2018年中国商业物业管理行业市场空间、行业特点、业态结构及未来发展趋势[图]

    一、商业物业管理空间

    商办物业是我国除住宅以外最成熟的物业管理类型，也是物业管理企业覆盖度相对较高的业态，丰富的存量是未来发展的基石。

    写字楼方面，作为企业活动的承载空间，随着我国经济发展，存量逐步走高，增量稳步扩大。根据数据，1999-2018年全国写字楼累计新开工面积为7.25亿平，累计竣工面积为4.02亿平，2016年以来每年写字楼竣工面积均超过3500万平，而从同期超6000万平的新开工规模来看，未来竣工体量预计还会上行。2018年500强物管企业写字楼管理面积为10.98亿平。其中的差距可能来自未纳入商品房统计口径的写字楼以及老旧写字楼。

    商业物业方面，1999-2018年全国商业营业用房累计新开工面积为27.14亿平，累计竣工面积为14.78亿平，2012年以来每年1亿平以上的竣工量级持续支撑商业物业的增量空间。其中，商业综合体由于更加强调业态组合和消费体验，对优质物管服务的依赖度更高。

全国商品房新开工面积：写字楼

数据来源：公共资料整理

    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国商业物业管理市场专项调查及发展趋势分析报告》

全国商品房竣工面积：写字楼

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    二、商业物业管理特点

    商办物管的特点是不仅要服务业主、商户，还要服务潮汐流动的员工和访客，因此除了基础的保洁、保安、设备管理服务之外，需要满足复杂的、个性化的服务诉求，如团餐服务、商品零售、定制前台、集采服务、资产管理等集成式服务。

    1、运营环节参与空间较大，凭借智慧管理系统建立同各业态资源的联系，参与物业各业态生态圈优化，推动资产保值增值；

    2、物联网、大数据、机器人等新技术的使用场景较多（智能前台、智能门禁、智能停车、智能楼宇监控等），降本增效的同时创造便捷服务体验；

    3、多样化的服务需求和高门槛的智能化设备，对物管企业的人员专业素质提出更高要求，部分商办物业还要求物管人员同时具备物业服务和商业运营经验；

    4、公共秩序、消防、交通等管理压力较大，需要物管公司具备突发情况应变处置能力。

    三、商办物业管理业态结构

    国内商办物业管理起步晚，同时面临国际龙头的竞争压力，整体服务标准化程度较低，服务深度仍有较大挖掘空间。部分企业在某个地理区域或是某类细分业态已经形成一定的业务体量和服务优势，部分以住宅服务为主的物管企业开始加大商办物业的拓展力度，竞争日趋激烈。未来发展方向在于，除了基础服务以外，着眼于设施管理和资产管理。

部分以住宅服务为主的物管企业推出商办物管子品牌

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    1.写字楼

    2018年500强物管企业中有465家布局写字楼业务，平均管理面积236万平，平均管理项目数量35个，单项目贡献面积6.81万平。56%企业管理面积不足100万平，56%企业物业服务收入不足5000万元，行业集中度高于其他非住宅业态。37家企业写字楼业态占其管理面积的比例超过50%，85家企业写字楼业态占其物业服务收入的比例超过50%，这一比例仅次于住宅，不少物管企业以写字楼为主力业态。

2018年500强企业写字楼物业管理面积区间段分布

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2018年500强企业写字楼物业服务收入区间段分布

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    2018年500强企业写字楼管理面积中，一线、二线、三四线城市占比分别为19%、54%、27%。一线、二线、三四线城市写字楼平均物业费分别为11.27、4.95、4.01元/平/月，一线城市收费水平远高于二三线城市。

2018年500强企业写字楼管理面积城市能级分布

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2018年500强企业写字楼各城市能级物业费情况

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    2018年500强企业写字楼收费形式中，酬金制和包干制占比分别为16%、84%，平均物业费分别为9.07、5.41元/平/月。

2018年500强企业写字楼收费形式分布

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2018年500强企业写字楼各收费形式物业费情况

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    2.商业

    2018年500强物管企业中有370家布局商业物业服务，平均管理面积187万平，平均管理项目数量16个，单项目贡献面积11.38万平。其中67%企业商业物业服务规模在100万平以下，79%企业商业物业费收入在5000万元以下，竞争格局十分分散。10家企业商业业态占其管理面积的比例超过50%，14家企业商业业态占其物业收入的比例超过50%。

2018年500强企业商业物业管理面积区间段分布

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2018年500强企业商业物业服务收入区间段分布

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    2018年500强企业商业管理面积中，一线、二线、三四线、海外城市占比分别为12%、45%、42%、1%。一线、二线、三四线城市平均物业费分别为11.64、6.84、3.71元/平/月。

2018年500强企业商业管理面积城市能级分布

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2018年500强企业商业各城市能级物业费情况

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    2018年500强企业商业管理收费形式中，酬金制和包干制占比分别为14%、86%，平均物业费分别为7.85、5.88元/平/月。

2018年500强企业商业管理收费形式分布

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2018年500强企业商业管理各收费形式物业费情况

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    四、商业管理物业未来发展趋势

    1.互联网基因植入商业物业管理

    未来、商业楼宇将与互联网紧密结合，建立智慧商业社区，将数字化信息拉入商业楼宇中，利用互联网技术增加客户粘性，将海量网络数据流量变为客流量，把线下服务转移到网络自助提升顾客体验的同时，提升物业管理效率，如：安装移动互联网设备、客流量监测设备，以及将CRM系统连入网络等。

    2.提升商业物业管理专业化、规范化水平

    商业物业管理具有管理楼宇众多，设施设备较先进、复杂，协助房屋出租经营、确保高回报率等特点，这就要求商业物业管理具有较高的专业性和规范性，如要求管理者有系统的经营管理理论、服务意识和操作技能，要求基础员工熟练掌握商业物业服务知识，并不断提升自身素质，提供另业主满意的服务等。

    3.基础物业服务为主，多种经营成趋势

    在做好基础物业服务的同时，发展与商业物业管理息息相关的多种经营管理机构，如安保公司、设备维修保养公司、租赁公司、楼宇清洗公司等，通过多种经营为业主、商户提供更为专业的服务，在满足广大业主不同需求的同时，增强物业公司的综合实力。

    4.商业物业管理趋于市场化，行业内竞争加剧

    目前，商业物业的管理面积仅次于住宅物业，且商业物业管理盈利性较强，未来将吸引更多企业进入该领域。伴随招投标政策以及市场信息系统的不断完善，商业物业管理的市场化程度逐年提高，行业内市场竟争进一步加剧，最终促进物业管理品牌化、规模化发展。在行业处于市场化程度高的阶段时，业主将对商业物业管理提出更高要求，在服务专业化、品牌知名度及物业管理人才方面有更高期待。优质的物业服务企业应凭借自身能力满足业主更高要求，以获取更多市场份额。