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再开发背景下国内外开发区产业建筑改造分析

    内容摘要:上述有关研究主要关注开发区土地资源再开发层面的内容,对于开发区产业建筑改造再利用的必要性、特殊性及相应的改造方式的研究在国内还属空白。

    国外在20世纪60年代已经出现了老工业区的改造,并产生了一批相关的理论成果;随着我国老工业区改造的进行以及对国外老工业区改造经验的借鉴,我国也形成了具有自身特色的改造理论和典型案例;因此,对老工业区改造的概念、影响因素、文化保护、改造方向、改造类型、方式、路径和策略,国内外都有比较系统的研究。随着我国以老工业改造为代表的旧城改造和以开发区建设为代表的新区开发并举的建设思路逐步实施,工业企业逐步迁出主城并在城郊开发区聚集,开发区经过20多年的发展,区位、功能、政策都发生了深刻的变化,开发区也面临转型,需要进行二次开发,有关学者对此从功能、空间、产业发展等方面进行了研究,可以看做开发区再开发研究的前奏。

    随着我国沿海许多开发区用地日渐枯竭和集约发展理念的不断深入,加之金融危机导致的开发区原有大批传统产业、企业和产品生命周期趋于终止,开发区的再开发成为实践和理论界关注的新动向。王兴平、袁新国(2009)认为开发区再开发有可能创造出中国城市新的精明增长之路;袁新国(2010)以南京江宁经济技术开发区启动区为例,分析了江宁开发区启动区再开发的必要性、现状、类型及动力机制;袁新国、王兴平(2010)从边缘城市成功经验与教训正反两个方面提出了对我国开发区再开发的五点建议。上述有关研究主要关注开发区土地资源再开发层面的内容,对于开发区产业建筑改造再利用的必要性、特殊性及相应的改造方式的研究在国内还属空白。

    瑞士温特图尔(winterthur)工业区改造:国外产业类建筑改造主要为基于文化保护、同时适用于现代使用功能的由政府主导、社会参与、并有法规和政策保障的渐进式改造,如20世纪80年代至21世纪初的温特图尔工业区改造。1980年代,在政府主导、公众参与下,温特图尔规划对主要厂区进行改造,为建造第三产业设施提供空间。最初规划拆除原有的建筑物,但是规划在实施中遇到了极大的困难,得不到投资者的青睐;相反,在此期间的一些局部的改造再利用项目却得到了较大的成功,因此后来相关部门签订了一份建筑保护协议。

    我国开发区再开发方兴未艾,产业建筑改造也已经逐步展开,改造的方式也因各种因素表现出多种形式,深圳蛇口工业区和南京江宁经济技术开发区启动区代表了两种不同的产业建筑再利用模式。

    产业建筑合理再利用的蛇口模式:蛇口是我国最早的工业开发区,随着深圳经济水平的提高和土地的紧张,早期落户的劳动密集型企业开始外迁,留下大批空置的制造业厂房。如何使用仅仅建成20多年的空置厂房成为产业升级面临的新课题,拆除重建还是改造再利用?前者无疑可以获得更大的经济效益,而后者则能节约更多资源,使使用寿命仅仅为设计寿命一半的厂房重获活力。如三洋6栋、近10万㎡的厂房改造成南海意库,从“制造”到“智造”的产业升级过程也是产业建筑改造的过程,通过内部空间和外部环境的改造以满足新功能的使用要求,通过结构加固以满足新结构的规范要求,通过外墙隔热、遮阳等以适应南方气候。


    产业建筑大量拆除的江宁模式:经过20余年的发展,南京江宁经济技术开发区从南京城郊一个县办的工业区发展成为城市边缘地区的国家级开发区。随着南京城市规模的不断扩展,江宁经济技术开发区启动区已经融入城市,城市化趋势明显,不适宜再作为工业用地。因此,南京市实施了对开发区启动区的再开发,主要是退二进三的功能性再开发,开发商出于经济等各方面的考虑将原有厂房推倒,作为其他功能用地重新建设。

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