2013年我国社区商铺地产投资价值分析

    社区商铺四大投资“军纪”:周边消费力、商业氛围、区域未来前景和供应量，常言道“一铺养三代”，种种有关商铺投资回报率的神话，不断在楼市中流传。简简单单的5个字，正煽动着无数人内心的热情。

    商铺，作为商用房产，是楼市中的高端产品，就理论而言，比住宅具有更大的投资价值。受诸多因素制约，商铺长期以来为楼市所忽视。但在住宅投资一度冷却，且政策限制放开以后，商铺迅速得到了市场的追捧，建议投资者关注。

    投资住宅压力逐渐加大，股市低迷也让不少资金退出，寻找新的投资项目；部分中小投资者转向投资社区型商铺，社区商铺销售情况普遍看好。

    商铺的地段一般有两类：第一类是成熟的中央商务圈；第二类是成型中的商圈，多临近大型的住宅中心或就业区，即社区商铺。

    在成熟的中央商务圈投资商铺,投资额较大,而且不同商务圈的性质及发展程度,都将直接影响商铺的经营效益水平及场地的租金。这种商铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的“东风”，可谓“大树底下好乘凉”。商业繁华地段有人气聚集效应，大型商场进驻的地方有规模以及品牌效应。

    在第二类地段中,就业中心区为住宅区提供了需求市场,住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力,很难说清是“先有鸡还是先有蛋”,但只要有了“鸡”和“蛋”,商铺就进入了迅猛的“拉升期”。而商铺的兴起,将启动住宅与就业的二度兴旺,特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高,这反过来又会使商铺的增值更为可观。在较偏远的新兴社区，大卖场、大型购物中心、专业市场往往是大商圈的“领头羊”,小商铺必须紧随左右，才能等着“乘轿子”。

    投资社区型商铺，应当从四个方面加以评估商铺的投资价值，即周边消费力、商业氛围、区域未来前景和商铺的供应量。

    周边消费力，考量的是商铺的辐射商圈，社区商铺经营的对象是以本社区居民为主，商圈半径辐射范围较小，因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力，是决定社区商铺机会多少的关键因素，投资时要考评实际的消费需求。

商业氛围是考量社区商铺的另一个分析要素。不同的社区，消费档次不一样。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租比例不同，社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价、户型，周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量。

    同时，该社区商铺所处区域的未来前景也是一个重要的参考坐标。周边各类房产的发展趋势也将影响社区商铺的升值空间。政府对该地域是否有CBD（中央商务区）规划对商铺的长期投资回报分析有着举足轻重的作用，如是否有地铁通行规划、是否有大型商场写字楼规划等等。