2018-2024年中国工业地产开发行业市场行情动态与投资前景预测报告

第一章工业地产概述24

第一节工业地产的基础界定24

一、工业地产的定义24

二、工业地产的特性24

（一）政策主导性24

（二）区域性分析25

（三）项目增值性25

（四）投资回收期长26

三、工业地产的分类27

（一）物流仓储27

（二）工业厂房28

（三）工业研发楼宇30

第二节工业地产的开发模式31

一、工业园区开发模式31

（一）开发主体31

（二）操作手段32

（三）所需外部条件32

（四）开发模式流程32

（五）开发模式案例33

二、主体企业引导模式35

（一）开发主体35

（二）操作手段35

（三）所需外部条件35

（四）开发模式流程35

（五）开发模式案例36

三、工业地产商开发模式37

（一）开发主体37

（二）操作手段37

（三）所需外部条件37

（四）开发模式流程37

（五）开发模式案例38

四、综合开发模式39

（一）开发主体39

（二）操作手段39

（三）所需外部条件39

（四）开发模式流程40

（五）开发模式案例40

第三节工业地产主要盈利模式41

一、工业地产出租模式41

二、工业地产出售模式41

三、工业地产RELTS42

四、工业地产收入来源42

第二章工业地产行业发展环境分析43

第一节中国宏观经济环境分析43

一、中国GDP增长情况分析43

二、工业经济发展形势分析44

三、社会固定资产投资分析45

四、全社会消费品零售总额46

五、城乡居民收入增长分析48

六、居民消费价格变化分析49

七、对外贸易发展形势分析50

第二节工业地产行业政策环境分析51

一、房地产行业基本政策分析51

（一）多部委释放从严信号坚定不移搞好房地产市场调控51

（二）《闲置土地处置办法》59

（三）国土部出台多项政策对土地市场进行调控60

二、工业地产产业政策分析62

（一）物流仓储产业政策62

（二）工业研发楼宇产业政策63

（三）工业厂房产业政策64

第三节工业地产行业环境分析65

一、中国房地产市场发展情况分析65

（一）中国房地产开发景气指数65

（二）中国房地产开发投资情况66

（三）房地产开发企业到位资金67

（四）中国房地产商品房建筑面积68

（五）中国房地产商品房销售情况69

二、中国土地市场发展形势分析71

三、中国工业用地供应分析72

四、中国工业发展景气状况分析72

第四节中国重点制造业发展情况分析74

一、中国化工行业发展现状分析74

二、中国纺织服装业发展现状分析75

三、中国电子机械行业发展现状分析76

四、中国汽车行业发展现状分析77

五、中国装备制造业发展现状分析79

（一）中国机床制造业发展概况79

（二）中国医疗设备制造业发展概况80

（三）中国农用机械制造业发展概况81

（四）海洋工程装备制造业发展概况82

（五）电气机械设备制造业发展概况83

（六）交通运输设备制造业发展概况85

第三章中国工业地产行业发展现状分析87

第一节中国工业地产土地价格分析87

一、中国工业用地价格走势分析87

二、中国工业用地土地价格指数88

三、主要地区工业用地价格分析89

第二节中国工业地产行业态势分析90

一、中国工业地产发展历程分析90

二、中国工业园区单位产值分析91

三、中国工业地产发展特点分析92

（一）跨国投资增多92

（二）国内企业大举圈地93

（三）工业地产租金飙升93

四、中国工业地产兴起因素分析93

（一）世界的制造业向中国转移93

（二）各个城市加大了招商引资力度94

（三）工业地产投资优惠政策多94

第三节中国工业地产竞争格局分析94

一、中国工业地产新近进入者分析94

二、国外工业地产企业中国市场布局

三、中国工业地产市场同质化隐忧98

第四章工业地产开发招商策略分析99

第一节工业地产成功开发要素99

一、项目选址99

二、项目定位99

三、客户选择99

四、宣传造势99

五、产业招商100

六、服务水平100

第二节工业地产开发选址策略100

一、区域环境分析100

二、开发区环境分析100

三、产业依托分析100

四、交通物流区位分析101

五、企业客户来源分析101

第三节工业地产开发定位策略101

一、市场定位的必要101

二、市场地位的策略102

第四节工业地产招商引资分析103

一、招商引资的重要性103

二、传统招商模式的问题103

三、招商环境的打造105

四、选商分析105

第五节工业地产招商引资方式107

一、组合营销107

二、中介招商110

三、产业招商111

四、网络招商112

五、其他招商方式115

第五章工业地产融资渠道选择策略116

第一节房地产投资信托116

一、房地产信托产品发行规模116

二、房地产信托发行结构分析116

三、房地产信托发行情况分析118

四、房地产信托余额规模分析120

五、房地产信托兑付情况分析121

六、房地产信托投资方式分析122

七、2017年房地产信托运行趋势123

第二节产业投资基金124

一、中国产业投资基金发展现状124

二、中国产业投资基金投资方向125

三、产业投资基金融资形式分析128

四、房地产产业投资基金运作分析128

五、工业地产产业投资基金运作分析130

第三节工业地产企业股权融资130

一、股权出让融资130

二、增资扩股融资131

三、产权交易融资132

四、杠杆收购融资132

五、风险投资融资133

六、投资银行融资133

七、国内上市融资134

八、境外上市融资134

九、买壳上市融资135

第六章工业园区融资建设模式案例研究137

第一节苏州工业园区发展概况137

一、苏州工业园区发展环境137

二、苏州工业园区主要经济指标139

三、苏州工业园区组织模式特征139

四、苏州工业园区成功要素分析141

（一）招商引资的特殊政策支持141

（二）项目实施的高水准国际化141

（三）园区管理服务人性化142

（四）项目物流体系高效化142

（五）项目人才培养机制建设142

第二节苏州工业园银行信贷情况142

一、国开行与苏州工业园合作情况142

二、国开行对苏州工业园贷款历程143

三、主力银行在园区建设中的基础作用145

（一）主力银行与园区的融资规划145

（二）主力银行与园区信用结构建设145

（三）主力银行与园区融资的风险管理146

第三节苏州工业园开发的“双主体模式”146

一、苏州工业园区开发建设的“双主体模式”146

二、“双主体模式”下的权能组合模型146

三、“双主体模式”优势特征分析147

四、推广“双主体模式”的政策建议147

第七章全国重点城市工业地产发展分析149

第一节北京市工业地产发展情况149

一、北京市工业地产运行环境分析149

（一）北京市宏观经济增长分析149

（二）北京市工业发展形势分析149

（三）北京市房地产业发展情况151

（四）北京市工业发展空间布局151

二、北京市工业用地供应情况分析152

（一）北京市土地供应量分析152

（二）北京市工业用地成交情况153

（三）北京市工业地产抛荒情况154

三、北京市工业用地价格分析154

四、北京市工业园区情况统计157

（一）中关村科技园区157

（二）经济技术开发区159

（三）北京空港加工区159

（四）北京物流仓储160

第二节上海市工业地产发展情况168

一、上海市工业地产运行环境分析168

（一）上海市宏观经济增长分析168

（二）上海市工业发展形势分析169

（三）上海市房地产业发展形势170

二、上海市工业发展空间布局171

（一）上海市工业布局进程171

（二）上海市工业布局现状173

（三）上海工业布局变化特征173

三、上海市工业用地供应分析174

四、上海市工业地产发展态势176

五、上海市工业园区情况统计180

第三节天津市工业地产发展情况185

一、天津市工业地产运行环境分析185

（一）天津市宏观经济增长分析185

（二）天津市工业发展形势分析185

（三）天津市房地产业发展形势186

（四）天津工业地产发展政策分析186

二、天津市工业用地供应分析188

三、天津市工业园区情况统计188

（一）天津经济技术开发区188

（二）天津新技术产业园区189

四、天津市产业园区发展规划190

五、天津市工业地产建设动态190

第四节重庆市工业地产发展情况191

一、重庆市工业地产运行环境分析191

（一）重庆市宏观经济增长分析191

（二）重庆市工业发展形势分析191

（三）重庆市房地产业发展形势192

二、重庆市工业用地供应分析193

三、重庆市工业园区运行情况194

四、重庆市工业地产发展前景195

第五节深圳市工业地产发展情况198

一、深圳市工业地产运行环境分析198

（一）深圳市宏观经济增长分析198

（二）深圳市工业发展形势分析199

（三）深圳市房地产业发展形势200

二、深圳市工业地产市场特点200

三、深圳市工业用地供应分析202

四、深圳市工业园区情况统计203

第六节广州市工业地产发展情况205

一、广州市工业地产运行环境分析205

（一）广州市宏观经济发展分析205

（二）广州市工业发展形势分析206

（三）广州市房地产业发展形势207

二、广州市工业地产市场特点208

三、广州市工业用地供应分析208

四、广州市工业园区情况统计210

五、广州市工业地产建设动态210

第七节成都市工业地产发展情况211

一、成都市工业地产运行环境分析211

（一）成都市宏观经济发展分析211

（二）成都市工业发展形势分析212

（三）成都市房地产业发展形势212

二、成都市工业地产市场特点213

三、成都市工业用地供应分析214

四、成都市工业园区情况统计215

第八节武汉市工业地产发展情况216

一、武汉市工业地产运行环境分析216

（一）武汉市宏观经济发展分析216

（二）武汉市工业发展形势分析216

（三）武汉市房地产业发展形势217

二、武汉市工业地产市场优势218

三、武汉市工业用地供应分析219

四、武汉市工业园区情况统计221

五、武汉市工业地产建设动态222

第八章中国工业地产主要物业类型透析——工业厂房223

第一节工业厂房建设分析223

一、工业厂房投资流程223

二、标准工业厂房优势223

三、标准厂房成本核算223

四、定制工业厂房优势225

第二节各类工业厂房建设设计226

一、单层厂房226

二、多层厂房226

三、热加工厂房227

四、冷加工厂房227

五、工业厂房建设趋势228

第三节工业物业管理市场分析229

一、工业物业管理业态特征229

（一）工业厂房物业管理229

（三）医药园区物业管理229

二、工业物业管理的特点230

三、工业物业管理的难点231

四、工业物业管理的思路232

五、工业物业管理组织结构设计234

六、工业物业管理运营策略分析235

（一）工业物业管理的前期介入235

（二）工业物业管理的接管验收236

（三）工业物业管理日常管理策略236

第九章中国工业地产主要物业类型透析——研发楼宇240

第一节工业研发楼宇建设概述240

一、工业研发楼宇分布区域240

二、工业研发楼宇建设要求240

（一）交通条件240

（二）市场需求240

（三）人文环境240

（四）人力资源241

三、工业研发楼宇政策导向241

四、工业研发楼宇发展趋势241

第二节工业研发楼宇物业管理242

一、工业研发楼宇物业特点242

二、研发中心物业管理要求242

（一）安全要求243

（二）设计要求243

（三）环保要求243

第三节天安数码城研发楼宇案例分析244

一、园区发展基本情况244

二、园区业态构成分析244

三、园区成功要素分析245

第十章中国工业地产主要物业类型透析——物流仓储248

第一节物流仓储概述248

一、物流仓储的特点248

二、物流仓储分布区域248

三、物流仓储的功能分析249

四、物流园区的类型分析250

（一）转运型物流园区250

（二）存储配送型物流园区250

（三）流通加工型物流园区250

（四）功能综合型物流园区250

第二节物流园区经营模式分析251

一、物流园区开发模式251

二、物流园区投资模式251

三、物流园区盈利模式252

第三节物流仓储发展环境分析253

一、2017年中国物流业发展分析253

二、2017年中国物流业发展分析254

三、2017年中国物流费用情况分析257

（一）2017年中国物流费用情况257

（二）2017年物流运输费用分析257

（三）2017年物流保管费用分析258

（四）2017年物流管理费用分析259

四、2017年中国社会物流总额分析260

（一）2017年工业品物流总额分析260

（二）2017年进口货物物流总额分析260

（三）2017年农产品物流总额分析261

（四）2017年再生资源物流总额分析261

（五）2017年单位与居民物品物流总额262

五、物流仓储业政策导向262

第四节物流仓储发展现状及趋势分析263

一、中国物流业现状发展分析263

二、中国仓储业发展现状分析265

三、物流仓储业发展趋势分析265

四、物流园区的发展前景展望267

第十一章中国工业地产新兴业态——创意地产269

第一节创意地产运作分析269

一、创意地产的产生及内涵269

二、创意产业的经济效益分析270

三、创意产业产生的背景分析271

四、国内创意地产主要类型分布271

第二节创意产业园服务平台建设分析272

一、金融服务平台建设272

二、技术研发平台建设273

三、电子信息平台建设274

四、展示交易平台建设274

五、人力资源平台建设275

六、政府服务平台建设275

第三节北京798厂区改造案例分析276

一、北京798艺术区的基本概况276

二、北京798艺术区的发展定位276

三、北京798艺术区的发展模式277

四、北京798艺术区的入驻企业278

五、北京798艺术区的核心优势278

六、北京798艺术区的发展规划279

七、北京798艺术区存在的问题280

八、北京798艺术区的艺术盛事280

第十二章中国工业地产新兴业态——总部基地281

第一节总部经济概述281

一、总部经济的涵盖及意义281

二、总部经济的产生与发展281

三、总部经济的表现特征283

四、总部经济的影响分析284

第二节总部基地开发模式分析285

一、总部基地的投资模式285

二、总部基地的盈利模式286

三、总部基地的招商模式287

四、总部基地的必要条件288

第三节中国总部经济发展概况分析289

一、中国总部经济发展现状289

二、中国总部经济发展格局291

三、主要城市总部经济发展能力291

四、总部基地投资建设案例292

第十三章工业地产重点企业经营状况分析295

第一节外资工业地产企业投资分析295

一、普洛斯在华投资透析295

（一）发展历程295

（二）业务模式295

（三）战略布局2

（四）园区特点300

（五）客户定位300

（六）开发模式300

（七）盈利模式300

（八）普洛斯成功的借鉴意义301

二、安博置业在华投资透析302

（一）公司简介302

（二）经营战略303

（三）解决方案303

（四）选址策略304

（五）人才战略305

三、嘉民集团在华投资透析306

（一）公司简介306

（二）业务模式307

（三）投资项目307

（四）物业服务308

（五）发展动态309

第二节中国工业地产上市公司经营分析310

一、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司310

（一）企业基本情况310

（二）企业经营情况分析310

（三）企业经济指标分析311

（四）企业盈利能力分析312

（五）企业偿债能力分析312

（六）企业运营能力分析313

（七）企业成本费用分析313

二、北京万通地产股份有限公司314

（一）企业基本情况314

（二）企业经营情况分析314

（三）企业经济指标分析315

（四）企业盈利能力分析316

（五）企业偿债能力分析316

（六）企业运营能力分析317

（七）企业成本费用分析317

三、中粮地产(集团)股份有限公司318

（一）企业基本情况318

（二）企业经营情况分析318

（三）企业经济指标分析320

（四）企业盈利能力分析320

（五）企业偿债能力分析320

（六）企业运营能力分析321

（七）企业成本费用分析321

四、天津鑫茂科技股份有限公司322

（一）企业基本情况322

（二）企业经营情况分析322

（三）企业经济指标分析324

（四）企业盈利能力分析324

（五）企业偿债能力分析325

（六）企业运营能力分析325

（七）企业成本费用分析325

五、北京空港科技园区股份有限公司326

（一）企业基本情况326

（二）企业经营情况分析326

（三）企业经济指标分析328

（四）企业盈利能力分析329

（五）企业偿债能力分析329

（六）企业运营能力分析329

（七）企业成本费用分析330

六、天津海泰科技发展股份有限公司331

（一）企业基本情况331

（二）企业经营情况分析331

（三）企业经济指标分析332

（四）企业盈利能力分析333

（五）企业偿债能力分析333

（六）企业运营能力分析333

（七）企业成本费用分析334

七、江苏大港股份有限公司334

八、上海张江高科技园区开发股份有限公司339

九、运盛(上海)实业股份有限公司343

十、东莞宏远工业区股份有限公司347

十一、上海金桥出口加工区开发股份有限公司351

十二、中天城投集团股份有限公司355

十三、南京新港高科技股份有限公司359

十四、中储发展股份有限公司363

十五、华夏幸福基业股份有限公司368

第十四章工业地产转型升级模式方向373

第一节城市更新模式373

一、工业园区更新方向373

二、工业园区更新特征373

三、深圳城市更新分析374

四、城市更新条例分析375

第二节工业区升级模式376

一、工业区升级模式案例——天安数码城376

二、工业区升级模式案例——苏州工业园379

三、工业区升级模式案例——日本筑波381

四、工业区升级模式案例——台湾新竹382

第三节工业办公物业模式383

一、工业办公物业的特点383

二、工业办公物业操作步骤383

三、工业办公物业案例分析384

第四节工业园区转型升级模式优劣势比较385

第十五章2018-2024年中国工业地产业发展新趋势探析386

第一节中国工业地产发展趋势的影响因素386

一、政府政策的影响386

二、市场供求的影响386

三、发展模式的影响387

四、投资回报的影响387

第二节中国工业地产发展趋势预测388

一、工业与工业地产共同高速发展388

二、工业地产操作方式将不断创新388

三、都市化工业成工业地产发展趋势389

四、高新区成未来工业地产发展重点389

第三节中国工业地产业发展战略分析389

一、工业园区招商引资环境建设389

二、用品牌意识引导工业地产发展398

三、以专业化谋工业地产的发展398

第十六章2018-2024年中国工业地产业投资环境及风险400

第一节中国工业地产行业投资环境分析400

一、中国工业地产投资经济环境分析400

二、工业地产投资与影响因素分析401

三、中国工业地产融资新渠道分析402

第二节中国工业地产投资潜力分析404

一、中国工业地产投资价值分析404

二、中国工业地产投资回报率分析404

三、中国工业地产区域投资热点分析405

第三节中国工业地产投资风险分析406

一、政策风险406

二、市场风险406

三、扩张风险406

四、经营风险407

第四节2018-2024年加快中国工业地产投资的建议407

第十七章中国工业地产投融资及IPO上市策略指导409（ZYPX）

第一节工业地产境内IPO上市目的及条件409

一、工业地产境内上市主要目的409

二、工业地产上市需满足的条件410

（一）企业境内主板IPO主要条件410

（二）企业境内中小板IPO主要条件411

（三）企业境内创业板IPO主要条件412

三、企业改制上市中的关键问题413

第二节工业地产IPO上市的相关准备414

一、企业该不该上市414

二、企业应何时上市414

三、企业应何地上市415

四、企业上市前准备415

（一）企业上市前综合评估415

（二）企业的内部规范重组415

（三）选择并配合中介机构416

（四）应如何选择中介机构416

第三节工业地产IPO上市的规划实施416

一、上市费用规划和团队组建416

二、尽职调查及问题解决方案420

三、改制重组需关注重点问题424

四、企业上市辅导及注意事项426

五、上市申报材料制作及要求428

六、网上路演推介及询价发行430

第四节企业IPO上市审核工作流程431ZYZL

一、企业IPO上市基本审核流程431

二、企业IPO上市具体审核环节432

三、与发行审核流程相关的事项435

图表目录

图表1工业园区开发模式流程32

图表2东莞松山湖科技产业园区招商进驻主要企业34

图表3主体企业引导模式流程36

图表4诺基亚工业园招商情况36

图表5工业地产商开发模式流程38

图表6北京腾飞国际工业园具体情况38

图表7北京腾飞国际高科技园主要客户39

图表8综合开发模式流程40

图表9北京经济技术开发区项目图41

图表102017年中国国内生产总值及增长变化趋势图44

图表112017年国内生产总值构成及增长速度统计44

图表122017年规模以上工业增加值及增长速度趋势图45

图表132017年中国全社会固定资产投资增长趋势图46

图表142017年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图47

图表152017年中国主要消费品零售额及增长速度统计48

图表162017年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图49

图表172017年中国农村居民人均纯收入及增长趋势图49

图表182017年中国居民消费价格月度变化趋势图50

图表192017年中国进出口总额增长趋势图51

图表202015-2017年房地产调控政策一览表54

图表212018-2024年中国房地产开发景气指数统计65

图表222015-2017年不同用途房地产开发投资构成统计66

图表232018-2024年全国房地产投资开发增速变化趋势图66

图表242017年不同地区房地产投资额所占份额67

图表252017年中国房地产开发企业到位资金统计67

图表262017年中国房地产开发企业到位资金结构68

图表272015-2017年中国房地产开发企业房屋施工面积统计68

图表282015-2017年中国房地产开发企业房屋竣工面积统计69

图表292015-2017年中国按用途分商品房销售面积统计69

图表302015-2017年中国按用途分商品房销售额统计70

图表312018-2024年全国商品房销售面积及销售增速变化趋势图70

图表322018-2024年全国房地产开发企业土地购置面积增速变化趋势图71

图表332015-2017年工业景气指数变化趋势73

图表342015-2017年工业预警指数变化趋势图73

图表352018-2024年中国化学原料和化学制品行业经济指标统计74

图表362018-2024年中国纺织服装、服饰行业经济指标统计75

图表372018-2024年中国计算机、通信和其他电子设备制造行业经济指标统计77

图表382018-2024年汽车制造行业经济指标统计78

图表392018-2024年中国机床行业经济指标统计79

图表402018-2024年中国医疗仪器设备及器械制造行业经济指标统计80