（一）2011年深圳商铺地产情况
零售消费持续增长，物价指数增速放缓。2011年1-11月，深圳社会消费品零售总额累计同比增长17.7%，全年继续保持双位数增长。而相比前十个月，11月的增速轻微回落0.1个百分点。同月居民消费价格水平较2010年头十一个月同比增长5.5%，但环比增幅从二季度开始放缓，至四季度末则出现0.5个百分点的下降。
资料来源：智研数据研究中心整理
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无新增供应，四季度净吸纳量较上季下降。四季度深圳商铺市场的租赁需求相对稳定。由于无新增供应，净吸纳量达从三季度的6500平方米骤降至3000平方米，空置率持续下降2个百分点至3.0%。
位于福田中心区卓越世纪中心裙楼的卓越InTown，租赁面积为40,000平方米，至今已有部分位于负一楼的餐饮品牌开业。整个项目预计到2012年全面开业。
餐饮及服饰类需求持续活跃。四季度餐饮及服饰类零售商继续在租赁市场上表现活跃。本季有Coco Park、新城市广场、花园城、海岸城分别进行品牌升级。其中，Coco Park 继续引进各国风味餐饮，在西侧连接地铁的位置安排一系列快速时尚品牌，如Uniqlo、 TBF等。花园城引进更多国内服饰品牌及餐饮连锁，并整理公共空间，以吸引更多顾客。海岸城逐渐减少童装和饰品类的比重，并在2-3楼引进更多国际/国内知名服饰品牌。新城市广场集中在负一层引进服饰品牌，客流有明显改善。
优质商铺市场成熟，租金稳步增长。受零售销售增长支持，四季度全市优质商铺平均有效租金持续上升，录得900元/平方米/月，环比上涨1.9%。资本值增幅继续略高于租金，达到2.1%。
2011年深圳商铺出售楼盘价格变化统计表
区域 | 楼盘数量 | 价格未变楼盘 | 涨价楼盘 | 降价楼盘 |
福田 | 3 | 1 | 2 | 0 |
罗湖 | 2 | 1 | 1 | 0 |
南山 | 5 | 2 | 3 | 0 |
宝安 | 7 | 4 | 3 | 0 |
龙岗 | 8 | 3 | 3 | 2 |
盐田 | —— | —— | —— | —— |
总计 | 25 | 11 | 12 | 2 |
数据说明： 1.楼盘取样为2011年间出售过的商铺 2.楼盘样品截取时间为2011年1月1日至11月30日 | ||||
资料来源：智研数据研究中心整理
城市综合体为未来供应趋势。预计2012年将有将近70万平方米新增供应，新项目以城市综合体——大型购物商场为主，多位于福田和南山区，例如宝能太古城、世纪汇、皇庭IA Mall、东海国际广场购物中心和华侨城欢乐海岸。新增项目使福田、南山区域竞争力提升，关内区域商业中心的势态得到加强。
明年需求有所放缓，租金增长受限。受外围因素影响，未来一年国际品牌采取相对保守的扩充策略，预计优质商铺租赁需求相对放缓。
供应方面，预计2012年的总供应量将同比增加近40%，达到230万平方米。新增项目使福田、南山区域竞争力提升，关内区域商业中心的势态得到加强。
另一方面，2011年进行业态调整升级的几个商场可见客流量有所增加，新增品牌销售量比先前租户普遍有增长，未来租金上升空间相对较大。投资市场上，由于流动性紧缩和投资成本增加等因素，投资者多处于观望状态，使未来一年资本值增长有所减缓。
资料来源：智研数据研究中心整理
（二）深圳地铁商铺概述
深圳大部分地铁商业经营平淡，多数商家对经营状况不满。在地铁世界之窗站发现，这里的商铺顾客较少。
与香港、广州等城市不同，深圳的路面交通发达，而地铁网络仍未形成。在单线运行的情况下，地铁乘坐人群单一，人流量也有限，很多人还没有乘坐地铁的习惯，更加没有在地铁站内购物消费的习惯，这是造成深圳地铁商业整体经营平淡的原因之一。
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