贷、提高房贷利率，预计 2017 年整体流动性偏紧，针对楼市，如 2016 年一刀切式的货币宽松政策可能不会在 2017 年出现。

月新增人民币贷款及居民中长期贷款情况

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新增人民币贷款及居民中长期贷款累计同比

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人民币房地产贷款余额及同比

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房地产贷款余额及个人购房贷款余额占比

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个人住房贷款加权平均利率/%

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房企开发资金来源及构成累计同比

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房企开发资金来源构成占比

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根据国家统计局数据，实施了调控政策的重点 23 个城市商品房销面占全国商品房销面的比重自 2015 年开始持续提升，2016 年 1-11 月大约为 27%。具体看分月的情况，2016 年 10 月、11 月 23 个调控城市销面环比不断下降，同比增速快速下滑，11 月降至-9%，相比前 11 月月均水平下降 17%，而剩余未实施调控的城市销面在 10 月环比下降了 15%之后 11 月有所回升，但同比升幅依然快速收窄，11 月降至 13%。2016 年前 11 月调控城市销面累计增 30%，非调控城市累计升 23%。在“因城施策、抑制泡沫”的政策基调下，预计 2017 年重点城市销面调整将是大概率事件，假定 23 个重点城市销面同比降 25%，剩余城市销量基本与 2016 年持平，则 2017 年全国商品房销售面积降幅在 10%以内，大约在 7%左右。

销面、新开工及土地购置面积累计同比

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调控 23 城销面占全国比重（少昆山）

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调控 21 城销面情况（少昆山、天津）

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非调控城市销面情况

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从历年数据来看，2008 年、2014 年楼市表现较差的年份销面占施工面积的比重也比较低，整体来看 2009 年开始商品房销面占施工面积的比重进入下行通道，2014 年最低降至 16.6%，2015 年开始小幅回升，2016 年前 11 个月比重升至 18.2%，预计全年比重可达 19%。假定 2017 年比重在 18%左右，按 2017 年销售同比下降 7%倒推，施工面积同比变动约在 -1.5%-+4%之间，同时假定单位建安成本增速为 2%，则 2017 年施工投资增速约为 1%-6%之间。根据土地购置费和施工投资的预测，2017 年地产投资增速大约在 0%-5%之间，新开工同比下降 10%以上。

土地购置费及商品房销售额累计同比