二手房租金价格飙升与中国房租租赁业现状【图】

    上半年二手房市场租金价格平稳增长。从数据来看，深圳市2018年一月住房租金指数190，上半年价格指数呈现出连续上涨的态势，到六月价格指数为201，是半年上涨5.78%。

    广州市2018年一月住房租金指数168，六月价格指数为173，是半年上涨2.98%。

    上海市2018年一月住房租金指数235，六月价格指数为236，是半年上涨0.43%。

    北京市2018年一月住房租金指数197，六月价格指数为207，是半年上涨5.08%。

    由以上数据可以看出，上年我国租房市场价格整体呈现出平稳上涨的趋势，价格上涨幅度较小。而2018年7月份，北上广深四大一线城市平均租金涨幅同比涨幅达到20%，远超往年水平。仅7月以来一线城市北上深广环比分别达到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。

    房租异常上涨很可能表明房价即将面临拐点。当前我国热点城市房租异常上涨，虽然有房价高位运行对房租的拉动作用，也有房地产调控措施对房价上涨的抑制作用，但更多可能是房价上涨动力衰减的信号。

    在限制房地产市场的大政策背景下，作为房屋买卖市场的替代，我国房屋租赁市场的行业现状如何？

    2017年我国房屋租赁行业市场规模23798亿元，同比2016年的21945亿元增长了8.44%。近几年我国房屋租赁行业市场规模情况如下图所示：

    我国房屋租赁行业发展分析

    2017年我国房屋租赁行业租赁面积为70.59亿平方米，租赁人口总数约2.22亿人。

    中国房屋租赁企业发展分析

    在中国共产党第十九次全国代表大会习近平总书记明确提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。房屋租赁调控效果持续显现，预计全国房屋租赁市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。下一步，将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。高层对于稳定房屋租赁市场的不断重申，无疑已经在极大层面上改变了市场的预期，单边上涨的价格走势将不再成为中国楼市的主流，与此同时，大力发展的租赁型住房，也将在未来几年逐步改变市场格局。

    过去，市场供应主体的零散化以及中介机构的无序竞争造成市场运行机制的不规范现状，进而导致多数自有住房人群的“惜租”，而随着监管体系的完善和政策支持力度的提升将进一步降低租赁业的投资风险和经营成本，而产业链的完善也将间接利好买卖市场，鼓励更多规模企业投资，参与到租赁市场中。

    随着存量市场来临，租赁市场的关注度随之提高，房企抢占长租公寓，主要是为存量房市场提前布局。在一线城市新房成交量增长不可持续，月供和租金差距加大，租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的缺口较大，长租公寓可以说是租赁市场的一大蓝海。

    住建部积极推动住房租赁市场的发展，在12个大中城市开展住房租赁试点，积极培育机构化、规模化的住房租赁企业，鼓励国有企业布局住房租赁业务。截至目前，全国多个城市已经推出持有型土地，万科、保利等多家一线地产企业早已在持有型住房投资开发和运营方面积极布局。

    和发达国家比，目前国内的租赁市场依旧没有掌握在机构手中，未来的前景可以预期，因此，拥有一定实力的房企开始涌入，或以领跑者姿势，或以追逐者心态，让这个市场变得热闹纷呈。

    万科、龙湖、保利快步跑

    万科是最早布局长租公寓业务的房企之一。2017年8月的中期业绩发布会上，万科集团董事会主席、首席执行官郁亮把旗下业务分为五个板块。而长租公寓“泊寓”在万科诸多业务中，排名在房屋租赁开发、商业地产和物流地产后。

    行业竞争激烈的直接后果是，获取房源成本大大增加。在此方面，万科获得了与深圳市人才安居集团的合作权。深圳市人才安居集团是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。

    万科与深圳市人才安居集团的合作将不局限于形式，什么合作方式都会尝试。

    在北京，万科泊寓的发展势头凌厉。北京万科曾在2015年初提出6+X转型计划，泊寓计划属于其中C计划。目前北京泊寓已获取项目16个，已开业项目6个，平均出租率超过97%（注:各门店基本满租状态，换租期产生短时出租率下降），预计到2018年初开业门店达到10个。北京泊寓的拓展目标是从2017年至2019年，年均10000间的项目获取。

    万科指出，目前长租公寓业务泊寓已进入28个城市，保有房间数8.4万间。万科泊寓的目标是到2017年年底，开业3万间房源，保有目标是15万间。长远来看，万科对泊寓远期规划是提供100万间公寓，年收入达到155亿元，为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。

    无独有偶，龙湖地产在长租公寓业务上抢点布局的速度也十分迅猛。龙湖对于国家“购租并举”政策积极地响应，设立冠寓作为集团第四大主航道业务。

    与万科相比，龙湖在公司运营层面给租赁业务的定位更高。2016年8月，龙湖董事长吴亚军宣布涉足长租公寓，推出“冠寓”品牌，目标是，到2017年底，冠寓开业超过15000间。

    拥有央企背景的保利地产，同样在新的市场形势下抢先布局。在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，均分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

    中国保利集团公司表示，租售并举已成为国家重要政策，各地政府也纷纷在国土、财税、金融等政策层面积极响应，保利集团响应政府号召，贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，努力促进住房回归居住属性，深入促进房屋租赁行业健康有序发展。

    另外，碧桂园等第一梯队的房企也启动了租赁公寓的投资策略。消息显示，碧桂园宣布成立长租公寓事业部后，其首家长租公寓将于近期亮相上海。碧桂园上海区域总裁高斌透露，该公司正在考虑如何更好地适应新的“游戏规则”，做好创新业务，决心在上海做一些持有型的物业和一些经营性资产。

    第二、第三梯队的开发商呈现积极跟进之势。据招商蛇口中报数据，公司已布局深圳约50万平方米、1.3万套长租公寓产品，形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线，目前在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目正在同时推进。

    而地产中介巨头世联行中报披露的数据显示，截至2017年6月30日，公司旗下的红璞公寓已经进入深圳、广州等27个城市，全国签约间数达4万多间。年内，世联行的目标是保有10万间公寓。

    世联行表示，长租公寓的市场和空间非常巨大，一二线城市房价高涨，未来，买卖＋租赁将双管齐下解决居住问题。在国内，仅靠买房解决居住问题这一页已经翻出去了。

    由此可以看出我国房屋租赁行业发展良好，特别是在房地产价格高企，有效的环节了部分刚需。同时由于其替代作用，在某一方面租赁市场也成为房地产市场走势的晴雨表。而这次租金的价格暴涨就反应了市场对于房地产市场走势预期。