上海再度涌现土地高溢价和高价格

    内容摘要：中国指数研究院的数据显示，2013年一线城市4月共成交21宗地块，比3月份增加12宗，平均溢价率从去年8月份的2.50%提升至36.38%。

    土地高溢价和高价格再度涌现上海。5月15日，上海浦东新区花木地块为佳兆业下属的上海新湾投资有限公司以15.05亿元所摘得，楼板价30163元/平方米，溢价率高达99.28%；青浦区盈浦街道、香花桥街道盈顺路东侧地块(C-08C-16)为美瑞投资以7200万元拍得，楼板价4125元/平方米，溢价率高达108%，刷新了闸北区405街坊31丘地块在2月创造的105.7%的今年溢价率纪录。

    此前的5月9日，远东新世纪中国投资以总价9.78亿元拿下上海世博A09B-02商办地块，楼板价40079元/平方米，溢价率48.03%。该地块超过同区域刚刚由台企Maxbase Holdings Limited 创下的39931元/平方米的上海楼板价记录，成为新的上海单价地王。

    5月10日，4个月前终止出让的青浦区徐泾镇会展中心3地块重新挂牌，同样的出让面积和容积率，起拍价格却从之前的13.68亿元飙升至44.23亿元。

    无独有偶，南京仙林湖一宗地块在2009年退地后重新出山，起拍楼面价达到2007年成交价的1.8倍。

    表面上看，成交回暖带给房企增加土储的信心，这是部分业内人士对于近期地价狂飙的一个注解。然而，不得不重复讲述的是，土地收入始终是地方政府资金的重要来源，因此地方政府天然有推高地价的动力；但同时又要听从中央稳定房价的部署，相悖的期望，使房地产调控陷入两难。

    据统计，从今年4月土地成交单价TOP10排行榜名单显示，前十地块中有5幅来自上海、2幅来自北京，总价榜单中4幅来自上海、1幅来自北京。中国指数研究院的数据显示，2013年一线城市4月共成交21宗地块，比3月份增加12宗，平均溢价率从去年8月份的2.50%提升至36.38%。

    土地市场呈现出低流标、高溢价的特征，这与开发商良好的外部融资环境不无关系。中原地产监测的46家大型房企，今年第一季度共计海外融资额达141.2亿美元，而去年第四季度海外融资金额仅为43.85亿美元。

    据数据分析，5月份的起始楼面价已创2012年以来新高。截至5月14日，5月份一线城市推出的各类地块均价为3676.24元/平方米，较4月均价2268.77元/平方米上涨62%。

    近期上海还将有几幅高价土地出让：分别是底价44亿的徐泾地块、底价26.98亿的闸北商办地块、底价23.67亿的虹桥商务区地块、底价29.3亿的长宁区新华路地块等。这些优质地块很有可能再次刷新今年上海的地王纪录。

    高地价和高溢价，为房价上涨提供了充分的预期，也推动成交继续增长。21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，上周(5.6-5.12)，上海新建商品住宅成交0.19万套、21.9万平方米，环比分别提升34.1%、29.9%。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔分析，前期供应的有序释放，对于新房销售持续火热起到了较为明显的支撑作用。而德佑地产研究总监陆骑麟指出，价格的上涨开始阻碍成交量的提升。

    但房企短期内利润率仍然难以改善。天相投顾报告显示，重点上市地产企业的利润率从2011年中开始至2013年一季度一直处于下降通道，在目前下有成本压力，上有价格封顶的背景下，房地产开发商利润率前景依然堪忧。

    行政限价预期加强

    地价上涨，又面临利润率下滑，房企只有通过涨价以获取资金平衡。但陆骑麟表示，近期连续出现地王，而且短期还有不少高价土地出让，加强调控的预期正在不断加大。

    5月初，南京出台规定，房价涨幅不得高于前一次开盘均价的5%，部分楼盘新开盘价格涨幅不能超过3%。栖霞建设一位内部人士承认，虽然开发商有一定手段可以规避限价令，但开发商在开盘定价时也有了更多顾虑，而且预售证难以获批拖长了项目的销售周期，项目的利润率受较大影响。

    苏州公积金轮候放款的规定，影响最大的也是开发商。因为放款时间的延长，意味着开发商回笼资金周期长，这对于开发商来说还是不小的资金压力。

    德佑地产代理项目部总监孙扣华分析，一线其他几大城市都已经采取了限价措施，上海很有可能也步其后尘，加入限价的行列，最快在5月底前会有所动作。

    5月份全国重点城市的交易量将出现稳步回升，二季度的交易价格则将在现有基础上进一步小幅微涨；政策方面，预计上述发展态势很有可能再次超出中央底线，届时或再遭中央层面的新一轮政策施压。