个人住房2年以上转让免征营业税

    近日，咸阳市地税局二手房交易中心顺利办理了个人住房转让免征营业税“5年改2年”新政策出台后的首笔业务。

    个人转让住房主要涉及营业税及附加(含营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加费)，个人所得税，土地增值税，印花税和契税。

    营业税

    (税率：5%，减免时限：5年改2年)

    自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

    上述“普通住房”的标准须同时满足以下两个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下。否则，为非普通住房。

    确认购房时间时，纳税人出具《房屋产权证》上记载日期和《契税完税证明》填发日期不一致的，按“孰先”原则确定。确认计税价格时，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关依法有权根据有关信息(市场评估价格或其他合理方式)核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

    个人所得税

    核实征收(税率：20%)个人转让住房取得收入应按照“财产转让所得”项目，适用20%的税率计算缴纳个人所得税。在计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

    核定征收(税率：1%)纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据税法规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入1%-3%核定应纳个人所得税额。(陕西省内住宅转让收入按1%核定其应纳个人所得税，非住宅按3%核定)。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

    土地增值税 印花税 契税

    为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

    对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人购买90平方米以上144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税;对个人购买非普通住房及购买不属于家庭唯一住房的，按3%税率征收契税。

    无偿赠与房产相关税收政策

    (1)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生营业税应税行为。

    (2)个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：①离婚财产分割;②无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;③无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;④房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

    (3)以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

    (4)除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

    (5)受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

    咸阳地税：让便民办税成为“四季清风”

    咸阳市地税局近日优化纳税服务再出实招，继续深入开展“便民办税春风行动”，分批推出4类10项便民办税措施，进一步规范服务行为、提升办税效率，减轻办税负担，落实政策优惠，使便民办税成为为纳税人办实事、减负担的“四季清风”。

    简政放权方面，稳步推行纳税服务、税收征管和各类专项业务工作规范。推行税收执法权力清单，先行推出税务行政处罚权力清单，分批公开税务行政处罚权力事项目录，适时推出税务行政征收、税务行政强制、税务行政检查和其他税收执法权力清单。深化税务行政审批制度改革，逐步取消非行政许可审批类别，继续减少审批项目，规范行政许可行为。

    服务发展方面，全面落实支持小微企业发展、扶持弱势群体就业创业等税收优惠政策。持续开展税收政策普及性宣传，办税服务厅设立小微企业优惠政策落实咨询服务岗，实行首问责任制。优化大企业税收服务，完善大企业涉税诉求快速响应机制，开展大企业税收遵从培训，引导企业提升自愿遵从能力。

    国际协作方面，为“走出去”企业提供税收服务，帮助企业解决重大涉税疑难问题。落实“一带一路”建设等战略，帮助纳税人了解协定内容、享受协定待遇。深化国别税制研究工作，为“走出去”企业和个人提供税收法律咨询服务。积极推进税收协定缔约方相互协商，帮助纳税人解决与东道国的税务争端，维护“走出去”纳税人的合法权益。

    提效减负方面，继续落实六提速三减负便民办税措施，快速受理解决纳税人合理诉求，开展联合维权服务活动，健全12366纳税服务平台，大力推进“三证联办”等便民举措，持续提高服务效率。完善多元办税，为纳税人提供从“足不出户”到“如影随形”的服务体验。深化“全职能”窗口办税模式，加快实施国地税联合办税，实现纳税人“一站式、一窗式，办完两家事”。进一步清理规范收费项目，为纳税人减负。