加快南宁高新区土地集约利用的策略

      内容摘要：目前，在基础设施基本配套、建设用地已经具有一定规模的条件下，南宁高新区必须转到充分利用现有条件的内涵式发展道路上来，要最大限度地提高单位面积的利用效率，把用地数量与投资密度、科技含量、土地产出率进行综合考虑。

      1 明确产业定位，注重优化产业结构

      根据各行业土地集约利用综合指数值的大小和考察资源消耗情况，进行产业调整及制定鼓励有关产业发展的政策；不同产业项目采取差别性供地的政策，促进土地集约利用和产业层次的提升[5]。

      南宁高新区目前鼓励发展的产业主要是符合环保要求、具有较高科技含量的传统产业，如化学原料及化学制品制造业、电气机械及器材制造业。同时还有一些新型产业如计算机及其周边产品和电子元器件产业，包括半导体、软件、网络、汽车电子产业及通信器材；以汽车零部件为主的机械产业，机电一体化及其产业延伸；生物科技、生命科学、生物制药等。结合以上土地集约利用综合指数值，当前南宁高新区主导的产业如交通运输设备制造业等均是土地集约利用相对较高的产业，在以后的发展中可以继续加以产业引导，实行更优惠的政策吸引以上产业的发展，形成特色鲜明的专业产业园区，发挥产业集聚辐射效应。

      以印刷、节能环保设备和其他专用设备制造为主的专用设备制造业也是主导产业之一，土地集约利用综合指数为0.88。由于在该行业中，小部分企业尚在培育阶段，投入较小，但项目科技含量高、工业产值增长弹性系数高，发展前景较好。该行业要注重“引进”和“培育”行业龙头企业，发挥龙头企业的带头作用，推进产业相对集聚。

以输配电及控制设备制造和电线、电缆生产为主的电气机械及器材制造业，土地集约利用综合指数值为0.85，但占用土地面积大，投入低，项目重复，在未来不应再鼓励引进同类产业，且对现有企业，要引导其合理调整用地结构与紧凑布局，增加投资，提高土地利用率。

      综上所述，为进一步提高南宁高新区工业用地土地集约利用的程度，最终实现产业优化升级与经济持续高速健康发展，南宁高新区未来一段时间的产业导向是：第一，加快工业区基础设施与投资环境建设，加大投资力度，扩大招商引资和生产规模，大力发展电子、生物制药、以汽车零部件为主的机械产业，形成产业链。第二，制定门槛，控制新的塑料生产企业进区，对于已经在区内的塑料企业要严防其大面积扩张，要加大技术改造进程，提高产出，发挥土地集约利用潜力。第三，适当引进化学原料及化学制品制造业行业，但要注意技术创新。第四，以大型骨干企业为中心，发展横向综合开发的企业群，形成规模效应。

      2 转变观念，实现高新区土地的内涵式增长

      目前，在基础设施基本配套、建设用地已经具有一定规模的条件下，南宁高新区必须转到充分利用现有条件的内涵式发展道路上来，要最大限度地提高单位面积的利用效率，把用地数量与投资密度、科技含量、土地产出率进行综合考虑。要建立节约集约用地的新机制，合理运用土地政策，转变以前的建设用地外延式扩张观念，实现开发区土地的内涵式增长。

      2.1 坚持产业定位导向，保证高新技术产业项目用地通过土地规划，对工业用地合理布局，促进优化产业结构和增加存量土地的投资强度，提高土地利用率，达到经济效益、环境效益、社会效益的最佳统一。项目用地坚持以发展高新技术产业为主的原则，维护开发区产业定位，提高土地利用价值。

      2.2 进一步加强土地“二次利用”，鼓励企业通过依法转让、租赁或改建等方式，充分利用现有厂房设备。对于增资扩建或技术改造的，鼓励利用现有土地，在规划允许的范围内适度调整规划参数，改善布局结构。

      3 制定土地集约利用控制指标体系，严格审查项目用地

依据《工业项目建设用地控制指标》(国土资源部2008年)，结合南宁高新区经济发展水平和用地现状，对工业用地在科技含量、容积率、建筑密度、单位面积固定资产投资额等方面制定相应标准，在引进新项目时，以此为标准来对用地项目进行审批、审核。新上项目要鼓励企业自觉提高土地利用率，增加容积率。要加强用地批后监管，防止出现闲置、浪费土地的现象。全面开展存量土地及闲置建筑物调查工作，对用地量大、科技含量不高、产值小的项目停止供地；对投资额小于最低行业投资规模的建设项目，全部通过租赁存量厂房解决，不再单独进行供地。要全面执行建设项目用地控制指标制度，对工业项目用地按照单位面积投资强度、容积率和行政办公及生活服务设施用地所占比例三项指标进行控制。

      4 充分运用市场机制配置土地资源，促进集约用地

      严格执行《划拨用地目录》，控制无偿使用土地范围，缩减划拨用地的项目类型。通过落实经营性用地、工业用地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度，全面推行土地有偿使用，运用地价杠杆作用调控土地市场，提高土地的市场化配置比例；通过市场发现与显化土地资产价值，增强土地使用者的用地成本意识，自觉珍惜土地、集约用地，促进土地资源的持续集约利用。南宁高新区可以对土地投资强度较高的项目用地适当给予优惠政策，在收取基础设施配套费等方面可以实行差别征收办法，提高土地利用率。整顿和规范土地市场秩序，强化土地供应的统一管理，创造良好的用地环境。南宁市应加快建设全市地价动态监测体系建设，建立土地市场的预警机制，定期向社会公布地价指数，引导和规范房地产市场健康有序发展。

      5 建立建设用地集约利用的激励措施和约束机制

      制定相应的集约用地标准，对用地单位在项目完成时间期限、投资进度和强度、利润额、容积率和建筑密度方面予以限制，对难以达到标准或难以在期限内完成的项目予以处罚[6]。采用经济手段，鼓励高新区内现有企业提高土地利用效率。对于那些通过追加单位面积土地投资或通过技术改造提高企业生产能力的，给予财政扶持；有限安排土地给符合国家高新技术产业政策、急需和高效的建设项目；引导企业集约节约用地；积极发挥税收的杠杆作用，增大土地保有成本；结合土地补偿等途径，建立企业用地退出机制，促进土地流转和避免土地闲置。