大佬们的“冬天”，来了【图】

    背景

    今年楼市持续低迷，国家统计局最新数据显示，今年11月全国房地产开发投资增速创新低。在此背景下，12月14日,数位地产大佬在不同场合“看衰”楼市。万通集团主席冯仑称，“地方政府把互联网小三扶正，房地产下堂”；SOHO中国有限公司董事长潘石屹称，房地产日子一天不如一天；一贯唱多的华远集团原董事长任志强都表示，“没有看到任何理由能阻止（楼市）下滑。”

中国房地产行业（图）

资料来源：智研咨询整理

    冯仑 “活下去”是地产商立足点

    内容选自产业信息网发布的《2014-2019年中国房地产业行业竞争格局及投资方向研究报告》

    “世上只见新人笑，哪见旧人哭。房地产是旧人，互联网是新人。以前房地产跟地方政府的关系，直接是招商引资，登堂入室，吃饭都是坐主桌的。现在换了位置了，互联网扶正了，房地产下堂了。现在唯一给的面子，就是边上坐着，但看别人吃。”12月14日，万通集团主席、万通投资控股股份有限公司董事长冯仑在“三亚•财经国际论坛”上用这样一组比喻描述当下中国房地产的现状和前景。

    冯仑认为，在中国经济发展了二十多年以后，房地产已经到了行业发展重要转折期。目前中国的城镇化已经过50%，城镇人均住房超过30平米，而三四线城市人口几乎没什么增长。

    “在这种情况下，以住宅快速开发销售为主导的房地产的增长模式，和以地方政府通过不断卖地，扩大城市范围，摊大饼发展模式的城镇化，还能继续吗？”冯仑认为“不能想象（现有模式能继续）”。

    冯仑认为“活下去”是房地产公司的立足点，而活下去的关键就是把自己的事做好。“只要一直进步着，虽然不像互联网这么妖娆，但仍然能有安身立命的地方。”“虽然房地产下了堂，但转变模式后发展空间仍巨大。”

    任志强 没有看到任何理由能阻止下滑

    12月14日，在全国工商联房地产商会2014年会上，华远集团原董事长任志强一反常态，发表看空楼市言论。

    任志强表示，从我国房地产业发展景气指数来看，2008年是一个最低潮，2012年又出现一个低潮，但是这次还没有止住，11月我国房地产业发展景气指数为94.30，已经超过历史最低点，而且还在继续下滑。

    国家统计局12月12日公布的数据显示，今年11月，全国房地产开发投资增速降至11.9%，为2009年8月以来新低。任志强称，到年底和明年年初会是一个持续下滑的趋势，并且不会发生改变。

    任志强称，目前开发商的库存很大，大概预售面积已经超过6亿平方米，而接近6亿平方米已是历史上最高峰。这意味着目前的预售面积已创造了新的高峰。

    比起库存的巨大压力，任志强称，开发商的到位资金情况更惨，12月到目前为止几乎为零。任志强对于开发商目前所拥有的资金情况显得更加悲观，“到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。”

    任志强表示，从目前情况来看，今年年底和明年年初房地产投资将延续下滑趋势。如果货币政策没有发生大的变化，投资下降趋势仍会继续，至少到目前为止没看到任何理由能阻住。

    潘石屹 房地产日子一天不如一天

    同时出席“三亚•财经国际论坛”SOHO中国有限公司董事长、联合创始人潘石屹也表达对房地产的担忧。在主题发言里，潘石屹称，中国经济发展有很多问题，房地产的日子一天不如一天，但还是有机会。

    近年来，包括万达、绿地等中国不少房地产企业都投资海外，SOHO也“空仓满两年”。潘石屹在论坛上称，因为“对前景看不清楚”，“在这个动荡的时候，我们还是采用最保守的办法。”

    “我记得两年半前，SOHO中国在宣布转型的时候，有好多分析师、基金经理都很担心，就是要把销售物业转变成持有物业，我们的现金流能不能扛得住？两年半时间过去了，我们扛住了”，潘石屹说，“在别人大规模出手拿地的时候，我们还是很理性的。”

    对于海外投资的地产企业，潘石屹表示，未来大量机会还是在中国。“放眼全球经济，日本已经两个季度的经济负增长，俄罗斯更不用提了，石油的价格跌到63美元，卢布贬值63%，这日子怎么过呢？美国情况好一点，但也就集中在几个大城市里。”

    “中国有一些企业家到美国比较偏远的城市大量投资，现在看，在纽约曼哈顿前后几条街，中国人投的（房地产）还能赚钱，跑得远一点的就要小心。”潘石屹称。

    王健林 不要再抱有房地产再次高潮的幻想

    12月14日，万达集团董事长王健林在全国工商联房地产商会2014年会上，也表达了对中国房地产前景担忧。“不要再抱有房地产再次高潮的幻想。”王健林认为，说黄金时代过去白银时代到来也好，房地产危机也罢，中国房地产行业在接下来十年不转型将岌岌可危。

    “从2006年以后这几年，实际上是一个‘非常态’的时期。”王健林表示，在这之前接近20年的时间，房地产行业必须要买对地，设计要合理，定价要差不多，还得加上会吆喝，房子才能够卖出去。

    “这几年，特别是2008年第四季度以后，房地产就进入了一个‘疯牛’状态，卖房子就像卖白菜一样。”王健林认为，尤其是2013年和2012年，它比2011年上涨近40%，这种增长是不正常的。

    与此同时，王健林表示，不要再对房地产行业抱有任何幻想。

    “可能房地产从业人员还在幻想，经过一两年的调整，经过货币刺激，或许2015年下半年再呈现高潮，然后就可以套现，有这种想法不切实际。”王健林说。

    王健林判断称，中国的房地产还会继续往前走，但不可能再呈现出2012年与2013年时的“疯牛”状态。“不过也不要幻想房地产崩盘，因为强势的政府和中国的经济增长不会允许这种情况发生。”

    夏海钧 以价换量才能过冬

    12月14日，在全国工商联房地产商会2014年会上，恒大地产集团总裁夏海钧称，去库存增销量，以价换量，中国的房地产行业才能度过现在的寒冬。

    夏海钧表示，中国的房地产在从一个高峰逐渐下行的通道里面，这是个大趋势。从今年到明年，他对市场的判断是，房地产的价格应该是维持在一个平稳的状态，但量会有上升。今年恒大地产就是以价换量。

    “我们今年的价格升得不多，但是我们是提前第一个在香港市场完成我们的目标，去年是1100亿，今年是1200亿，明年还会坚持这个大的方向。只有这样，我们才能够度过现在这个寒冬。”夏海钧称。

    此外，夏海钧认为房地产的集中度会进一步提高。“今年甚至到明年，很多中小房企会面临着一个更加困难的境地。”

    夏海钧说，“对于现在房地产行业低谷来说，会成为大发展商的并购机会。也就是说房企两极分化会进一步加剧，大企业可能更大更强，小企业可能面临着一些并购的机遇或风险。”

    夏海钧表示，原来房地产企业是以开发贷、个人信贷为主体的资金来源渠道，而未来两三年时间里，房地产金融创新可能会成为任何一个房地产企业的主旋律。

    朱中一 未来房地产将不再是支柱产业

    “房地产确实进入了一个新的常态，随着经济增速由高速向中高速转变，房地产也进入了一个换挡期，面临着结构的调整期，未来对房地产的投资很可能降低，更多的是尊重房地产自身的规律。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一在此间举行的“三亚•财经国际论坛”上表示。

    朱中一认为，新常态下，中国经济发展将加速从要素驱动、投资驱动向创新驱动转变，房地产与稳增长、调结构、转方式、惠民生、防风险都有关系。

    同时，城镇化发展必然涉及房地产，朱中一认为，二者必须相协调，既不能滞后，但又不能超前，超前就成了造城运动，造成了资源、能源的浪费，甚至造成了风险的加大，建议政府尊重房地产的规律和地区差异性的特点，进一步实施好分类调控的体系。

    朱中一同时表示支持房地产税立法，认为在立法的基本思路形成以后，应该及早征求意见，通过公开立法的过程，给民众时间准备，有利于促进房地产市场的平稳健康发展，促进二手房市场和租赁市场的成长。

    “让这个过程更加公平一点，更加公正一点，更加透明一点，可能是政府需要考虑的问题。”朱中一说。

2013年国内房地产景气指数

资料来源：智研咨询整理

    中国房地产行业现状

    （1）2013以来的趋势 定方向、调结构、改革

    2012年底，中国新一届政府确立了“城镇化”的发展思路。中国试图要改变以往以“土地”为核心的房地产发展模式，转变到以“人”为核心的发展模式。在旧的模式下，依附于土地的城市居民并没有分享真正的经济发展成果，城市棚户区泛滥；农村居民的土地、住房资源等没有获得统筹发展的机会；户籍制度阻碍城市化、劳动力自由流动；地方政府定位偏差等。在新的发展模式指导下，中央政府将开展一系列的变革，旨在促进房地产市场健康发展，而不是被动的“调控”。在未来若干年，改革释放的房地产发展红利可能有以下几方面：

    1. 从培育世界级中心城市到与城市群发展并举带来的二三线城市、小城镇房地产发展需求。

    2. 城市品质升级带来的将近100个城市的棚户区改造、旧城改造将带来数以万亿计的房地产发展机会；

    3. 新一轮土地改革，城市用地模式、农村建设用地\宅基地产权确认等带来的城市与郊区统筹发展机遇；

    4. 住宅地产的产品升级，伴随经济发展带来的商业地产、旅游地产、养老地产的发展潜力；

    5. 旨在调节以房地产为主的财产税——房产税即将出台，调节房地产存量，挤压泡沫，促进社会公义；

    6. 由于沿海产业内迁、城市自主产业发展带来的房地产市场发展重点从沿海到中西部城市；

    7. 户籍制度、城乡二元管理体制终结带来的农民工在城市置业的大量需求，城镇化发挥真正的动力；

    一系列的房地产发展趋势将引领房地产朝着更健康的方向发展，使房地产由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向增量、存量并举发展转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。总之，房地产将成为中国“城镇化”发展战略的引擎，是民生为主的产业模式，而不是投资家的乐园。

2014年上半年商品房销售面积与增长情况

资料来源：智研咨询整理

    中国房地产市场发展的直接动因还有：人口因素（及家庭裂变）、交通因素、技术升级。由于60年代、80年代末的两轮人口婴儿潮带来的人口红利将大力推动中国经济发展和房地产消费。可以预期的是，中国政府即将改革实行了30年的计划生育政策，马上面临新一轮人口生育高峰，将直接推动中国经济和房地产在未来30年的发展。另外，由于当前人口结构的变化，老龄化速度加快，到2020年底，老龄人口将占总人口43%，人均GDP的升高和庞大规模的老龄人口将催生旅游地产、养老地产的快速发展。中国高铁技术在2001年获得重大突破，并快速开始了全国的高铁路网建设。预计到2020年底，中国高铁将建成2000公里，连接100个大中型城镇。中国高速路网也已基本建成，通车里程达到5000公里。高铁和高速公路将大大缩短城市间的距离，为房地产置业空间、消费升级提供可能。未来，互联网技术、地碳生态建筑技术大量在房地产及物业管理中的应用，也使得房地产产品与服务的升级、居住环境的改善提供可能。这些都是中国房地产发展在未来的巨大引擎。

    因此，无论中央政府即将出台的改革措施及实施计划推动如何，中国房地产行业必将进一步的发展，只不过发展的结果是更良性还是更畸形的选择而已。房地产的发展质量将主要取决于中国政府是否具有举重若轻、审时度势的远见与智慧，改革的勇气与执行力。

    如何“暖冬”

    未来10年发展趋势和特点

    展望未来，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。当前问题的重点只是调整房地产结构不良带来的系列问题，比如高房价。可以预期的是，2013及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

    第一， 城镇化路径确立。以城市棚户区改造、旧城改造为主的城市品质升级成为重要的“造城”模式。从聚集产业的三大经济圈城市到产业转移后的城镇群建设，将带来大量的产业地产发展机会。另外，住宅地产、旅游地产也将获得增长。

    第二， 国际化趋势明显。受国内市场逐渐平衡、投资环境、竞争等影响，企业纷纷实施国际化战略。包括投资、融资、人才、开发等领域均有大力实践者。比如2010年以来万科、万达、碧桂园、卓达、鑫苑等在美国、东南亚、澳洲、俄罗斯、英国等的国际化项目。

    第三， 企业由土地为核心的盈利模式向以产品为主的盈利模式转变。过去，由于土地出让模式的影响，土地价格的上升是众多企业获利的重要途径。捂盘、缓慢开发等现象不断。未来，将以产品为主导展开企业间的竞争，企业回到核心组织能力的建设轨道上来，房地产产品有利于快速提升。

    第四， 房地产金融属性的加强。房地产由单一的银行贷款及影子银行（信托）支持演变为专业的投资基金（REITS）与地产的结合等，进一步降低国有银行系统的风险并提高民间资本的利用效率。

    第五， 房地产与互联网经济的结合，智慧技术的大量应用将提高房地产产品与服务的水平。

    第六， 房地产真正形成产业，包括生产方式、劳动力水平等众多产业要素将得到优化组合，有助于提高房地产的产业水平。

中国房地产行业生命周期分析

资料来源：智研咨询整理

    中国房地产取得飞速发展和巨大成就。自1998年中国住房制度改革以来，确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业。

    在新一轮改革红利刺激下，中国房地产产业必将进行良性的结构调整，提升住宅地产的品质，众多企业纷纷布局国际化，走向中国以外的地区和国家进行包括投融资、项目开发、项目合作等在内的发展道路。在中国第三产业快速发展背景下，大量的中国企业也开始培育发展商业地产、旅游地产、养老地产，借鉴优秀的国外行业、企业经验，走出一条独特的中国模式发展道路，为中国经济发展贡献力量。