智研咨询 - 产业信息门户

9月跌至近6月深圳全市一手住宅网签均价最低谷,网签均价三连跌,市场虽不乏购买力,但观望情绪浓厚【图】

    数据显示,9月深圳新增住宅预售房源量环比上涨124.44%,新增求购客户量环比上涨72.7%,但一、二手成交量均呈下跌趋势,环比下跌超3成,市场观望情绪浓厚。

    国庆7天,一项目最高成交41套据了解,在国庆期间约14个楼盘当中,没有启动中介联动带客的楼盘成交惨谈,启动了中介带客仍然成交低迷的,更让人伤神。位于宝安坪洲地铁站附近的高密度大盘,据说已售罄,其实仍有少数尾货在售,在10.01-10.07期间,上门客户8批,成交1套,均价7.1万,因房源所剩无几,节日期间无启动转介,也无活动举办。地段并非是成交好坏的唯一指标,位于福田区华强北的恒邦壹峯,据10.01-10.07监控,来访客户约138批,但仅成交2套,32㎡和57㎡各1套。启动中介带客送来访客户或三级业务员月饼盒或大闸蟹券也无济于事。位于新安的老城区范围的联建君钰府,来访客户仅75批,成交7套。布吉三联水晶玉石文化村附近的里城玺樾山,在国庆期间来访客户约134批,成交10套。9月1日调高转介点数,成交91㎡可获得1.5%佣金加1万现金奖,成交107㎡房源可获得2.5%~3%佣金加2万现金奖,并增设带客奖100元。但成交量看起来仍然不理想。但惨淡与热闹是相对应的,市场并非一潭死水。市场闻久已名的明星楼盘即使没有任何活动,关注度也是极高。位于宝安区福海街道,属于11号线塘尾站地铁口物业的华强城虽然未开盘,但7天时间来访客户高达107批。位于坂田的大族云峰,市场等了四年终于迎来了营销中心展示厅再次开放,国庆期间约600批到访。得益于中介联动的松茂御龙湾国庆假期表现不错,上门客户193批,成交8套89住宅,均价7.6万/平。国庆配上外籍乐队以及现场下午茶活动吸客。在重点关注的14个楼盘中,成绩最好的是位于宝安区松岗街道,扎根深圳的本土企业的某云著项目,在国庆期间启动特价房活动,七天来访客户高达364批,共成交41套房,其中11套83平,24套87-89平、6套121-126平。同样国庆启动特惠房活动的天峦湖项目,启动带客上门送现金活动,销售约17套。

    这些现场统计数据说明,购房者出手更为理性。市场不乏购买力,只是缺乏购买的信心与动力。

    一手住宅网签量环比下跌,相关数据监测显示,9月深圳全市网签2248套一手住宅,环比下跌近4成。一手住宅网签均价三连跌,9月跌至近6月全市一手住宅网签均价最低谷,网签均价54080元/㎡,环比下跌0.02%。

    9月,各区新房成交量方面,罗湖、南山、盐田呈上升趋势,福田、龙岗、宝安均下跌。罗湖区上月网签27套,环比上涨22.73%。福田区新房成交量下降幅度最大,上月网签仅32套,相比8月100套的网签量,环比下降68%。龙岗成交量也大幅度下降,9月新房网签量879套,环比下降44.89%。宝安区网签948套,环比下降42.3%,位列全市第一。龙岗和宝安新房更是近期“降价”促销的集中地。新房价格方面,福田区自7·31新政后已持续2月下跌,且9月网签均价下降至近6月最低,为88920元/㎡,宝安区与福田区均价环比下跌均近5%。南山区下跌幅度最大环比接近10%,上月网签均价83981元/㎡。

    二手住宅过户量创近6月新低

    二手住宅成交量下滑超三成,各区成交量皆大幅下滑,龙华均价领跌.

    二手住宅成交量下滑超三成

    •根据国土局备案数据显示,2018年9月二手住宅共成交4952套,环比下滑31.3%;成交面积41.0万平,环比上升30.1%。

    • 深圳中原领先指数小幅下滑,9月中原领先指数890.5,环比下滑0.16%,二手均价52867元/平。

    从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看,报价指数与经理指数皆呈现下滑趋势,市场氛围转冷。

    各区成交量皆大幅下滑

    • 9月各区域二手成交量皆大幅下滑。其中,龙岗成交1200套,依然为成交最热区域;宝安成交1067套,排名第二。

    • 盐田成交94套,环比下滑44.0%,下降幅度最大;南山下滑35.8%,跌幅第二;龙岗成交下滑26.7%,为跌幅最小的区域。

    龙华均价领跌

    • 区域上看,9月份各区二手价格只有盐田和罗湖上涨,其他各区皆下滑。 盐田涨幅最大,均价40735元/平,环比上涨0.3%;罗湖均价上涨2元/平。 龙华跌幅最大,环比下滑0.6%;福田跌幅第二,环比下滑0.5%。

    • 均价方面,南山均价领跑全市,达到84861元/平;龙岗均价最低,为40607元/平。

    投资客占比保持平稳

    • 9月份深圳投资客占比小幅上升,为29.2%,较上月小幅上升0.8%。

    • 目前房地产市场政策频出,监管力度加大,信贷紧缩,加上731新政影响,市场观望情绪浓厚。

    • 短期政策对于投资客、刚需来说都有影响,随着刚需购房入市,未来投资客占比有望下滑。

    非深户购房占比大幅下滑

    •2018年9月非深户购房占比23.1%,较上月有较大幅度下滑。

    • 政策加码、经济环境恶化的背景下,市场遇冷,购房意愿不高,非深户购房占比下滑,随着房地产市场下行压力增大,非深户占比将继续低位徘徊。

    刚需户型成交占比提升

    • 9月全市二手住宅成交中,60-90平刚需户型成交占比有较大幅度提升,而144平以上面积段成交占比则出现明显下滑。

    • 其中,60-90平面积段成交占比为51%,超过5成,占比提升4.4%;而144平以上面积段占比则下降3.9%。

    • 9月60-90平刚需户型占比大幅增加,导致2房户型和3房户型成交占比有所增长,其中,3房户型成交占比提升3.3%;而1房户型占比下滑3.4%。

    500-600万总价段成交占比大幅上升

    • 9月二手住宅套均总价为471万元,较上月有小幅下滑。9月份大面积的大户型成交占比下滑明显,导致套均总价下降。

    • 从成交总价段的分布来看,1000万以上的高价段成交占比大幅下滑,占比5%,下滑2.9%;150万以下价段也下滑1.2%。

    • 而500-600万价段成交占比则出现大幅增长,上升4.2%。

    • 9月二手成交量年内第二低,市场成交低迷。

    • 一方面,731新政影响,市场观望态势明显,购房意愿不高;

    • 另一方面,中美贸易战升级,外围经济环境恶化,房地产市场下行压力增加,市场成交冷淡。

    租金水平小幅攀升,仅南山和龙岗租金下滑,3房租赁占比大幅下滑。

    租金水平小幅攀升

    • 据深圳中原研究中心监测显示,9月租金指数208.2点,环比上升0.6%。

    • 当前全市租金72.2元/平·月,9月租金回报率为1.64%。

    • 租赁市场租金水平依然保持平稳上升趋势,租金回报率也有小幅上升,在房地产整体氛围不佳的情况下,租赁市场依然保持较好的发展趋势。

    仅南山和龙岗租金下滑

    • 9月全市租金上涨0.6%,达到72.2元/平·月。

    • 从各区租金水平看,福田、南山租金水平最高,分别达到110.2元/平·月和105.4元/平·月。而龙岗租金最低,只有50.9元/平·月。

    • 从涨幅看,9月份盐田、宝安租金涨幅最大,分别环比上升2.9%和2.2%;南山和龙岗租金下滑,分别下滑1.6%和0.3%。

    3房租赁占比大幅下滑

    • 9月深圳各区租赁占比,龙岗为最热租赁区域,占比达32.3%,环比上升0.4%。罗湖紧随其后,占比为16.3%。

    • 在租赁户型方面,1房和2房户型租赁占比提升,其中,1房户型占比23.7%,上升2.7%;2房户型占比32.8%,上升2.2%;

    • 而3房户型占比大幅下滑,3房户型占比30.7%,依然为主要租赁户型,但是占比下滑4.6%。

    •9月有5个商业项目获批,商业批售面积达到67337平,较上月翻倍增长。

    • 根据网签数据得,商业共成交176套共17656平,成交面积环比上月增加79%,成交均价为64074元/平,环比下降26%。

    •9月份潮商广场网签商业共100套,将市整体均价维持在64074元/平。

    龙岗区成交占比近八成

    • 区域分布来看,9月宝安区共成交3371平,较上月成交面积减少50%,该区占全市商业成交面积的19%;而龙岗区成交14116平,环比增加736%;全市占比80%。另外,南山区9月只实现3笔交易,共计170平,占比为1%。

    • 40~70㎡面积段的商业、商铺仍然是最受欢迎的,占比四成;其次是100-200㎡面积段的商业占比21%。

    二手成交回落

    • 9月二手商业成交继续回落。9月深圳二手商业共成交327套,环比减少23%,成交面积为2.1万平方米,环比下滑20%。

    龙华、东门商圈持续火热

    • 根据中原工商铺二手成交数据显示,9月商圈成交热度集中在龙华商圈,占比39%,其次是东门、宝安商圈成交热度也相对较高,分别占比19%和15%。

    • 而客户购房用途以投资为主,占比为80%。

    龙岗拉低全市均价

    • 9月深圳一手办公市场成交面积5.6万平,环比增长4.2%;

    • 价格方面,据国土局公布显示,9月办公楼均价较上月环比下降41.6%,为30786元/平。

    网签数据:龙岗成交量居首位

    • 9月网签数据显示成交面积方面,各区均有所涨幅,龙岗成交涨幅最为明显(盐田、南山无成交)。

    • 环比上月,龙岗增长幅度最大,其他各区都有所跌幅

    罗湖成交均价涨幅明显

    • 除龙岗区均价跌幅25.8%以及宝安跌幅2.9%以外,其他区域均价都有所上涨,其中罗湖区受样本影响,涨幅最大,达45.6%。

    (备注:9月为更好的反映全市各行政区价格波动,价格比照将以上半年均价为参考对象)

    九月网签榜单

    • 在9月网签数据写字楼成交榜单中,潮商广场以140套的成交继续稳居榜首,第二、三名分别是万科时代广场和中粮云景广场。

    二手办公成交回落

    • 2018年9月深圳二手办公楼成交73套,环比下降14%,共成交1.05万平,环比下降15.9%。

    二手办公福田、罗湖持续发力

    • 9月由各区成交来看,仍然以福田区为主,成交5732平。南山区成交595平,罗湖成交2875平;

    • 传统商务区福田面积、套数成交较多,套数成交占比达到38.4%,较上月减少27.2%。

    比下跌明显,账面上的市场空置率将进一步提高。

    • 写字楼租赁方面,据监测样本数据显示,宝安区租金变化不大,福田涨幅10%,其余各区均有所跌幅,其中南山相对比较抗跌,跌幅5%; 龙岗跌幅17%,龙华跌幅15%,罗湖跌幅7%。

    • 写字楼与Loft供应量增幅明显,未来一段时间账面上的空置率将有所增加。

    • 租赁市场仍然以福田、南山为主要的供应中心;两区均对总部企业办公用房有相应的补贴政策,今年开始,南山区补贴的力度较以往有所翻倍。

    • 粤港澳大湾区的宏观理念与总部企业集聚效应不容忽视,但中小企业受贸易战影响,出口订单减少,宏观经济下行明显。

本文采编:CY315

版权提示:智研咨询倡导尊重与保护知识产权,对有明确来源的内容注明出处。如发现本站文章存在版权、稿酬或其它问题,烦请联系我们,我们将及时与您沟通处理。联系方式:gaojian@chyxx.com、010-60343812。

在线咨询
微信客服
微信扫码咨询客服
电话客服

咨询热线

400-700-9383
010-60343812
返回顶部
在线咨询
研究报告
商业计划书
项目可研
定制服务
返回顶部