2011年北京商铺市场供需问题分析

    1、2011年内北京商铺市场仅有7项目入市

    由于市场待入市的项目较多，加之过去3年的供应高峰和市场低谷，投资者和开发商显得更为谨慎。许多待入市项目纷纷推迟入市时机，因此，本年内仅有7个新项目入市，包括NOVO潮流百货、凤凰汇、悠唐广场二期、华润五彩城一期、前门大街二期、斯普瑞斯奥特莱斯、分钟寺新业广场和北京世茂百货。新增供应量为334,928平方米，较2010年大幅下降76.5%。新开业项目的开业状况都较2010年开业的项目有明显好转，多数项目都能以接近满租的状况开业。但多数新项目人流稀少，加之目前激烈的市场和同质化定位，大部分新项目缺少有效的营销渠道，还需要经历漫长的养商期。

    2、北京商铺市场需求状况

    2011年北京商铺共成交532952.51平方米，其中预售商铺成交36万余平方米，其余为现房项目成交；成交总金额约为140亿元，成交均价为26323元/平方米。值得注意的是，与写字楼市场走势不同，商铺市场下半年成交火爆，占市场成交总量的份额明显增加；而且我们观察到，现房商铺与预售商铺的成交占比大约是1:2。搜房网数据分析师表示，商铺投资比较灵活，对成交数据细加分析就会知道社区商铺和住宅底商等面积小、总价少、投资成本低、风险相对可承受的商用物业更受投资者青睐。

                                                                                                                  资料来源：搜房网

    从全年累计成交数据来看，2011年累计成交面积超过5000平方米的商铺项目有26个，排名前十位的如上表；其中社区商铺和住宅配套商业超过一半。具体来看，力宝广场、融科创意中心、大成青塔商厦、开行大厦、东亚•上北鑫座、世茂•工三等项目主要是大单成交构成全年成交量，而东方华庭、林肯公园一期商业（水晶布洛阁）、保利茉莉雅苑、香悦四季花园、霄云里8号、保利东郡苑、富力又一家园、唐宁ONE等项目为代表的社区商铺或住宅配套商业则是由持续的、面积不等的成交量构成全年成交纪录，更能体现出投资者对此类项目的关注度持续趋热。

    成交均价方面，望京SOHO和银河SOHO的成交均价都在9万元/平方米以上，荣膺2011年度最贵商用项目；除开行大厦、世茂•工三等纯商业项目和保利东郡苑、林肯公园一期商业（水晶布洛阁）等个别成熟的住宅配套商业外，其余项目成交均价在1.1万-3万元/平方米不等，且多数处于2.5万元/平方米以下。与写字楼市场相同，商铺市场目前也正处于价值被低估的状态。

    另据搜房网数据监控中心对全市在售商铺报价监控显示，报价涨幅靠前的项目多位于崇文、朝阳、海淀、东城的次核心商业区，而跌幅较大的项目多位于朝阳传统商圈和大兴亦庄等新兴商圈，表明2011年主城区次核心商圈和近郊区县商铺项目逐渐走入投资者视野。

资料来源：搜房网

    2011年北京在租商铺项目中，共有26个楼盘报价发生变动，其中涨价项目21个，降价项目5个；最高涨幅为114.29%，最大跌幅为25%。

资料来源：搜房网

    我们观察到变价项目中相当数量的商铺类型属于写字楼底商，如中海广场、金长安大厦、北京财富中心等。这显示出写字楼底商由于拥有较好的地段和稳定的人流量、客群的消费能力较强等优势，使得商家在选址时比较偏好这类商铺。

    业内数字显示，总体而言，在2011年，多种业态零售商对优质零售商铺的需求依然不减，众多国际知名品牌在北京开设新店、扩张或续租。北京中高端购物中心的整体平均空置率下降到9.8%，环比下降0.7个百分点，同比下降4.3个百分点。时尚服饰仍旧是北京优质商铺主要业态。譬如，Alexander McQueen和Vivienne Tam继续扩张，与此同时，其他知名品牌包括American Eagle、Hogan以及Forever 21亦首次挺进国内市场。其次，由于多数中国人生活品质的提高，特别在饮食方面的要求不断增长，餐饮业对于商铺的需求也不断上升。同时，鉴于中高收入阶层不断上涨的消费需求，珠宝、电子产品、娱乐、家居产品以及汽车等业态对于物业的需求也随之增长。

    根据搜房网数据监控中心的统计，目前北京大量在租商铺已经进入“满租”状态，约占市场中所有在租商铺的半数左右。2012年一些高品质项目将陆续入市，为市场带来优质商铺、商场增量，会在一定程度上影响北京在租在售商铺市场的整体格局。另一方面，局部区域的商业氛围的整体培育日渐成型，商铺租售价格上扬将相对领先整体市场。