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中国房地产行业供需现状及2019年房地产行业销售面积预测:预计2019年房地产销售面积增速同比下降6.5%[图]

2019年08月12日 14:57:28字号:T|T

    房地产行业在供需两侧结构持续调整,2017-2018年房地产供需呈转弱趋势,热度消退后进入2019年,市场在相对稳定的政策周期下,运营平稳,行业景气度得到修复,各指标优于预期回暖。分供需两侧来看:供给端,2019H1开发投资增速进入快速回暖通道,行业低库存、资金改善下推动新开工上行,同时土地市场持续降温下促使地价回归理性,或反而利好行业未来健康稳定的发展。就需求端而言,严调控下楼市业绩增速快速回落,目前行业探底或已完成,2019年开始逐步步入理性的小周期复苏阶段。而“一城一策”的主导调控叠加都市圈化经济聚集效应发酵,或促使总量稳定下各能级城市间销售业绩的分化,呈一二线城市增速好于三四线,集合了京津冀、长三角、珠三角都市圈的东部区域则优于其他区域的整体趋势。我们预计2019年下半年房市销量增长等各项指标将进入一段较长时间的横盘稳定区间。整体而言,中国经济韧性较强,行业筑底后有望进入新周期。

    1、供给端:结构分化式回暖

    1)开发投资持续回暖

    开发投资增速有所回暖,总体而言稳中向好。2019Q1房地产开发投资完成额累计达23,802.9亿元,同比增速11.8%,较2018年末回升2.3pct,创近50个月以来新高。2016-2018年房地产投资增速分别为6.9%、7.0%、9.5%,而2019年一季度以来每月投资增速均保持在11%以上。自地产市场调控从严以来,目前普遍处于低库存状态,促使近期新开工的增加,并进一步推动了施工投资增速的上行。进入2019年以来政策上并未有调控加码迹象,更侧重于“稳地价稳房价稳预期”的目标,主张“松紧适度”下的“因城施策”,整体而言调控与鼓励并行。再加上我国地产行业正经历增量到存量的转型,内部结构完善或将进一步推进行业回暖。虽难以恢复至2015-2016年的高增速区间,但预计开发投资增速较大可能循序渐进的小幅增长。

2014-19Q1地产开发投资额及增速亿元/%

数据来源:公开资料整理

2014-19Q1地产投资额占比固资投资亿元/%

数据来源:公开资料整理

    2)低库存、资金改善推动新开工上行

    房地产供需端资金面持续好转,叠加目前的低库存以及房企普遍的高周转模式下,推动新开工自2018年以来持续上行。2016年4月新开工累计同比增速21.4%,为2015年以来最高点,短期回温之后受限购限售限贷等调控影响遂又逐步下滑,至2017年末全年增速仅为7%左右,但进入2018年后新开工增速开始触底回升至17.2%。2019年3月最新新开工增速为11.9%,住宅新开工面积增速为11.5%。分城市能级来看,2018年全年累计增速上,三四线城市+22.2%>一线城市+9.5%>二线城市+8.7%,其中一线城市全年回升幅度最大,增速由年初的-32.3%回升至年末的+9.5%。

    推动新开工增速上行的原因主要有三,其一,新开工面积增速持续提升印证了在“支持刚需改善住房条件”的政策支持下,刚性住房需求的释放或推动了行业开发进度条。其二,在头部房企市占率提高的背景下,其普遍推行的快周转模式,即加快开工、加快回笼资金的策略,也是增速扩大的主要原因之一。其三,作为新开工前置条件的土地市场好转以及资金来源、信贷额度的改善也是主要推动因素。预计政策松紧适宜,市场保持回暖的前提下,2019年下半年新开工增速大概率将稳定走高。

2014-19Q1房屋新开工竣工面积万平米/%

数据来源:公开资料整理

各能级城市住宅新开工面积增速%

数据来源:公开资料整理

    3)土地市场:逐渐降温下地价回归理性

    土地供应方面,2019年一季度回升趋势逐渐显现。至2019年4月全国100大中城市共供应各类用地建筑面积约3.48亿平方米,同比下降12.9%,其中住宅类用地(住宅+商住综合)供应规划建面达1.67亿平方米,同比下降3.5%。分能级来看,2019年1-4月,基于此前的低基数,一线城市住宅类供地回暖较为显著,而受到棚改逐渐退出的波及三线推地仍处于下降通道。其中一线、二线城市推出量同比分别增加70%、15.7%,仅三线城市同比减少17.3%。总体上,由于政策调控趋紧,房地产供需开始转弱,去年供地增速处于相对低位,叠加各核心城市处于低库存状态,故进入2019年以来,供地渐显回升趋势。土地成交方面,今年以来供应面积虽保持增长但成交量仍处于下行通道。至2019年4月全国100大中城市各类用地成交建筑面积达3.29亿平方米,同比减少14%,其中住宅类用地(住宅+商住综合)成交建面达1.46亿平方米,同比减少11.8%。分能级来看,2019年1-4月,住宅类土地成交量除一线城市小幅上涨外,二、三线住宅类用地成交量仍然相对低迷。其中一线城市成交建面同比增加4.3%,二、三线城市则同比分别减少5.45%、20.31%。由于受到行业销售走弱、信贷收紧以及限价约束等因素影响,土地成交自2018年下半年开始同比由正转负并持续下行至今。但进入2019年以来,一二线销售开始回暖,三四线持稳下,我们预计或将推动今年下半年土地市场的小幅升温。

2014-19Q1百城供应土地规划建面万平米/%

数据来源:公开资料整理

2014-19Q1百城成交土地规划建面万平米/%

数据来源:公开资料整理

百城供应土地建面及增速/按性质万平米/%

数据来源:公开资料整理

百城成交土地建面及增速/按性质万平米/%

数据来源:公开资料整理

百城住宅类供应土地建面增速/按能级%

数据来源:公开资料整理

百城住宅类成交土地建面增速/按能级%

数据来源:公开资料整理

    综合比对政府供地量及市场成交量,基于去年年末低位,2019年以来土地流拍率持续上升。根据供应-成交建面差值计算,进入2019年以来全国土地流拍率持续小幅上行,1至4月流拍率累计为5.3%。同比结构来看,一线城市土地资源仍然供需紧张,三四线城市+10.8%>二线城市+3.7%>一线城市-35.4%。值得注意的是若后续流拍率持续走高,或将促使下半年政府供地意愿转弱。

百城供应土地流拍率/供应成交差值万平米/%

数据来源:公开资料整理

百城供应土地流拍率/按能级万平米/%

数据来源:公开资料整理

    土地成交价款方面,在市场供需走弱下,房企购地需求渐趋谨慎,地价逐步回归理性区间。2019年1-4月土地成交总价累计9391亿元,较去年同期下降6.6%。但随着今年3月房市销量开始复苏,3、4月成交地价同比增速8.5%、12.3%,其中3、4月住宅用地地价同比增幅达17.9%、23.3%。累计至4月在城市结构同比降幅上,三四线城市-19.1%>一二线城市-1.2%,受到棚改货币化政策逐步转淡的影响,三四线城市地价自去2018年开始持续下滑。随着“去库存”热潮的消退,各城地价溢价率在经历了2016-2017年间两波波峰之后(平均溢价率高达50%),开始持续震荡下行,但进入2019年以来随着货币相对宽松以及3月房市“小阳春”的出现,地价溢价出现上扬趋势。此外,楼面成交均价与溢价率走势基本保持同步,由高峰逐步回归理性后呈回暖态势。2019年1到4月,一线城市楼面均价为12,974元/平米,二线、三线分别6,397元/平米和3,292元/平米,较去年同期分别回升19%、12%、6%。

    整体而言,自去年开始地价逐步回归理性区间,房地产市场目前处于相对平稳的发展阶段。今年以来我国在货币政策上主张“松紧适中”,资金渠道的相对宽松叠加3月以来地产销售的复苏,土地价格呈现回暖趋势。我们预计后续在“因城施策”的调控下,土地量价在小幅回暖后或将保持较长时间的稳定,非理性的“过热”走势出现概率较小。

2014-19Q1百城土地成交金额亿元/%

数据来源:公开资料整理

百城土地成交金额/按能级亿元/%

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百城供应土地挂牌均价/当月元/平米%

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百城成交土地楼面均价/当月元/平米%

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百城成交土地溢价率/按性质%

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百城成交住宅用地溢价率/按能级%

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    2、需求端:市场进入理性复苏小周期

    销售情况:探底后进入理性复苏周期,城市分化明显

    严调控下楼市业绩增速快速回落,目前行业探底或已完成,正逐步步入小周期复苏阶段,房地产正式进入总量稳定的横盘时期。2019年1至4月,全国653个城市累计商品房销售面积为2.98亿平方米,较去年同期基本持平;累计商品房销售额为2.7万亿元,同比增长6%。其中1-4月住宅累计销售面积为2.6亿平米,较去年同期基本持平;累计销售金额为2.32万亿元,同比增长8%。在2016年去库存宽信贷等政策刺激下,全国商品房销售一度进入高增速区间。但去库存成效显现后,地产市场杠杆率也迅速增高,故自2016年末至今政策风向转为抑制性密集调控,信贷收紧严控地产泡沫,商品房销售业绩增速放缓并开始稳步回落,目前我国房地产市场进入平稳发展期,预计2019年后续业绩增速将延续2018年走势,继续保持在0%左右区间内。不过在总量保持稳定的前提下,“一城一策”的主导调控叠加都市圈化经济聚集效应发酵,或将加剧各能级城市间销售业绩的分化。

2014-19Q1商品房销售面积及增速万平米/%

数据来源:公开资料整理

2014-19Q1商品房销售金额及增速亿元/%

数据来源:公开资料整理

    具体到城市能级以及区域部分来看,目前一二线城市业绩增速好于三四线,而集合了京津冀、长三角、珠三角等核心都市圈的东部区域则优于其他区域。

    2018年全年一、二、三线城市增速分别为-5.1%,0%、5%;其中比对2017年全年增速,一线城市回升24.1pct,二线持平,三线城市则小幅下降5.5pct。

40大中城市商品房销售面积/按能级万平米%

数据来源:公开资料整理

全国各区域销售面积增速万平米/%

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    全国653城在剔除40大中城市后,剩余607城(三四线)2018年销售面积同比增长2%,较2017年全年14%的增速下降了12pct。2019年1至4月,一线城市销售面积累计同比上涨达39%,二线城市同比下降7%,而三四线城市同比上涨22%。在去库存完成后棚改货币化逐渐退出,三四线城市销售开始走弱,而进入3月以来,一二线城市销量进入见底回升区间,尤其是一线城市需求迅速回暖。分区域来看,东部、中部、西部、东北部2019Q1的销售增速分别为-7%、3%、4%、0%,其中聚齐了京津冀、长三角、珠三角等核心都市圈的东部地区较2018年末增速回升幅度最大,相对上升3pct。预计2019年下半年核心都市圈腹地的一二三线城市的销量在落户政策放宽、刚需购房热情上升的助力下或将稳步回升。

    去库存热潮影响消退,房价增速回落逐步回归理性区间。从价格指标来看,2018年商品房销售均价为8,737元/平米,同比增长10.7%;其中住宅销售均价为8,544元/平米,同比增长12.2%。2019Q1商品房销售均价为9,065元/平米,同比增长6.6%;其中住宅销售均价为8,954元/平米,同比增长8.2%。价格走势上,2018年至今,一二线、三四线城市的商品房售价均从2016-2017年初之间的高点逐步回调,百城价格指数增速回落至理性区间(0-10%)。由此可见自2017年北京“3/17新政”开启本轮房地产周期调控序幕后,各项限售限价等政策密集实施至今,我国房地产市场“去杠杆、抑泡沫、稳房价”的调控成效显著,由2016年去库存热潮导致的房价高企的负面影响基本得到控制。此外房地产价格相对于销售面积具有滞后性,即住宅价格目前处于周期减速上涨向加速下跌过渡的时期,预计2019年后续或顺延至明年房价同比增速将进一步回落,其后楼市或将进入一段长时间的横盘稳定期,符合国家“稳房价稳地价稳预期”的房市调控目标。

百城住宅价格指数增速元/平米%

数据来源:公开资料整理

百城销售与楼面均价差值元/平米%

数据来源:公开资料整理

    目前行业库存处于低位,至2019年3月末商品房待售面积为5.2亿平方米,同比下降10%;而去化率上,在行业快周转策略的推动下,自2018年下半年至今多数热点城市维持在12个月以下的低位,满足国家适当加快住宅用地供应的标准。棚改货币化的逐步退出下,非都市圈腹地的三四线城市市场整体呈走弱势态。而聚集在极大城市群腹地的一二三线城市房市则初步呈现了见底回暖的态势。综上所述,目前房市在去年经历了一段时间的疲软后已基本得到修复,供需结构在密集调控下得到改善,叠加严格实行“预期管理”的调控思路以及“松紧适中,一城一策”的施政方向下,城镇落户放宽、刚需购房利好、落实人房联动机制等因素的综合作用,我们预计待2019年下半年房市销量得到进一步修复后市场增长将进入一段较长时间的横盘稳定区间。

    3、房地产销售的“不一样”:三四线和一二线背离,销售周期时间被拉长

    三四线城市景气时间拉长,本轮房地产周期时间明显要比以往周期要长上文已经分析到,2006年以来前三个周期完整的时间长度都是在3年左右,而2015年以来开启的第四个周期,已经持续了4年多时间,到现在还没走完。从另外一个角度来看,我们把单月销售面积增速正增长区间作为景气度的判断标准,2009-2012年第二个地产周期,销售景气时间持续了31个月;2012-2015年第三个地产周期,销售景气时间持续了18个月;2015年以来的第四个地产周期,销售景气时间持续了41个月,景气时间明显要长于过往周期。

商品房当月销售面积同比增速

数据来源:公开资料整理

    本轮地产周期时间拉长(销售景气向上时间拉长)的主要原因在于三四线和一二线城市的销售景气度出现背离。

    从逻辑来看,一二线城市作为人流和资源集中地,是地产销售的“头部”市场,三四线城市的人员流入和资源都不如一二线城市,是地产销售的“尾部”市场;从过往周期来看,一轮销售景气周期的启动,都是一二线城市先起来然后再拉动到三四线城市起来,反之一二线城市一旦回落,三四线城市也会随之回落。但是2015年以来的房地产销售周期,一二线城市和三四线城市的销售景气度出现了明显的背离,在一二线城市从2016年下半年开始销售面积增速开始下行,此时三四线城市销售面积增速反而在加速好转,一直持续到2017年底,由于三四线城市占比大(2017年,三四线销售面积占比达到64%),它的高景气拉动全行业销售面积总量保持高景气,使得销售的景气周期时间被拉长。

一二三线城市商品房销售面积增速

数据来源:公开资料整理

    本轮地产周期出现的这种背离主要是受“去库存”的货币化棚改政策影响。棚改政策早已有之,不过2014年开始,棚改政策和房地产“去库存”政策结合起来,棚改执行量和货币化安置比例出现大幅度提升,2017年达到高峰(货币化安置面积占住宅销售面积比例达到12%),货币化安置大部分出现在三四线城市,直接拉动了三四线城市的商品房销售。

棚户改造政策梳理

数据来源:公开资料整理

棚户改造执行量

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货币化安置面积

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    4、本轮地产周期4.5年以上,2019年一二线城市销售有望回升

    基于上面分析,我们去判断2019年销售的变化:

    从总量来看,从过去三轮周期来看,当月销售面积增速在负区间的时间分别为12个月、9个月、13个月,如果简单参照历史经验,本轮景气负增长区间持续时间为12个月,本轮周期开始步入负区间的时间为2018年9月,则预计2019年6月结束负增长(也就是销售增速年中见底),以此界定,2015年启动的第四轮周期预计持续时间至少为4.5年,考虑到本轮周期三四线城市景气上行时间较长,相应对未来需求透支也较多,预计下行时间也会长一些,本轮地产周期持续时间4.5年以上。

    从结构来看,2019年一二线城市和三四线城市的销售将继续分化,一线城市最先开始调整,同时受货币化棚改影响也很小,经过2年多的下行调整,预计2019年将开始周期性回升;三四线城市调整时间晚,且受货币化棚改政策影响大,预计2019年将呈现出全年持续回落态势;二线城市介于两者之间。整体来看,2019年一二线和三四线将继续背离,

    基于中性偏保守估计,我们预计2019年房地产销售面积增速同比下降6.5%,我们可以根据去化率来验证假设的合理性,根据假设2019年对应的去化率为61%,处于历史较低水平,表明我们对销售面积预测安全边际较大。

房地产销售面积测算

数据来源:公开资料整理

商品房去化率

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    相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产行业市场前景分析及发展趋势预测报告

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