2017年中国房屋租赁市场发展现状分析及未来发展前景预测【图】

房屋租赁李玲玲 2017-12-15 08:56 来源：智研咨询

本地出生人口+净迁入人口是决定城镇商品房市场刚性需求的核心要素。

“租售同权” 将提升租房需求对购房需求的替代效应

数据来源：公开资料整理

“租售同权” 将促进劳动力流转。我国租房比例较低、自住率高企一定程度上造成了租房-购房市场之间的失衡。“租售同权” 的核心目标是大力发展热点城市的租房市场，降低劳动力流转成本，同时也会带来城市人口年轻化，推动产业升级。

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一二线租赁市场高速发展，预计CAGR为10.5%。预测租赁市场规模：2015年我国流动人口2.3亿人，对应租房比例为67%，租房市场总规模约为2万亿。14个热点城市2015年时市场规模8344亿元，预测2020时达13766亿元，年均复合增长率10.5%。

热点城市2005-2015流动人口规模（万人）

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2015/2020年热点城市租房市场规模增长情况

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租赁市场目前尚不发达。我国租赁市场现状：租赁人口占比和出租房屋占比与发达国家差距较大；流动人口集中的一线城市也与国际有较大差距。

租赁人口与房屋占比与国际均有较大差距

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一线城市市场空间很大

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新加坡组屋：政府主导住宅定价。新加坡建屋发展局（简称HDB）负责新加坡居住新镇的规划、建设和管理。 HDB成立以来建造了大量组屋以低廉的价格投放到市场，满足了新加坡人的居住需求组屋价格是由HDB直接制定，新房市场90%以上都由HDB提供的组屋构成，HDB对房价有决定权，保障了房价处在合理区间。

60年代实行居者有其屋计划以来，新屋供给逐渐匹配购房需求

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2000年以来， HDB住户占比稳定在80%左右

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香港模式：公租房为主的租房保障体系。香港地区和新加坡住房模式的核心区别是，香港地区坚持房屋供应以私人机构为主导，居屋政策不应妨碍私人房地产业的发展，因此香港地区公私两手抓的二元住房体系特征非常鲜明。公屋：价格低、供不应求、退出机制完善。私宅：售价高昂、政府依赖土地收入。

2017年公屋租金约70港元/平米，是私宅的四分之一不到

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公屋申请排队等候时间2年以上

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国际比较下共有产权房定价和退出机制更灵活。共有产权房对比自住型商品房，产权确定方式灵活,更能保证公平对比新加坡组屋，则是把定价交给市场，完全遵循市场化机制，不干扰市场价格，而是通过产权制度来抑制投机、支持中端购房。对比香港公屋，同样是把价格交给市场，购房者可视经济能力灵活选择产权比例，退出机制也更多样化。

REITS可解决长租公寓资金问题，增加开发商退出渠道。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITS可增加百姓分享城市发展红利的途径。过去二十年权益型REITs(9.0%)>道琼斯美国房地产指数(7.9%)>纳斯达克指数(7.0%)>美国国债(4.7%)>抵押型REITs指数(4.0%)过去十年美国国债与抵押型REITs的收益上升了2个pct，主要系受到金融危机影响。

二十年复合收益率(1997.10-2017.9)