一、楼市成交、供应、价格情况综述
杭州房地产市场在过去几年中整体呈现量价齐升的情况,根据杭州市统计局数据,2017年杭州商品房成交面积2054万方,销售额共计4181亿,商品房成交单价为20354元每平。除了在2014年,房地产市场热度有所回落以外,杭州楼市在最近几年整体呈现供需两旺、量价齐升的良好状况。
杭州商品房销售情况
数据来源:公开资料整理
相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国房地产行业市场竞争格局及投资战略咨询报告》
2017年,杭州市商品房销售面积相对于2016年则小幅下滑至2054万方,相比2016年同比下滑12%,但整体销售均价则快速上涨至20335元每平方米,相对于2016年同比上涨29%。主要由于目前杭州楼市仍旧处于紧缩的调控周期之中,本轮楼市调控政策不仅针对需求层面,同时也在预售证方面进行限价调控,整体的供应和成交水平都受到了一定的抑制,导致成交面积同比有所下滑。
杭州房地产市场历年主要调控政策汇总
2007(紧) | 二套房首付比例不得低于50% | 2007年的3月到8月间,央行五次加息且上调准备金率,一年期贷款利率高达7.29%。市场依旧火爆,9月27日,央行出台新政,二套房首付比例不得低于50%,贷款利率则上浮至1.1倍。 |
2008(松) | 三次上调人民币存款准备金率 | 3月到5月,三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率,创历史新高。9月开始,明显转向,「双率」齐降。11月,个人首次购买90平方以下普通住房,契税下调到1%,首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠,最低首付下调为20%。 |
2009(紧) | 停止营业税的优惠政策 | 刺激政策在2009年得到了完全的释放,也就是那一年,杭州楼市的价格基本上翻了一番。于是政策又紧急出台,停止营业税的优惠政策。 |
2010(紧) | 新国十条出台 | 4月15日,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%。4月17日,新国十条出台。10月11日,开始部分限购,杭州市及外省市居民家庭只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量住房)。 |
2011(紧) | 二套房首付比例提至60% | 1月26日,公布了「新国八条」,把二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策,2011年,首套房商业贷款的首付为30%,第三套及以上住房不发放商业贷款。另外杭州的限购政策进一步升级。 |
2013(紧) | 二套房首付比例上调至七成 | 2013年的「新国五条」,重申了调控政策,还提出了年度房价控制目标。整年的房贷政策偏紧,杭州将二套房首付比例上调至七成。 |
2014(松) | 贷款门槛降低,限购政策取消 | 9月30日央行出台的房贷新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款购买第二套住房时,可按照首套房贷政策执行。贷款的门槛降低,限购的政策取消,从那以后,杭州楼市的成交量就再也没有下来。 |
2015(松) | 五次“双降” | 2015年的3月开始,央行五次降息、降准,而且调低了二套房的首付,低至四成。不久后,财政部通知,将个人出售普通住宅,营业税免征的年限由5年下调至2年。在2005年杭州十万多套成交量的支撑下,2016年的楼市彻底告别了长达五年的楼市低迷期。 |
2016(紧) | 限购限贷,暂停购房入户 | 2016年9月18日,杭州重启限购;9月26日,出台土地新政;9月27日,杭州住房房管局发布通知,宣布对杭州市区购买二套房的贷款首付比例提至5成,并暂停杭州市区范围内购房入户政策。 |
2017(紧) | 限购升级 | 2017年3月3日起进一步调整住房限购政策,包括扩大限购实施范围、升级非本地户籍居民限购和增设本地户籍居民家庭限购等措施。 |
数据来源:公开资料整理
杭州商品房销售面积及均价同比增速走势
数据来源:公开资料整理
对于2018年调控政策,我们认为目前环境并不存在大幅松动的条件。从商品房供求关系来看,2016年2017年连续两年供求比低于1,整体市场处于相对供不应求的状态。而跟踪库存水平,杭州市场整体库存水平已经连续两年快速下降,绝对库存面积不到1000万方,销售出清周期(按近12个月销售速度计算)同样下降至7.2个月,处于近几年以来绝对低位。
在目前楼市调控政策定调在房住不炒的前提之下,我们认为政策目前仍旧不存在大幅放开的可能,但预售证发放的速度预计将会边际改善。一方面,2017年由于限价背景下,没有在当年推出的项目将会在2018年推出开盘,供应缩减对于商品房销售的不利影响将会逐渐边际改善;另外一方面,由于目前整体库存水平较低,为了避免出现过度的供不应求的市场状况,对于供给端层面的调控存在一定的改善空间。
杭州商品房供求情况
数据来源:公开资料整理
杭州库存情况
数据来源:公开资料整理
杭州二手房价格走势
数据来源:公开资料整理
杭州商品房供应情况
数据来源:公开资料整理
二、优越的经济基础,持续的人口流入
杭州作为浙江省的省会城市,横向对比其他省会城市来看,明显具有更好的经济基础。无论是从人均GDP水平亦或者是人均可支配收入方面,都处于省会城市中的领先水平。2017年,杭州人均可支配收入超过5万,位居在列的省会城市的首位,强大的经济基础背后带来的则是人口的持续流入。
2017年省会城市人均可支配收入
数据来源:公开资料整理
2016年省会城市人均GDP
数据来源:公开资料整理
人口方面,杭州市2017年常住人口946.8万人,户籍人口759.8万人,常住人口及户籍人口自2015年以来都保持快速增长,显示出杭州强大的人口吸附能力。而且,从浙江省统计局对于浙江省各个城市的人口数据来看,杭州市并非是将人口从周边三四线城市向省会城市吸纳,其他周边城市全面呈现人口流入,从侧面印证杭州市对于人口的吸附能力超过了浙江省的范围之外。而在衡量购房需求的替代指标,小学生在校人数方面,自2009年起,杭州市小学生在校人数呈现加速增长的趋势,2016年杭州在校小学生达到54.3万人,同比增长3.5%。
杭州人口持续净流入
数据来源:公开资料整理
杭州小学生在校人数持续增长
数据来源:公开资料整理
浙江省常住人口呈现全面增长(单位:万人)
类别 | 全省 | 杭州市 | 宁波市 | 温州市 | 嘉兴市 | 湖州市 | 绍兴市 | 金华市 | 衢州市 | 舟山市 | 台州市 | 丽水市 |
2017年 | 5657.0 | 946.8 | 800.5 | 921.5 | 465.6 | 299.5 | 501.0 | 556.4 | 218.5 | 116.8 | 611.8 | 218.6 |
2016年 | 5590.0 | 918.8 | 787.5 | 917.5 | 461.4 | 297.5 | 498.8 | 552.0 | 216.2 | 115.8 | 608.0 | 216.5 |
增长 | 67.0 | 28.0 | 13.0 | 4.0 | 4.2 | 2.0 | 2.2 | 4.4 | 2.3 | 1.0 | 3.8 | 2.1 |
数据来源:公开资料整理
经济和人口层面良好的基础为杭州的房地产市场需求提供了良好的基础,在楼市调控政策不继续收紧的假设之下,我们认为杭州房地产市场的需求将会维持旺盛,全市的销售面积将会持续上升。
三、土地市场量价齐升,供地充沛总市场空间持续扩大 对于杭州房地产市场正面的预期同样体现在了杭州的土地市场,杭州土地市场近三年呈现明显复苏。
由于2014年疲弱的需求及高企的库存的负面预期,土地市场在2014年至2015年陷入低谷,成交规划建筑面积大幅下滑,土地溢价率同样回落至不到20%。
对于楼市的悲观情绪在2016年至2017年得到了修复,成交规划建筑面积持续上升。2017年土地成交规划建筑面积1312.59万方,同比去年增长19%。土地成交量上行伴随着楼面价及溢价率的上升,2017年杭州土地成交楼面价上升明显达到接近15000元。
杭州近年成交土地建筑面积情况
数据来源:公开资料整理
杭州近年成交土地楼面积及溢价率情况
数据来源:公开资料整理
杭州整体土地市场热度较高,2016、2017年两年土地供求关系相对紧张,供求比相对较低。由于对于未来楼市的正面预期持续发酵,土地市场热度提高带来的则是地价及溢价率提高,而楼面价与销售均价的空间则被持续压缩,企业高价拿地的情况之下则需要依赖房价的上升来提升利润空间。但我们预计土地价格在近两年上涨的情况在未来几年将会得到改善,主要由于杭州市未来五年的供地计划中明确,未来五年杭州市土地供应将维持在每年新增近1000万方的高位。
杭州土地市场供求关系
数据来源:公开资料整理
杭州楼面价与销售均价
数据来源:公开资料整理
从杭州五年供地计划来看,我们假定出让土地平均容积率与历史情况相同,保持在2左右。按照2的容积率的前提下,杭州土地市场每年新增供应土地建筑面积将维持在1000万方左右,相对于每年2000万方左右的商品房销售面积,供应层面将在未来五年间维持一定水平,保持杭州房地产市场稳定的供求关系,避免由于市场供求关系过度紧张导致的地价及房价的过快上涨。
同时,在未来五年住宅用地供应建筑面积维持在较高水平的背景之下,我们认为伴随着杭州市强劲的人口吸附能力带来的购房需求,杭州房地产市场的整体规模将会持续提升,对于滨江集团深耕杭州区域的同时,也能够保证销量上有明显的增长。
杭州五年供地计划推算住宅供应建筑面积(万平方米,假设出让土地平均容积率为2)
年份 | 主城区 | 萧山区 | 大江东产业区 | 余杭区 | 富阳区 | 合计 |
2017 | 302.8 | 295.1 | 75.2 | 241.3 | 109.2 | 1023.6 |
2018 | 296.8 | 336.3 | 94.5 | 266.6 | 93.9 | 1088.1 |
2019 | 298.7 | 330.5 | 99.4 | 228.1 | 157.9 | 1114.5 |
2020 | 300.1 | 327.0 | 108.0 | 276.1 | 123.3 | 1134.6 |
2021 | 315.3 | 333.0 | 109.3 | 261.9 | 130.0 | 1149.6 |
数据来源:公开资料整理
从杭州未来五年住宅供地所处的区域来看,主城区、萧山区及余杭区仍旧是供地的重点区域,尤其是萧山区,在2017年土地市场中,萧山区土地成交超过660万方,供求比仅0.84,成为土地市场最为热门区域。而伴随着杭州市持续不断的城中村改造计划以及亚运会的到来,未来的城市功能区将持续扩张。
杭州未来五年住宅供地结构
数据来源:公开资料整理
2024-2030年中国杭州房地产行业市场全景调研及投资前景研判报告
《2024-2030年中国杭州房地产行业市场全景调研及投资前景研判报告》共十三章,包含2019-2023年中国房地产融资分析,2024-2030年杭州市房地产业发展前景预测分析,2024-2030年杭州市房地产业投资机会与投资风险预测分析等内容。
文章转载、引用说明:
智研咨询推崇信息资源共享,欢迎各大媒体和行研机构转载引用。但请遵守如下规则:
1.可全文转载,但不得恶意镜像。转载需注明来源(智研咨询)。
2.转载文章内容时不得进行删减或修改。图表和数据可以引用,但不能去除水印和数据来源。
如有违反以上规则,我们将保留追究法律责任的权力。
版权提示:
智研咨询倡导尊重与保护知识产权,对有明确来源的内容注明出处。如发现本站文章存在版权、稿酬或其它问题,烦请联系我们,我们将及时与您沟通处理。联系方式:gaojian@chyxx.com、010-60343812。