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一场疫情,对中小房企而言,基本算是灭顶之灾了,100多家房地产公司破产?改变了很多买房逻辑……[图]

2020年02月18日 09:30:27字号:T|T

    2月17日0—24时,31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团报告新增确诊病例1886例,新增重症病例1097例,新增死亡病例98例(湖北93例,河南3例,河北、湖南各1例),新增疑似病例1432例。

    当日新增治愈出院病例1701例,解除医学观察的密切接触者27908人。

    截至2月17日24时,据31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团报告,现有确诊病例58016例(其中重症病例11741例),累计治愈出院病例12552例(北京核增7例),累计死亡病例1868例,累计报告确诊病例72436例(新疆生产建设兵团核增2例),现有疑似病例6242例。累计追踪到密切接触者560901人,尚在医学观察的密切接触者141552人。

    湖北新增确诊病例1807例(武汉1600例),新增治愈出院病例1223例(武汉761例),新增死亡病例93例(武汉72例),现有确诊病例50338例(武汉37152例),其中重症病例10970例(武汉9222例)。累计治愈出院病例7862例(武汉4219例),累计死亡病例1789例(武汉1381例),累计确诊病例59989例(武汉42752例)。新增疑似病例788例(武汉340例),现有疑似病例4194例(武汉1799例)。

    累计收到港澳台地区通报确诊病例92例:香港特别行政区60例(出院2例,死亡1例),澳门特别行政区10例(出院5例),台湾地区22例(出院2例,死亡1例)。

    01

    在疫情的阴霾下,企业复工复产终于进入到了“进行时”。

    各类企业尤其是中小企业都在“盼春风”,即便历来多金的房地产业也不例外。进入2月份以来,一些省市陆续开启了房地产的“放松政策”。

    2月11日,去年的卖地大户杭州发出了“国土10条”,其中涉房部分主要在土地,调整了土地出让的时间节点,约定在1月31日至2月20日期间的土地出让金可以延期缴纳。

    2月12日,三个热点城市同时“放松”。

    无锡连夜发布了17条具体意见,几乎涉及房地产各个环节,税费延期、放宽预售、交付顺延等措施,对房企来讲都是利好消息。

    西安出台了“西安房地产10条”,其中主要针对的就是土地出让和规划,缓交出让金、土地保证金比例下调、土地款缴纳50%即可办理不动产登记。

    而南昌的政策和西安则比较类似,土地保证金比例调整为20%,住宅或商住混合用地出让金可以缓缴6个月。

    除此之外,天津、嘉兴、承德、上海等10余城市,房地产市场都在不同程度地放松。

    划重点:

    现在这些政策基本都是利好房企,针对购房者的没啥放松,限购、限售什么的一点没变。

    当然,上游变了,下游不会一点不变。

    02

    为什么会出现这么多松动政策呢?因为现在的房地产企业太难了。

    1、2月份本来就不是传统的楼市旺季,今年基本冰封了,其实1月末受疫情影响销售已经回落,百强房企1月份同比下跌了12%。

    2月份至今,线下售楼处仍复工无望,即便是复工,“门可罗雀”的现实情况,销售更是无从谈起,大型房企已经开始“云卖房”了,疫情虽然有向好的预期,但是还没有结束的征兆,多数房企已经对三四月份的小阳春不再抱有幻想。

    这说的还是规模房企,Top100的房企,对于中小房企而言,基本算是灭顶之灾了,2月份还没过完,已经有100多家房企破产了。

    更惨的是,2020年,偿债高峰又来了。95家房企年内到期债券总额超过5000亿元,较2019年上涨45%。

    钱是命脉,但缺钱却是常态,没有钱进来,花销却没有减少,所以房企现在已经打响了现金流保卫战。

    03

    从前面这两点你可以看出,地方政府和房企都很关注今年的房企走势。

    黑天鹅乱飞,家里有矿也得操心啊。

    受疫情打击,复工艰难,其实经济压力很大,就拿大家时不时会提到的GDP来看吧,2019年是99万亿,粗暴折算下,一天2712亿,14天就是37968亿,这是啥概念呢,差不多跟瑞典2019年的GDP差不多,大概能排在全球24名。

    这还没考虑增速,所以保增长的压力很大,一直作为地方政府收入的大头,土地财政的主角地位还是不可撼动的。

    不少地方开始催促复工,土地拍卖也已经开始了,为了防疫,想要参与土拍,隔离、测体温的措施已经用上了,并网络直播监督,北京春节后的首场土拍,3块地拍卖,12家房企竞争,最终80.05亿成交。

    身处疫区的武汉,也没有停下卖地的脚步。

    因为新冠病毒肺炎疫情,武汉的土地出让按照“网上报名、网上审核、视频揭牌、特情特办”的原则处理,部分土地的挂牌时间虽有延期,两块2019年挂牌的武昌区住宅、商服地块的挂牌出让截止期,都到了2月19日,货值达到了280亿。

    该花的钱,还是要花的,毕竟房企想要生存,就不能断粮。没钱就没地,没地就没钱,陷入恶性循环,那就是死路一条咯。

    04

    这些变化对于普通人买房的影响大吗?

    说实话,还是挺大的。特别是坚定了一些摇摆的中间族群买房的决心。

    比如,短短一个月时间,很多人认可的“租售同权”遭遇挑战。

    疫情防控,不少地区都以“硬核”著称,“回家太难了”,不少人已经从吐槽上升到崩溃模式了。

    不少城市的小区已经开始封闭式管理了,而面对返工潮,居委会、物业已经成为各个小区最大的“当权者”,但有些操作就让人不太能接受了。

    成都有社区直接禁止市外租户进入小区,业主也不准将房子租给外地租客,如果实在是想进小区,业主和租户各拿50万的“保证金”。

    50万才有进小区资格,可是能够随随便出得起50万保证金的,还需要租房吗?

    虽然社区很快道了歉,但是伤心是真的。但是因禁止租户进入小区而“流落街头”的社交媒体求助信息越来越多,也有不少人就因为禁止进入而踏上了返乡的归途,而返乡的路也不是那么好走的。

    社区物业没有指令、没有文件,但是有自己的规定,合法租户有文件甚至法律可依,但是自己租户的身份“不符合物业规定”。

    当房产证成为小区的出入证的时候,不少人还是发现,“骂天骂地骂人都没用,买房还是硬道理。

    05

    某地还曾经出现过一个悲剧,一个感染者选择轻生,因为当时医院还无法收治,而他更担心回家传染妻女,很多人看的眼泪涟涟,平复下来大家也会讨论:如果有两套房子,这样的悲剧或许就可以避免了疫情中,家,可能是最能给你带来安全感的一个地方,所以我们从不担心刚需、刚改的欲望。

    但疫情何时结束,确实对今年的市场影响很大。基本判断如下:

    1、总体来说,维持15万亿的市场规模是个大概率事件。

    参考去年:2019年销售额15.9亿,1、2月占了8%,3月9%,所以疫情要是2月能控制,全年可能受影响4-5%,要是拖延到3月,估计会在10%左右,要是再晚一些才能搞定,那就得再写篇文章了;

    2、理由有三个:

    1)地方政府要保收入,一城一策,在房主不炒的大原则下推出适当的宽松政策刺激销售是题中应有之义,这个很考验地方主政官员的智慧;

    2)房企要谋生存,债务到期,销售不畅,回笼资金的压力会促使他们做出很多不寻常的事情;

    3)购房者除了刚需之外,因为普遍的通胀预期,如果限售政策宽松,核心城市的房产投资会抬头。

    3、购房的策略也没有太大的改变,那些有竞争力的城市依然稳健,那些平均工资4000,房价15000的三四线城市依然缺少上涨的动力。

    即便是武汉这样的疫情重灾区,二手房的下跌趋势已经出现,统计局的数据表明二手房环比跌了0.4%,但城市的基本面不会因此改变太多,反而出现了更适合的黄金坑机会。

    06

    当然,这场疫情,确实让购房者发生一些变化,比如:

    1、医疗资源的分布会成为购房的考量重点之一,医疗条件好的区域会受到追捧,在一些严重的时候,好地段能救命。

    2、2003年非典之后,低密度的板楼大受欢迎,塔楼、板楼的价值开始分野。这次疫情强化了这一点。

    非典时期的著名案例就是淘大花园,一共有19座塔楼,香港确诊1755例,死亡300人,淘大花园确诊321人,42人死亡,而病源是一位患者曾在位于淘大花园的弟弟家上了个厕所,而病毒就是通过一条污水管连接的水厕、洗手盆、浴缸、浴室地漏的排水口,进入到其他住户的家里的。

    而在这次疫情期间,广州保利天悦小区再爆出有人隐瞒疫情,导致18栋3户中招,6人确诊新冠肺炎,整栋楼200多人被全部隔离。

    8、9万的房子尚且如此,采光差、通风差和人口密度高的普宅塔楼,即便不是地震、火灾等天灾,遇上病毒这样更加难缠的对手,也只有遭殃的份儿。

    总之,如果你这两年有买房的意愿,有投资的意愿,等疫情结束了,可以多花一点时间看市场,2020年,机会很多。

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