2013年上海漕河泾新兴技术开发区产业建筑改造方式分析

    内容摘要：开发区功能“演替”地区通常为开发区启动区，由于城市的快速发展，启动区已经融入了城市，从功能上看，不适合再作为工业用地，需要调整；从经济上看，区位的提升、交通的改善导致地价迅速提升，原有产业建筑的低强度开发与高地价不匹配，决定了启动区再开发过程中对现有产业建筑的再利用较少，改造力度较大。

    目前，上海漕河泾新兴技术开发区由于具有良好的改造基础，因此呈现的改造方式多样，并已经具有一些典型案例。

   一、开发区产业建筑改造方式

    开发区再开发的原因多样，主要有基于物质环境衰败的再开发、产业升级的再开发和功能需求变化的再开发，也因此直接决定了改造方式的差异。

    1、基于地段差异的改造方式

    当前开发区建成区的再开发可以分为两种类型，即功能型再开发和效益型再开发[15]。上述两种类型再开发的特点分别是功能的“演替”和开发强度的“提升”。开发区功能“演替”地区通常为开发区启动区，由于城市的快速发展，启动区已经融入了城市，从功能上看，不适合再作为工业用地，需要调整；从经济上看，区位的提升、交通的改善导致地价迅速提升，原有产业建筑的低强度开发与高地价不匹配，决定了启动区再开发过程中对现有产业建筑的再利用较少，改造力度较大。强度“提升”地区通常为开发区盲目开发形成“光圈”、 “蜂窝”现象[22]的地区，其土地利用强度较低，再开发的重点在于提高用地效率，增加容积率和建筑密度，改造方式主要为空置地的加建、现有厂房的加层，并使新老建筑融合，对原有产业建筑的影响较少，改造力度较小。

    2、基于功能变化的改造方式

    基于功能变化的再开发类型主要有“退二优

    “退二进居”、 “退二进三”[161和”退二进绿”等四种形式。 “退二优二”为传统制造业升级为先进制造业、高新技术产业，由于先进制造业与传统制造业在生产上并没有太大的差异，原有标准厂房即可以适应新的生产设备，改造力度较小，而高新技术产业的生产办公形式与传统制造业具有一定的差异，往往需要对建筑内部大空间进行细分，优化场地环境； “退二进居”为工业用地再开发为居住用地，由于产业建筑与居住建筑在空间利用方面相差较远，再利用难度较大，改造较彻底，需对产业建筑进行拆除，然后重新建设居住区； “退二进三”为工业转为商业、酒店业、文化娱乐业、金融业等服务业，此类改造若对原有建筑进行再利用，内部空间需进行再划分，以适应新的功能要求，同时为了达到外部景观环境的要求，对立面也会进行不同程度的改造，最好加建新的建筑串联原有建筑； “退二进绿”为工业用地再开发为公共开放空间用地，目前此类再开发较少，但是随着人们对人居环境、休闲功能的追求，此类改造会逐渐出现，其中产业建筑可利用的价值较小，往往进行拆除，只会保留少量特色建筑作为开放空间中的服务设施或小品。

    3、基于改造力度的改造方式

    从改造力度看，主要有三种类型：第一为彻底改造类。即原有产业建筑不符合新的功能和形态要求，重建效果更好，新建筑与原有建筑基本上没有任何联系，如正在建设的漕河泾开发区总公司总部大楼即是在原有用地上重新建造（图4）。第二为部分改造类。对建筑进行部分改造，或加建、改建，加建需要关注新老建筑的匹配，改建如立面改建、内部空间改建以及景观环境的改建，主要是对原有建筑的主体框架进行再利用，如开发区苍梧路上海质检院斜对面的产业建筑改造为商业、办公建筑案例（图5）。第三为基本不改造类。建筑的现状条件较好，当新的产业或功能进驻时，无论是场地、建筑形式和内部空间都符合新的要求，因此，基本不需要对建筑进行改建、加建或新建等，如开发区的标准招租厂房就属于这一类建筑，再开发中完全再利用，当老的企业迁出之后，新的企业迁入就可以直接投入生产。

    二、开发区产业建筑改造利用典型案例

    1、 沿路改造再利用案例

    漕河泾开发区和主城交接的桂林路、田林路等主要街道，由于逐渐融入城市，属于功能“演替”区的功能型再开发。由于原有功能不能满足城市生活多样性要求，位于这些街道的工业厂房逐渐“退二进三”，改造为商业建筑，包括餐饮、服饰、零售、旅馆等业态形式，改造方式主要是利用原有的工业厂房进行外立面的整治和内部空间的重新划分（图6）。

    2、上海贝岭有限公司改造案例

    漕河泾开发区的上海贝岭电子有限公司南临宜山路、西接上塘河、北靠先进半导体制造有限公司，属于强度“提升”地区的再开发，原有产业建筑建设强度不高，是因产业升级需要而进行的效益型再开发，属于“退二优二”。公司总用地面积约3h㎡，由于公司对技术研发的需求，将靠近宜山路约4000㎡的地块再开发为科技研发用地，对部分建筑进行了彻底改建，改造后的新建筑非常注重与原有建筑的融合。改建后的贝岭公司技术研发中心大楼面积约43157㎡， 建筑平均高度约10层，促进了产业的升级，大大提升了建设强度（图7）。

    3、海悦酒店改造案例

    位于上海漕河泾开发区钦江路和苍梧路交叉口西南角的海悦国际会所，改造之前为5-6层的厂房，通过改造使原有产业建筑适合于新的变化要求，属于“退二进三”。改造中首先对内部空间进行重新划分以适合酒店、娱乐、餐饮及休闲为一体的复合功能；其次，在原有厂房之间加建了7层圆柱形连接体，使原来独立厂房成为建筑综合体；另外，对外立面进行局部的改造，以提升其外观档次，并在功能和形式上保留了原有老厂房的管道设备（图8）。