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房贷38万亿,70%财富是房产,房子真的盖够了!我国房地产全社会固定资产投资规模达到了14万亿的水平,占比一直稳定在25%左右【图】

    从占固定资产投资比例来看,房地产全社会固定资产投资规模达到了14万亿的水平,在全社会固定资产投资中占比一直稳定在25%左右,近年来略有下降,但仍然是举足轻重。如此规模体量的行业,保持其稳定性是十分必要的。

    12月23日,建设银行董事长田国立在“第二十届北大光华新年论坛”上发表演讲:我搞了一辈子金融,现在买房也赚不了钱了,你现在买不就是高位接盘了吗?中国现在房地产市场太发达了,发达到欧美都远远望尘莫及。据统计,美国住房有30万亿美元资产,中国住房资产已经达到40万亿美元资产。

    “房子真的盖够了,”田国立称,据国际统计,人均1:1.1基本就够住了,但为什么大家老觉得住房难?住房贵?田国立认为,现在更多存在的是住房结构问题。他指出,美国是发达国家,城镇三分之一的人是租房,德国40%甚至更多的人是租房,这些市场房地产很难炒起来,但在中国最多只有10%的人租房。

    房地产具有强大的虹吸效应,现在居民基本资产配置基本60%-70%都在房地产,当大量货币都进入房地产盖房子后,是没钱干别的,无论是科研也好,市场消费也好。田国立指出,目前中国房地产信贷总量38万亿,占据信贷规模的28%,而且新增率还在不断升高。

    早在今年6月的2018陆家嘴论坛上,中国建设银行董事长田国立也发表过类似观点,不过他当时把楼市与股市一起进行比较。他表示:股市为什么没人理?和买房一比没人感兴趣。具体是这么说的:“大家感觉到买房就赚钱之后,就会把所有的投资偏好都集中到这里,股市为什么长期没人理,风险是一方面,规范管理是一方面,但很大程度上,股民和买房子的人一比较起来之后,不会有人对股市感兴趣”。

    他当时主要说的是楼市、房地产,提示房地产的风险。房地产金融化的同时,又在不断的违背金融风险和收益相匹配的基本原则,最终会使得房地产市场越来越依赖推高房价。而社会资金资源的不断注入,维持其运行和发展,此种逻辑运行的结果很容易让人联想到当年日本房地产的泡沫危机和美国的次贷危机。

    建行董事长说的有没有道理?11月底,中国人民大学国发院报告指出,中国消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升,消费基础受到严重削弱。目前居民财富基本上被房地产掏空,广大中产阶级和中下收入阶层被房地产套牢。报告分析称,2015年之前,被房地产套牢的基本上是中上收入阶层,而新一轮的去库存,特别是货币化以及鼓励农民工购房,实际上将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金基本上全部投入到房地产市场。

    实际上,人大学者此前已经表达过类似观点。9月15日,人大副校长刘元春出席中国人民大学国即发展研究院和经济学院联合举办的“中国宏观经济论坛”,他表示,最近,消费数据和投资数据的变化引起了一些争议,中国市场经济的微观基础已经发生了巨大的变化。居民财富基本上被房地产掏空,广大中产阶级和中下层阶级基本被房地产套住。据刘元春介绍,中产阶级的消费信心和预期发生变化,消费能力减弱。我国日常消费的核心支撑力是中等以下的收入阶层,但是新一轮的去库存、房产货币化以及鼓励鼓励农民工购房等举措,使得老百姓所获取的资金、可利用的资金,基本上全部放在了房地产市场。

    建行董事长也认为,房地产具有强大的虹吸效应,现在居民基本资产配置基本60%-70%都在房地产。那么这种状况还能继续维持吗?姜超在最近的券商研报中也指出,毕竟中国的经济结构跟美国不太一样,他们是创新驱动,我们是房地产驱动。美国老百姓的主要财富不像中国全都是房地产,他们的主要财富是养老金,美国居民一共有30万亿美金养老金资产,主要投资方向就是美国的优秀企业,只要这些大企业不停地研发创新,能够赚钱,股价能够涨,美国百姓就有钱,可以开心的互相服务,这是美国经济强大的根源。

    目前,房地产行业在中国整体经济规模中有着举足轻重的地位,可以从行业与GDP增加值占比、出让金占财政收入的比例与开发投资占全社会固定资产投资的比例多个角度分析。

    单从房地产行业自身产业增加值来讲,2016年达到4.9万亿,占当年GDP比例为6.68%。同时,近10年占GDP比例一直持续上升。如果考虑了和房地产密切相关的建筑业(刨除与房地产建安业务无关的建筑业产能),二者增加值也基本占到GDP的10%。进一步考虑房地产的上游(如建筑用的钢铁、水泥和玻璃等)和下游(如装修、家具、家电和其他装饰材料等)的共同影响,房地产行业对GDP的影响可能占到20%。

    2017年,全国300个城市各类土地成交出让金4.1万亿元,同比增长39.3%,其中,住宅用地出让金3.4万亿元,同比大幅增长46.7%。相较于2017年全国财政收入23万亿,土地出让金达到了17.8%的比例,对于财政收入举足轻重。

    从占固定资产投资比例来看,房地产全社会固定资产投资规模达到了14万亿的水平,在全社会固定资产投资中占比一直稳定在25%左右,近年来略有下降,但仍然是举足轻重。如此规模体量的行业,保持其稳定性是十分必要的。

房地产投资占固定资产比重

数据来源:公开资料来源

    商品房销售额近10年来持续上升,仅2014年-2015年短暂回调。2016-2017年爆发式增长。经过严厉调控,2017年全国商品房销售额和面积增速明显下降,2017年商品房销售额13.37万亿,同比增幅17%,增速较2016年下降21%。近一年多来,房地产政策趋严不松动,投机需求逐步离场,市场预期正在转变,销售额增幅会逐渐降低,但也将保持10万亿以上的规模,这是个巨大的成熟市场。

    同样,销售面积也经历了持续的上升。由于限购政策的影响,2017年销售面积达到17万平米,同比升幅7.7%、较2016年下降14.8%。同时,不同等级城市之间由于政策出现了较大分化,一线城市与二线城市销售面积下降,三四线城市势头强劲,支撑了房地产销售面积的总量。这表明政府通过“因城施政”的手段精准调控,针对不同情况的城市做出不同力度的调控,有着“东方不亮西方亮”的效果。

    2016年四季度开始,房地产市场进入新一轮调控周期,力度持续加大,多数城市都出台了调控政策,范围不断扩容,多层次多角度的调控政策成功压制了价格的上涨。中指统计的百城新建住宅价格同比涨幅连续11个月回落,环比涨幅连续14个月在1%以内。截至2018年6月,价格底部企稳开始反弹。这代表即使在高压政策的压制下,低库存的背景也良好地支撑了房价。同时,预计未来房价环比涨幅波动仍会持续收窄,快速大幅度的上涨已是过去式。

    成交楼面价逐年走高,2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2362元/平方米,较2016年上涨25.5%。其中住宅用地楼面均价为4031元/平方米,同比上涨21.6%;商办用地为2391元/平方米,同比上涨18.6%。

    2017年企业销售业绩较好,拿地补仓意愿强烈,在供给不足,需求旺盛的背景下,土地市场维持了较高热度,住宅用地成交楼面价继续上涨,尤其在热点城市,企业对质量较好的地块的争夺力度很大。

    过去,房企对融资成本较高的信托贷款,一直持有相对谨慎的态度。但是随着监管层加强对房企发债资金用途的监管,多家房企公司债被中止审核。这也促使房企舍弃低成本的公司债而选择信托融资。数据显示,当前不少信托产品的收益率已经升至9%乃至更多,另一个侧面也反应出房企获取资金的成本在上升。

房地产行业私募基金管理人管理基金规模情况

    截至2018年6月底,协会已登记私募基金管理人管理基金规模在100亿元及以上的有224家,所占比重最小。管理基金规模第二高的处于0.5亿元-1亿元之间,达到2245家。管理规模在1亿-5亿元的私募基金管理人数最多,高达4236家。

    2016 年当年房地产销售面积同竣工面积的差值扩大到 51221 万平方米,并在 2017 年进一步上升至 67922 万平方米,今年 1-7 月该指标为 47923 万平方米,而在 2011 至 2015 年五年的均值是 19877 万平方米。

    当在建工程竣工以后,房地产企业确认销售收入、成本并计提利润。以万科为例,2014 年末,万科预售款是 1818 亿元,而存货高达 3177 亿元,说明万科每取的 1 元钱的预售款背后有 1.75元的存货予以支持;而到 2018 年上半年末,万科的预售款达到 5167 亿元,而存货规模上升至 6386 亿元,每 1 元预售款背后的存款规模为 1.24 元,该指标下降了 30%。

    综合选择的 6 家上市房企看,2014 年该指标均值为 2.76,到 2018 年上半年末已经降至 1.9,平均降幅 31%。微观指标既说明了房地产企业的库存得到了有效去化,同时也反映了房地产企业预售在加快。

    在销售并不算好的背景下,为什么房地产企业仍然在加快新开工,其原因就在于房地产企业为了补充开发投资资金,加快了项目周转,通过更多的新开工,来加快期房销售实现销售回款,新开工面积增速回升带动施工面积增速上升,但是竣工面积增速却持续负增长,说明了施工建设的速度可能是偏慢的,即短期来看,房地产部门进入了“新开工——销售——拿地——新开工”状态,上市房企的微观数据对此有一定的佐证。这种运作维持依赖于房地产销售的持续向好,后续,需要警惕销售下行带来的地产资金周转压力。

    未来中国经济要靠创新驱动。而创新驱动不是一句空话,需要大量研发费用,而这需要大规模减税。因为不减税企业就没有更多的资金投入研发。如果我们也愿意像美国一样去减税,那么就会有越来越多的企业会像华为学习投入研发,华为就不会再孤单,我们也有希望进入创新时代。

    昨天,网友happy3369 在我关于华为的文章留言,说的非常中肯:华为是靠创新驱动的企业,而且很成功。这点难能可贵,根源还是在中国对知识产权的保护方面确实有待提高,企业并不愿大量投入自主研发和创新。华为的成功是因为它是一家真正的跨国企业,是在国际上跟西方那些跨国巨头在竞争,是按照国际规则在竞争。所以这次华为在国际上闹那么大动静,美国跳出来抵制,但对华为的指责只是伊朗贸易问题,而不是什么中国偷了美国技术的指控。因为美国很清楚,华为在5G上的专利占了约一半,是华为要防着别人来偷技术,这个实力美国其实已经承认了,虽然有点心不甘情不愿的。中国只有这样一家有国际竞争力的企业,中国人为什么不自豪呢?中国要想产生更多的华为这样的企业,真的需要在知识产权保护方面跟国际接轨了,与其保护华为,不如保护知识产权,让中国的市场经济环境更能有利于自主创新企业的出现,好的企业根本不需要国家来保护,它们的实力决定一切。

本文采编:CY315
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2024-2030年中国湖北省房地产行业市场现状调查及发展前景研判报告
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《2024-2030年中国湖北省房地产行业市场现状调查及发展前景研判报告》共十四章,包含2024-2030年湖北省房地产行业投资前景,2024-2030年湖北省房地产企业投资战略与客户策略分析,研究结论及建议等内容。

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