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“众筹买房”的现状

    关注“房产”话题的朋友,近一两年不难看到一些“众筹买房”的宣传。今年双11期间,某些商家再度发起类似的“众筹买房”活动,似乎又火了一把这个新概念。至于什么是“众筹买房”,它真有宣传中的那么“美”吗?国内知名第三方理财机构嘉丰瑞德的理财师给大家谈谈这其中的曲直,使大家认清市场的风险。

    要谈众筹买房,首先得了解一下什么是众筹。众筹,简单来说是一种面向大众的融资活动,即通过向大众募集资金,完成由于个人资金实力有限而不能完成的项目,并将项目取得的回报再返还给出资人的融资方式。众筹回报主要有实物回报和利润回报两种。通常来说,众筹有低门槛、方式灵活和注重创意的特征。早期的众筹多为一些前卫艺术、先锋艺术发起的非盈利性质的募资,而后众筹则逐渐扩展到普通艺术和商业领域。

    “众筹买房”的现状

    “众筹买房”实际就是采用众筹的方式买房产。在2013~2014年期间,众筹买房可谓广告满天飞,诸如“两个月收益7.3%”、“年化收益率超40%”的营销措辞频繁出现在大众视野当中,追捧众筹买房概念的,其中不乏一些知名的房产品牌,如万科、绿地,龙湖、保利等。

    据了解,部分众筹项目投资门槛并不高,只需1000元,有的甚至低至10元,且宣称有高额的收益,让投资者不禁眼前一亮。不过嘉丰瑞德理财师研究发现,“众筹买房”暗藏的风险其实并不低,当中主要涉及以下的法律风险和缺乏透明度两个方面:

    自住、需求下的“众筹买房”

    众筹买房尽管有诸多可能存在的风险问题,不过到目前为止,有一种模式颇受瞩目,并且已操作了一段时间,结果好坏参半。这些先行者原来并没有被称作众筹,他们大多拥有另外一个称呼“合作建房”。

    合作建房是住户联合做开发商,共同出资成立房地产公司,大家按各自购买能力出资,综合汇总户型并计算总面积,选购合适地块,找设计公司设计、找建筑单位施工,最后验收付款入住。整个项目操作极其繁琐、消耗的时间长、协调成本极大。

    早在2005年,上海便出现首个自建房组织“上海家园”。在地皮极其抢手的年代,该组织筹资后注册了公司,并以上海家园投资咨询公司的名义想在上海拿地,不过努力多年后,最终也销声匿迹。而几乎在同一时期,温州、北京等多地先后出现的合作建房组织,也大多不了了之。

    第一个合作建房拿地成功的是赵智强在温州的“理想家苑”。项目2006年拿地后,由于主管部门无法判断其究竟是属于保障房还是商品房用地,项目迟迟未能拿到开工证。此后,住建部相关人士到当地进行了三次调研,并确认该项目就是普通的房地产开发项目,与现行政策并没有冲突后,项目最终在2009年才拿到等待已久的建设许可证。经历种种波折后,“赵智强们”的“理想家苑”才最终成现实,其房价比周边商品房的价格低了约四成。

    对于合作建房的模式,早期的合作建房的初衷大多是房价高企的大环境下,自住需求的解决问题,众筹后作为自住之用。而现今的众筹买房,则更多的以投资为目的,以项目利润的方式返还投资人,两者的“回报”方式存在很大的区别。

    投资需求下的众筹买房背后更多是房企的营销“噱头”

    既然是投资,就有获利的需要。据嘉丰瑞德理财师对近期“众筹买房”活动的了解,当下房地产企业玩的众筹买房更多是一种吸引众人目光的营销方式。比如在“双11”期间火爆的众筹买房,有房企在推出11元参与1.1折购房抽取资格活动。具体的操作方式是用户在网上支付11元,将获得一次“三成首付款”的抽取资格,当首付款募集满额后,发起者(房产公司)抽出一名用户获得这笔首付款。对于这类做法,有房地产行业人士称为“抽奖式众筹”。总的来看,其实也只是挂了“众筹”的名号,不会成为市场销售的主流。

    此外,多数开放商推出众筹通常只是很少的一部分房源,不会大范围的众筹。更多是某个别楼盘的行为,像大型房地产开发商,一个项目一期所推出来的房源数量动辄上千甚至几千套,拿出众筹的只是少量,其低价更像是为吸引投资者眼球的营销嘘头。部分众筹价格与过往该房地产开发商做促销活动打“五折”,甚至更低折扣推出一套特价房,之后抢眼球做竞拍的效果是一样的。

    也就是说,其实众筹买房的项目可以是有很多的,只要开发商乐意促销就可以;另外一种“抽奖式”的众筹,要么是你“中奖”,才可分享那部分众筹利润。对于前者,边际收益实际是递减的,活动越多收益越少。而后者,你可能需要花费一些精力,至于花费这气力值不值,则可能有不同的看法。作为营销噱头,众筹买房刚开始可能有新鲜感,过后则很可能是一地鸡毛。

    嘉丰瑞德理财师认为,众筹买房在经历了2013年、2014年的火爆后,作为一种投资行为,其新鲜感已渐消退。在目前房价走势放缓、甚至趋于降价的形势下,未来一两年才“交货”的众筹房能否如期卖出好价钱具有较大的不确定性。因此,建议投资者在进入前还须综合多方面的因素考虑,谨慎为好。 

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