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已有40余城密集出台调控政策,多地楼市出现价量回落

2017年04月07日 17:1610000人浏览字号:T|T

    截至目前,已有40余城密集出台调控政策,多地楼市出现价量回落。而与政策连番加码形成鲜明对比的是则土地市场的狂热。

    统计数据显示,截至3月30日,全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿元,同比2016年同期的3689.1亿元上涨了59.6%;拿地排名前20的房企拿地总金额超过3030.63亿元,其中超过70%分布在调控城市中。

    3月29日,时代地产以5.5万元/平方米的单价拿下广州海珠地块,在广州政策轮番加码下刷新广州楼面地价。据观察,这仅仅是时代地产斩获高价地的其中之一,自2015年底,时代地产已先后在东莞、佛山、广州等地拿下多宗高溢价地块。

    早前,时代地产一向以稳健模式著称,近两年却频频高价拿地,其底气何在?

    去年土地储备同比超两成

    时代地产公布的2016年年报显示,截至2016年12月31日,时代地产土地储备达到1306万平方米,同比2015年的1056万平方米增加23.7%。2016年,时代地产新购入广州、佛山、东莞等珠三角7城14宗地块,新增建筑面积为343万平方米,收购成本为184.52亿元,同比2015年的108.85亿元购地金额大增69.5%。

    2015年底,时代地产以33亿元的总价在广佛连拿两宗高价地块;紧接着2016年初,时代地产以64亿元的总价斩获佛山南海双料高价地块;2016年5月,时代地产首进东莞以9.15亿元拿下横沥地块,楼面地价达到5690元/平方米,溢价率为422%,远超出横沥原楼面单价纪录1945元/平方米;2016年9月,时代地产以13.3亿元拿下东莞茶山地块,成交楼面地价为1.25万元/平,溢价率为411%;茶山高价地余热未退,时代地产又以14亿元总价拿下东莞石排地块,楼面价为9928元/平方米,溢价率高达502%;2016年底,经过117轮竞拍,时代地产以“168273万元+2000平方米配建”竞得佛山南海区里水镇地块,成交楼面价为12499元/平方米,刷新了里水板块楼面价纪录。

    关于2017年3月29日拿地是否理性以及风险评估考量情况,时代地产相关负责人在接受采访时回应称,拿下海珠地块是经过深思熟虑后做的决定,也做了风险评估。

    此外,时代地产行政总裁岑钊雄曾在接受采访时表示,外界看到的是高溢价,却忽略了低起拍价,在低起拍价的情况下带来的高溢价不算是高价拿地。

    财经评论员认为,高价拿地的利弊需要权衡,尤其是对于一些高价用地来说,实际上还是需要和地产周期紧紧把握在一起。换而言之,高价地的获取其实并不是风险的来源点,关键是后续能否在市场升温的时候推出相关项目,进而获取产品的高溢价。

    在明源地产研究院首席研究员刘策看来,高价抢地是让所有开发商头疼的问题,迫于业绩压力,要持续增长不能没有土地储备。核心城市的土地拿一块少一块,不拿可能就会被边缘化,甚至面临退出房地产的危机。

    有观点认为,目前出现大房企收并购、中小房企高价拿地的现象。中小房企在收并购方面资源和能力不如大房企,竞争力较弱,为了在房地产行业谋求一席之地,被迫高价拿地。刘策认为,中小房企在高价拿地后维持不下去,则会出现卖地或者引入合作伙伴的情况,加速大房企的收并购。

    今年拿地计划资金已用过半

    目前,在调控加码的市场环境下,频频高价拿地将给时代地产带来怎样的挑战?

    据《南方都市报》报道,截至3月17日,时代地产今年已花费58 .27亿元拿地,加上3月底的广州地块,目前拿地金额达到78.64亿元,达到全年拿地计划135亿元的58.25%。

    而时代地产2016年年报公布的数据显示,截至2016年12月31日,时代地产银行存款和现金为118.8亿元,减去拿地支出的78.64亿元以及19.6亿元短期债务,目前,现金覆盖拿地支出和短期债务后,时代地产资金为20.56亿元。

    同策研究总监张宏伟接受采访时认为,拿地资金一般是分期支付的,实际的支付金额可能在三分之一左右,基于目前的资金情况,正常的资金周转还是能应付的。

    时代地产公布的数据显示,公司2016年的融资成本为8.32%,比2015年的9.64%有所下降。

    张宏伟表示,时代地产的大量项目集中布局在珠三角地区,也是楼市调控的重点区域,高价拿地对时代地产后续的经营情况提出了较高的要求,如果出现销售承压的状况,会出现资金压力。

    中国指数研究院发布的数据显示,2017年一二线热点城市调控政策升级,一季度一线城市住宅成交量降四成,住宅市场成交量持续回落,50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米,同比下降约15%。

    刘策分析指出,开发商赌的就是房价涨幅和限购限贷是否会放松,赌赢了,则可能在行业排位和话语权上有上升;赌输了,企业可能就会陷入危机,将面临被高负债压得喘不过气的局面。现在国家对融资渠道管得很严,确实对开发商现金流带来不小的压力,所以在高价拿地的时候要知道自己“几斤几两”,有多大的锅煮多少的饭,避免因为资金压力而沦为卖地卖项目求生的被动境地。

    专家认为,当前融资政策收紧,需要对后续的融资环境做一个审慎评估,尤其是近期一些城市限购以后,新房市场受到各类影响,如何减少调控对项目销售的影响,是时代地产后续需要做的,也是缓解资金压力的一个重要举措,当然也需要开拓新的融资渠道。

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