南宁高新区土地集约利用中的阻碍因素

     内容摘要：开发区土地集约利用潜力主要包括扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力。通过调查测算，南宁高新区土地集约利用存在一定的潜力，但是总体上挖掘难度较大。

     1 土地投入产出偏低

     通过调查分析，南宁高新区工业用地固定资产投入强度实现度分值为85.89%，投入强度属于一般水平。造成工业用地投入强度水平不高的原因：一是有部分项目进驻开发区后，由于各方面原因，未能完全严格按照原计划进行固定资产投入；二是有少部分企业为了以后的发展需要，预留部分发展用地；三是开发区在引进项目中，未能严格按照要求对所引进项目进行投入产出效益在内的综合效益评价。

     2 土地集约利用潜力挖掘难度大

     开发区土地集约利用潜力主要包括扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力。通过调查测算，南宁高新区土地集约利用存在一定的潜力，但是总体上挖掘难度较大。从各潜力大小看，扩展潜力最大，强度潜力次之，结构潜力占有较小份额，管理潜力为0。从挖掘潜力的可能性上看，扩展潜力可能性最大，但是扩展潜力中，已建成农村建设用地占有很大的比重，根据高新区的实际情况，目前已建成的农村建设用地要转变为国有建设用地难度很大，成本也高；其次是强度潜力，而难度最大的则是结构潜力。因为结构潜力是通过合理调整用地结构来实现挖掘，事实上绝大部分国有建设用地类型已确定，出让时已明确规定土地用途，要想通过调整、改变用地类型，来提高工业用地率水平，在实际操作中存在极大困难。

     3 用地结构不够合理

     南宁高新区工业用地率为20.44%，交通用地率20.79%，公共管理和公共服务用地率32.26%，显然工业用地面积比例较小，而交通用地、公共管理和公共服务用地占用了较大的比例。南宁高新区由于区位原因实际行使了部分城市的职能，导致工业用地面积非常有限，制约了工业的发展。

     南宁高新区已建成的产业用地率(已建成工矿仓储用地面积和已建成高教科研用地之和与已建成城镇用地面积之比)为48.67%，高新技术产业用地率(高新技术工业产业用地和高等教育科研用地面积之和与已建成城镇建设用地之比)为34.72%，高新技术工业产业用地率(高新技术工业产业用地面积之和与已建成城镇建设用地之比)为6.49%，即使按照高新技术工业产业用地面积之和与工业用地面积之和相比，高新技术工业产业用地率也仅为32%。高新技术企业的用地面积占用地比例也较小，与高新区的功能定位仍有不小的差距。

     4 缺乏对产业用地的细化研究

     南宁高新区对工业项目供地上还存在“过宽”的现象，一些传统产业的用地面积大、布局松散，利用强度不高。由于各产业门类对用地规模和用地强度的要求不同，尤其是高新技术产业，并不是以用地规模的大小决定其发展绩效，因此在土地资源紧缺的背景下，更应拓展用地方式思路，用好用活有限的土地资源。南宁高新区在用地方式上要坚持在内涵挖潜上下功夫，针对高科技企业不同情况用地需求，采取设定用地条件，分类指导用地方法，努力用好、用足有限的土地资源，最大限度地发挥土地利用的潜力。

     5 土地利用强度水平有待提高

     通过调查分析，南宁高新区工业用地综合容积率偏低，工业用地综合容积率现状值0.66，实现度分值为90.41%；建筑密度20.54%，实现度分值为85.12%。造成土地利用强度水平不够高的主要原因：一是高新区在落实各项用地利用强度指标时，有些用地单位未能完全严格按照批准用地所规划的用地强度进行建设，存在少部分用地单位粗放利用土地；二是高新区引进项目中有部分项目企业需要保留物资存放场地，建筑密度低；三是有部分厂房建设规模仅为一层，工业用地综合容积率偏低；四是高新区位于主城市范围，交通用地占用比例较大，造成建筑密度低。

     6 土地招拍挂率有提升空间

     影响土地供应市场化程度的因素主要有土地招拍挂率和土地有偿使用率。南宁高新区土地有偿使用率现状值为30.19%，土地招拍挂率现状值为32.46%，土地招牌挂率实现度分值为89.84%，可见南宁高新区土地招拍挂率仍有提升空间。造成开发区土地招拍挂率实现度分值不高的主要原因：一是现国家级南宁高新区是在原自治区级开发区的基础上设立的，原自治区级开发区于1988年设立，开发区建区十七年来，大部分土地于建区以前已通过划拨方式供应，造成土地有偿使用率水平较低；二是国家实行招拍挂制度始于2002年7月1日，而此前开发区建区已长达十年之久，在此期间，开发区绝大部分的土地都已通过非招拍挂方式供应。只有通过全面推行土地有偿使用，落实经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度，提高土地的市场化配置比例，才能增强土地使用者的用地成本意识，自觉珍惜土地、集约用地。