TOD 模式——以公共交通为导向的城市新型发展模式影响分析

    2014年2月21 日晚中国交建发布公告称，公司与佛山轨道交通发展有限公司和南车青岛四方机车车辆股份有限公司组成项目联合体，与广东省佛山市人民政府签署了佛山是城市轨道交通2 号线一期工程BOT 特许经营协议。佛山市城市轨道交通2 号线1 期工程采用“BOT+TOD+EPC”模式建设，项目计划建设期5 年，运营期25 年，项目总投资预计约390 亿元，其中轨道项目建设投资估算约198 亿元，TOD项目投资估算约192 亿元。在本项目中，公司的出资比例约56%。值得注意的是，“TOD 模式”作为一种在国外广泛应用，但在国内知之甚少的新兴城市开发模式罕见地出现在了上市建筑企业的项目承接模式中。

    TOD 模式——以公共交通为导向的城市发展模式。TOD 模式强调公共交通在社区和城市建设中的低位，其具体定义为：以公共交通的站点为中心，在一定步行范围内（一般考虑5-10 分钟步行路程，约400-800m 距离）建设高密度功能复合型的社区，TOD 是Transit-Ortied Development 的缩写。目前，TOD模式广泛应用与城市的开发中，政府一般通过先期对规划发展区的用地以较低的价格征用，导入公共交通，形成开发地价的时间差，然后，出售基础设施完善的“熟地”，政府从土地价值的回报中回收公共交通的先期投入。

    佛山市城市轨道交通2 号线1 期工程采用的TOD模式是在地方政府对于TOD模式的一种积极的探索。佛山市城市轨道交通2 号线1 期工程的投资主体由地方政府转为项目公司，项目公司直接通过轨交沿线的土地一级和土地二级开发来回收先期公共交通的投入。这是地方政府尝试的一种新型的融资模式，将项目公司引入到投资开发中更为前段的位臵来。一方面，地方政府在减少投资的情况下推动了公共交通项目的建设和发展；另一方面，TOD 模式在一定程度上打消了项目公司在政府回款方面的各项顾虑，增加了承接项目的积
极性。

    地方政府对于TOD 模式融资方的要求一般包括：（1）具有较强的融资能力；（2）具有较强的土地投资开发能力；（3）具有较强的设计、施工综合实力等。

     预计未来TOD 模式将逐渐成为国内公共交通投资的主流模式。在公共交通设施投资加速（发改委批复的城市轨道交通投资规划超过1 万亿元）以及地方政府债务高企的背景下，TOD 模式将会逐渐成为城市轨道交通投资模式的主流。广州地区在TOD 模式的探索上走在了前列，根据《珠三角城际轨道站场TOD 综合开发规划（第一批）》的内容，广州省府要求包括珠海、广州、佛山、东莞、肇庆、清远6 地城际轨道站场尽快启动TOD 建设工作。
智研咨询http://www.chyxx.com发布的《2013-2017年中国城市公共交通行业研究及投资战略研究报告》指出：未来TOD 模式的兴起将在一定程度上提高公共交通建设领域的进入壁垒，同时具备投融资、项目建设、综合开发能力的大型国有建筑企业将快速挤占公共交通建设领域的市场份额，同时也加速完成了由项目承包商向项目运营商的蜕变。

    （1） TOD 模式的兴起将加速龙头企业市占率的提升。在债务高企的背景下，地方政府具有足够的动力选择TOD 的城市开发模式。TOD 模式对于资金、项目建设、综合开发的要求将提高公共交通建设项目的准入壁垒，有利于具有投融资、项目施工和开发优势的大型国有建筑企业快速挤占公共交通建设领域的市场份额；

    （2） TOD 模式的开展亦会加速龙头企业由建筑承包商向项目运营商的蜕变。从典型的建筑工程公司的成长过程来看，建筑业务模式将不断发生创新和整合：专业分包—施工总包—总承包—投资承包一体化等。典型的案例包括法国的Vinci 等。TOD 模式的开展将会加速龙头企业有建筑承包商向项目运营商的蜕变。