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热点城市降杠杆和三四线城市去库存,是今年房地产市场调控的两大重点

2017年03月29日 17:2310000人浏览字号:T|T

    热点城市降杠杆和三四线城市去库存,是今年房地产市场调控的两大重点。金融是房地产市场的血脉,住房信贷政策既关系国家房地产宏观调控,又与普通百姓利益息息相关。为此,应加强房地产市场研究,实施差别化的住房信贷政策,合理把握信贷投放,既要满足居民合理购房需求,又要防范风险、抑制泡沫。

    2016年我国贷款新增12.65万亿元,以个人住房贷款为主的住户部门中长期贷款占到近一半。大量信贷资金流向房地产市场,既有我国居民住房真实需求不断增长的影响,更是房价大幅上涨刺激下的居民投资热情带动所致。房地产具有较强的金融属性,相较于行政强制色彩浓厚的限购政策,住房信贷政策对于调节房地产市场短期的投资性需求、投机性需求都有更明显的作用。

    因此,调整住房信贷政策,可从四方面入手:一是调整贷款总量,合理确定银行个人住房贷款总量;二是调整贷款价格,提高或降低个人住房贷款利率水平;三是调整贷款条件,收紧或放松购房主体贷款资格条件(包括贷款资格和贷款期限);四是调整贷款首付,控制购房主体购房杠杆率。下一步,应根据购房区域、主体的不同,综合运用四种手段,量价并举,长短结合,既调控总量又调整价格,既着眼当下又引导预期,将差别化的住房信贷政策落到实处。

    毫无疑问,对于部分房价上涨较快的热点城市,整体上应严格控制贷款总量,主动上调贷款利率,适当收紧贷款条件,并提高贷款首付比例。

    而对多数三四线城市而言,房地产市场库存量居高不下,去库存压力仍然较大。商业银行应在风险可控的前提下,合理发挥住房信贷的杠杆作用,从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面继续加大对居民合理购房的支持力度。我们还应该看到,我国城镇化还将持续较长时间,中小城市和城镇居民还有较强的购房需求未得到有效满足。目前,个人住房贷款占全部贷款的比例在20%左右,其中不良贷款率不到0.5%,远远低于银行业2%左右的总体水平。相比2016年,今年个人住房贷款增速将有所回落,但仍应保持适度增长。

    值得注意的是,收紧住房信贷政策虽然有助于抑制投资和投机需求,但也容易“误伤”刚性需求和改善性需求。因此,对于热点城市居民合理的购房需求,尤其是购买首套住房,还应继续予以积极支持。这是差别化住房信贷政策的重要方面。当然,要采取措施,防止部分人群利用优惠政策“钻空子”。如日前北京出台文件规定,离婚一年之内申请房贷的执行二套房贷政策。对于三四线城市居民购买第二套以上住房,虽不必严防死守,但也要有一定的差别化措施,防止少数地区借机炒作,进而推动房价虚高、市场虚热。

    需要强调的是,住房信贷政策总体上由中央银行和金融监管部门制定和调整,地方政府切勿随意染指,更不能自行其是。央行、银监分支机构在政策总体框架下,应严格按照相关程序,根据各地不同情况进行适时调整。除窗口指导、价格引导之外,住房信贷的差别化措施还应更多由商业银行自行决定和实施。

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