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金融大鳄索罗斯：美国商业地产至少再跌30%

2009-04-02 15:03

金融危机的爆发源头——美国房地产业似乎仍无回暖迹象。标准普尔公司3月31日公布的最新报告显示，美国1月房价同比下滑19%，创历史最大跌幅。而资深投资人索罗斯日前也对地产前景表示担忧，认为未来商业地产价值“至少跌30%”。

房市复苏前景黯淡

标普报告显示，Case-Shiller20个主要城市房价指数连续第30个月下滑，刷新了前一个月18.6%的历史最大跌幅记录，同时也超过分析人士的普遍预期。至此，美国房价较2006年峰值时已缩水近30%。接受调查的20个美国大城市房价均出现下滑，其中以美国亚利桑那州首府菲尼克斯市房价跌幅最大，达到35%，紧随其后的是拉斯韦加斯，房价下跌32.6%。

分析人士认为，房价下跌的主要原因在于房屋止赎率的不断上升和购房需求的骤减。数据显示，今年2月美国的房屋止赎率上升29.9%，较1月17.8%的数值再次大幅增加。据专家估算，目前全美每440个家庭中就有1个家庭正处于房屋止赎进程中。

不断上升的失业率和大幅缩水的个人财富，让消费者信心几乎降至冰点。同样在3月31日公布数据显示，3月美国消费者信心指数为26.0，仅略高于前1个月的历史记录低点，表明消费者对经济前景仍然悲观。而调查显示，目前仅有2%的美国人称有计划在未来六个月购房，这也是1982年以来最差的水平。对此，野村证券首席分析师David Resler表示，目前市场人气仍十分低迷，“大家对支出仍持谨慎态度。”

超额的房屋存量将使房价在一段时间内保持低水平。巴克莱资本公司分析师迈克尔·梅尔认为，目前房价仍存在许多下跌因素，他说“我们认为房价可能要到明年下半年才会见底，而房价下跌将继续削弱家庭资产负债表。”

金融大鳄看淡商业地产

不止是数据显示房市前景黯淡，有关机构和投资人也表达了悲观预期。28日，素有“金融大鳄”之称的乔治·索罗斯日前直言，美国商业地产价格起码要再跌30%。

“商业地产价格还没有贬值到位。”索罗斯在出席华盛顿的一个论坛时表示，“人人心中都有数，贬值迟早要发生。最近一些交易已经对此有所反映，预计商业地产价格将下跌至少30%。”

目前美国商业房地产市场总价值约为5万亿美元，较2007年的最高值已下降30%。德意志银行房地产投资部门2009年初也预测，今年全美商业地产总收益将继续下降11%。

因融资渠道收缩，近期美国酒店、写字楼等地产贷款违约率激增，同时大批企业倒闭裁员导致商业地产空置率上升。据德意志银行分析师预测，贷款违约率到今年底将急升至逾3.5%，2010年则有可能进一步增至6%。不动产资本市场顾问公司（Real Capital）也指出，目前约有110亿美元的违约商业地产正等待出售。

大量的贷款违约使得约3000亿美元的商业地产证券市场面临更大的风险，并有可能将美国的养老基金、共同基金和对冲基金等拽入新一轮危机。德意志银行分析师警告说，即使是传统的优质资产，商业地产市场也随时可能“爆炸”，出现上世纪90年代以来最大的泡沫危机。

索罗斯表示，商业地产市场下滑将给美国银行业带来更大的压力。他认为奥巴马政府应尽快调整银行资本，以应对商业地产资产进一步贬值的风险，而此前白宫在拯救银行业的行动上明显地“反应太慢”。

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