物业管理行业：物管企业的增值服务探索

物业管理 2019-10-25 08:35

核心观点

围绕开发商和业主，国内物管企业的增值服务形成了两大类型。物管企业的增值服务主要分为非业主增值服务和社区增值服务两类。非业主增值服务主要围绕开发商进行，针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务，盈利模式比较确定。从主流物管企业来看，不同企业间毛利率差异较大，波动区间在20%~50%，中枢在35%左右。社区增值服务主要围绕改善业主居住环境、提高业主生活品质提供服务或销售商品。目前仍处于探索期，独立于地产周期的业务模式尚未取得稳定盈利，毛利率区间在20%~90%，中枢在65%左右。

海外成熟物管企业呈现低净利、高周转的特点，增值服务内容丰富度低于国内。

北美及日本的物管企业增值服务侧重于“房屋保值”服务，满足的是房屋使用过程中整修、改造、防护及室内设计的需求，频次较低，通过房屋保值来提升业主的生活质量。物管企业更多通过收购和成立子品牌来提供专业服务，母公司则负责整体的物业运营。经营上体现出低利润率，高周转率的特点，依靠高效的资产运用提升ROE，其ROE 能维持在20%左右。中国的物管企业的社区增值服务经历了从O2O 平台模式向商品及服务提供商的转变，非业主增值服务则是中国相对于海外物管企业的特色业务。国内物管企业目前普遍体现出高利润率，中周转率的特点。

增值服务将为物管企业带来长期增长动力，并且提升在二级市场的估值水平。

企业经营层面而言，增值服务能够使物管企业更加独立于地产周期，在由大量交付带来的面积增长红利消退之后，成为企业长期发展的增长驱动力。现阶段物管企业增长的主逻辑仍然是面积驱动，增值服务还难以以独立支撑整个物管企业的增长。从资本市场的角度而言，建立在充裕管理面积基础上的增值业务布局有利于提高公司的估值水平。从港股市场物管企业的市盈率来看，市场对于可持续的管理面积获取能力定价最高，并会将开发商的土地获取能力纳入定价，对于合理增值服务的定价次之。因此，龙头物管企业合理布局增值业务有助于提升企业估值水平。

投资建议与投资标的

物管企业的增值服务的两大类型中，非业主增值服务已经找到可行盈利模式，但与所属开发商的实力呈正相关。社区增值服务目前还处于探索阶段，以绿城服务为代表的先行者还在寻找更多切实可行的业务模式。建议关注1）大股东实力较强的中航善达(000043，未评级)、碧桂园服务(06098，未评级)、中海物业(02669，未评级)、永升生活服务(01995，未评级)、2）社区增值服务领军者绿城服务(02869，未评级)。

风险提示

房地产市场长期低迷。

人力成本上升。

多元化发展失败。