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国五条个税新政对京二手房市场影响有限

2013年05月29日 11:30:50字号:T|T

    内容摘要:北京的住房成交量曾在3月出现过“末班车效应”。北京市住房和城乡建设委员会数据显示,2013年3月,北京二手房网上签约套数高达43780套。4月,这一数字骤减至6736套。

    新房成交量下探,二手房略增,总体成交量则在下滑。这是5月以来北京的楼市成交行情。调查发现,北京二手房价格5月下旬开始止跌企稳,交易量有所回升。

    统计数据显示,“国五条”细则要求最为严格的北京,5月1日~27日住宅共签约11551套,环比4月同期的11911套有所减少,其中,新建住宅签约6001套,环比减少16.5%,二手房签约5550套,环比增加17.5%。

    北京的住房成交量曾在3月出现过“末班车效应”。北京市住房和城乡建设委员会数据显示,2013年3月,北京二手房网上签约套数高达43780套。4月,这一数字骤减至6736套。

    北京东四环附近,96平方米的全南向两居室,总价381万元,这是北京朝阳区青年路西里的国美第一城小区5月27日成交的一套二手房。这套房屋是业主2009年以49万元的价格购入的,属于不满五年、须按“交易差价20%”的新政缴纳个税的房源。这套房屋不含税费的价格是340万元,但签订合同时,为了降低税费的计算基数,买卖双方参照该地区的过户指导价,以171万元签订合同,在171万元的基础上减去49万元的原价,得到一个差价,然后在这个差价基础上扣除营业税和契税部分,业主近4年来所付的贷款利息约20万元,以及装修费用,就是这套房子的交易差价,在此基础上,乘以20%即这套房源交易的个人所得税,在17万元左右。

    按照北京市场上税费一般由买方承担的规则,这意味着,买方要比按交易价格1%征收的老政策多承担15万余元的个人所得税。最后,加上营业税、契税和个人所得税,买方为此套房屋支付了381万元,单价超过3.95万元/平方米。

    不过,根据统计数据显示,目前北京交易的二手房中约九成是满五年唯一房,因此,上述20%个税交易案例相对罕见,个税新政对京二手房市场影响也相对有限。

    二手房成交火爆的3月份,上述国美第一城区域满五年唯一住房的价格在3.7万元/平方米左右,4月份开始,成交惨淡,但单价已上浮至3.8万/平方米,呈有价无市的状态,5月延续了4月份的价格,成交量则开始回升。

    北京国五条落地细则对新建住宅市场的影响,远远超过对二手房市场的影响。5月全月的住宅成交量可能低于4月份。

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