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11月北京二手住宅成交量环比涨16.54%

    内容摘要:从目前的市场情况看,11月全月的成交量将会在1.1万套左右,预计12月的成交水平也难以出现明显起色,年末市场稳中偏冷。

    内容选自产业信息网发布的《2013-2017年中国住宅业产业竞争现状与未来发展趋势报告

    下半年以来,随着房价持续上涨,涨幅同比屡创新高,市场对政策预期升温。11月,市场的观望升级,新增供应和需求都出现了环比下降,尤其是需求降幅更为明显。同时,各商业银行房贷的放款周期拉长,对改善群体的购房行为产生了直接影响,成交难度加大,成交量上涨受限。从供需情况,业主心态等情况看,价格上涨的压力也大大缓解,年末价格将保持平稳。

    成交量:11月二手住宅成交量环比涨16.54%,同比降14.7%

    据链家地产市场研究部统计,11月至今北京市二手住宅成交9631套,较10月同期上涨16.5%,较2012年同期下降14.7%。2013年至今,北京市二手住宅成交150059套,同比上涨22.5%。

表一:2013年1-11月北京二手房住宅成交量及环比同比变化

注:11月环比基数为10月同期,同比基数为2012年同期

数据来源:链家地产市场研究部,北京市住房和城乡建设委员会

    链家地产市场研究部张旭认为,11月成交量的环比上涨主要是十一假期成交低迷,基数较低。从11月内的各周看,成交量基本保持了下降态势。年末市场政策预期升温和银行放款周期拉长,是成交量维持稳定,难以出现上涨的主要原因。

    首先,下半年以来房价的上涨,尤其是同比涨幅屡创新高,引发了市场较多关注,政策预期升温,尤其是房产税预期对购房群体心理影响较大。在10月下旬北京新政出台,11月上半月三中全会决定出台,并未直接提及房产税内容的情况下,市场的观望情绪依然没有转淡,新增客源量在9,10月环比下降5%左右的基础上,再次出现18.2%的下降。

    其次,从目前银行的放款周期看,大多数的放款计划已经安排至明年1月,对改善型购房者置业计划影响较大。部分购房者被迫选择短期退出。

    从目前的市场情况看,11月全月的成交量将会在1.1万套左右,预计12月的成交水平也难以出现明显起色,年末市场稳中偏冷。

    成交价格:11月成交均价30516元/平米,环比增长2.9%

    据链家地产市场研究部统计,11月二手房住宅均价的30516元/平米,环比增长2.91%,同比增长27.16%。与10月相比,环比涨幅扩大,同比涨幅收窄。

表二:2013年1-11月北京二手房住宅成交均价变化情况

数据来源:链家地产市场研究部

    张旭认为,11月二手房成交均价保持持续上涨,除了市场本身的小幅上涨外,成交结构变化也拉动成交均价走高。对成交区域的监测显示,三环内区域房屋的成交占比由10月的18.1%增长到11月的19.7%。部分带动成交均价上涨。但是从目前业主的心理预期来看,价格上涨的压力大大减弱。

    首先,对链家地产新增房源的挂牌均价显示,11月挂牌均价环比下降1.3%,为下半年以来挂牌均价首次出现环比下降。对业主对挂牌价格的调整数据监测显示,11月下调挂牌价的案例占整个调价案例的比例为68.6%,较10月上涨8.8个百分点,达到2013年3月以来21个月的新低。业主预期有所降温。

    其次,从成交案例看,11月成交案例的议价空间为2.69%,较10月上涨0.18个百分点。为近四个月的新低。同时,成交量维持稳定态势,使得价格上涨动力减弱。

    张旭认为,从供需情况看,11月,新增房源客源量都出现了下降,但是客源的降幅远超过房源水平。新增需求与供应的比例达到了4.8:1,年内来看,仅次于3月水平。供需压力较为缓和。短期来看,价格上涨的压力有所减轻,年末市场将会稳中偏冷。随着年后银行及时放款,以及政策明朗,预期转淡,成交量或会出现适当的活跃。

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