房地产行业：行业基本面数据如期边际修复 后续需求端政策微调可期

    供给驱动成交复苏，中期库存增加。4 月17 日统计局公布行业数据，各项主要数据均有边际修复。3 月单月商品房面积销售同比下滑14.1%，较前值（1-2 月）明显改善。成交均价仅为9006.5 元/平米，同比下滑0.5%。我们认为行业销售下行趋势将延续，且驱动销售的主要是供给侧。2016 年提“房住不炒”、2017 年提“租购并举”，2018 年提“坚决遏制房价上涨”，2019 年提“不刺激”，调控基调和调控政策均有较强的一致性和连续性，导致需求端更多是刚需和改善性需求的平滑释放，投资性需求弱化。供给端，房企追求规模和增速，且自2019 年Q2 以来受到较严格的房地产金融政策监管，主动加强推盘，甚至以价换量，因此成交更多是供给驱动。对应的是去化率下行和中期库存（新开工未售）累积。

    当前销售复苏更多反应售楼处恢复营业、房企加强推盘等因素，而外需下滑、失业增加等因素尚未充分反映，因此后续销售恢复或仍具有一定的不确定性。3月单月新开工同比增速-10.5%，边际改善来自于施工现场复工，后续反弹节奏或视销售而定。3 月单月开发投资增速1.2%，全年受竣工支撑。

    政治局会议对地产表述为“房住不炒+平稳健康发展”，我们认为当下时点后半部分意义更大。房地产行业对宏观经济仍然很重要，土地财政也是各地无法完全摆脱的，如近期一线城市如上海和深圳均出台供给端政策，上海将适度增加土地供应量，深圳促进城市更新工作提速提效。预计后续各地在“一城一策”框架内对需求端有保有压，部分房价下滑压力较大的城市或通过人才政策和公积金等政策托底需求，进行小幅微调。同时4 月17 日政治局会议自2012 年以来首次提出“降准”、“降息”，我们预计后续行业将持续受益于货币政策宽松，居民按揭利率和房企融资利率仍将下调。

    投资建议：

    房地产开发：当前板块处于估值低位，基于长期房地产金融政策易紧难松、重点发展城市圈的逻辑，我们推荐保利地产、金地集团和万科A。另一方面，政策微调空间逐渐打开，推荐销售保持高增速、已售未结资源充足的金科股份。

    物业服务：我们认为行业基本逻辑为“短期看在管面积外拓能力，长期看品牌服务能力”。短期内，行业仍然以跑马圈地为主，龙头企业可以依靠关联开发企业扩张在管面积或凭借资本优势进行并购，快速的实现规模增长。长期来看，具有良好品牌价值和优质服务整合能力的企业才能持续获得客户认可，在存量市场的竞争长跑中获得胜出。我们推荐：（1）关联地产公司实力较强，管理面积规模及增速具有优势的公司，建议关注碧桂园服务；（2）具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业，建议关注绿城服务。

    风险提示：

    房地产开发：宏观经济超预期下行，政策边际改善不及预期，房企结转不及预期。

    物业服务：人工成本超预期增加；房地产销售遇冷导致行业后续规模增长不及预期；区域差异风险。