国五条个税新政对京二手房市场影响有限

    内容摘要：北京的住房成交量曾在3月出现过“末班车效应”。北京市住房和城乡建设委员会数据显示，2013年3月，北京二手房网上签约套数高达43780套。4月，这一数字骤减至6736套。

    新房成交量下探，二手房略增，总体成交量则在下滑。这是5月以来北京的楼市成交行情。调查发现，北京二手房价格5月下旬开始止跌企稳，交易量有所回升。

    统计数据显示，“国五条”细则要求最为严格的北京，5月1日~27日住宅共签约11551套，环比4月同期的11911套有所减少，其中，新建住宅签约6001套，环比减少16.5%，二手房签约5550套，环比增加17.5%。

    北京的住房成交量曾在3月出现过“末班车效应”。北京市住房和城乡建设委员会数据显示，2013年3月，北京二手房网上签约套数高达43780套。4月，这一数字骤减至6736套。

    北京东四环附近，96平方米的全南向两居室，总价381万元，这是北京朝阳区青年路西里的国美第一城小区5月27日成交的一套二手房。这套房屋是业主2009年以49万元的价格购入的，属于不满五年、须按“交易差价20%”的新政缴纳个税的房源。这套房屋不含税费的价格是340万元，但签订合同时，为了降低税费的计算基数，买卖双方参照该地区的过户指导价，以171万元签订合同，在171万元的基础上减去49万元的原价，得到一个差价，然后在这个差价基础上扣除营业税和契税部分，业主近4年来所付的贷款利息约20万元，以及装修费用，就是这套房子的交易差价，在此基础上，乘以20%即这套房源交易的个人所得税，在17万元左右。

    按照北京市场上税费一般由买方承担的规则，这意味着，买方要比按交易价格1%征收的老政策多承担15万余元的个人所得税。最后，加上营业税、契税和个人所得税，买方为此套房屋支付了381万元，单价超过3.95万元/平方米。

    不过，根据统计数据显示，目前北京交易的二手房中约九成是满五年唯一房，因此，上述20%个税交易案例相对罕见，个税新政对京二手房市场影响也相对有限。

    二手房成交火爆的3月份，上述国美第一城区域满五年唯一住房的价格在3.7万元/平方米左右，4月份开始，成交惨淡，但单价已上浮至3.8万/平方米，呈有价无市的状态，5月延续了4月份的价格，成交量则开始回升。

    北京国五条落地细则对新建住宅市场的影响，远远超过对二手房市场的影响。5月全月的住宅成交量可能低于4月份。