中国物业管理行业分析及未来市场发展空间分析：预计2020年中国物业管理行业收入规模为11,737亿[图]

    一、物业管理：分散竞争年代，下半年或随竣工提升而良好增长，增值服务具备空间

    1981年，我国第一家物业管理企业在深圳成立，标志着物业管理行业在中国内地的诞生。此后，在一系列政策与科技力量的推动下，我国的物业管理行业不断向现代化、专业化、精细化的方向发展演进；

    1994年，建设部颁发的《城市新建住宅小区管理办法》，将新建小区全面纳入物业管理；2000年，中国物业服务行业协会成立，有效推动了行业的规范化发展；2003年6月，国务院颁布了《物业管理条例》，为行业正式确立了法律框架；2007年正式实施的《物权法》进一步从国家法律层面规范了物业管理活动；近十年来，行业与科技的结合愈发显著，而消费者需求的升级也促使行业不断拓展更高品质的服务。

物业管理行业的发展历程

数据来源：公开资料整理

    2014年起，业内领先的企业，如彩生活、中海物业、绿城服务、碧桂园服务、新城悦等陆续登陆资本市场并获投资者青睐。截至2018年底，我国物业管理总面积已超过250亿平方米，规模不断扩大，业务日臻完善。

    中国物业管理行业的发展空间来自三个方面，一是中国房地产行业高速发展，存量和增量物业的面积较大；二是物业管理行业的集中度提升，龙头公司的管理面积扩张优势明显；三是物业管理公司或可在物业管理的基础上开展多元增值业务，贡献超额利润。

    （1）中国房地产行业高速发展：截至2018年，中国的城镇化率已经接近60%，从2004年的41.8%，以每年1个百分点左右的速度上升。从发达国家的发展历史来看，城镇化进程达到70%之后进入成熟阶段，最终稳定在80%左右的城镇化水平，未来中国的城镇化还有很大的空间。城镇化使更多的人住进现代的小区、物业，对物业管理服务有更多的需求。2018年全国商品房销售面积高达17.2亿平米，竣工的房屋面积为9.4亿平米，存量和增量物业管理面积较大。

我国商品房销售面积

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我国竣工房屋面积

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    稳定的存量市场与逐步提升的增量市场，让物业管理行业未来仍具备广阔的发展空间。从2006年到2018年，全国总物业在管面积由98亿平方米，上升到250亿平方米，每年稳定增加的商品房竣工面积为物业管理面积的增长提供了有力的保障。

    （2）行业集中度提升：近年来物业管理行业已显露出整合趋势，集中度有显著提升。2013年，百强企业的市场占有率仅为16.3%，而2016年百强企业占有率迅速提升至32.1%。同期，百强企业管理面积的均值也从1511万平方米提升至3020万平方米，五年实现翻倍，增速远超全国总在管面积的增速。

物业百强企业市占率不断提高

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物业百强企业在管面积五年实现倍增

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    同时，承接兄弟开发企业项目仍然是百强企业提升现有规模和充实储备的重要方式。2018年，百强物业企业中76%的公司有具有开发背景的项目公司。

主要上市物业公司来自母公司面积占比一览

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    此外，业内的领先物管企业已在通过收购，扩大业务版图，快速提升目标城市的市场份额。2016年后，百强企业收购物业服务企业超过百家，收购总管理面积逾2亿平方米。以下为部分业内龙头企业近年来的兼并收购情况：

2015年以来典型物业公司收并购案例

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    行业内的并购活动加剧了小规模企业与大规模企业之间的差距。2015年，业内TOP10企业的平均在管面积为其余百强企业均值的6倍，而2016年以后，这一差距扩大至8倍。近年来，规模效应逐渐显著，领先企业的优势得以巩固，行业呈现出强者恒强的发展态势。

    （3）多元增值业务贡献超额利润：伴随着物业管理主营业务的稳步增长，业内公司同时开始积极探索以业主为核心的多种服务领域，如顾问咨询、社区服务、工程服务等。

    这些依托企业客户资源与业务资源发展起来的服务已成为企业收入的重要增长点。2018年，在百强企业的收入构成中，多种经营收入均值同比增长24.5%，贡献净利润均值同比增长32.7%；基础物业服务收入均值同比增长16.9%，贡献净利润均值同比增长20.3%。多种经营业务的增长速度显著高于基础物业服务的增速。

物业百强企业收入构成（亿元）

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物业百强企业利润构成（亿元）

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    占多种经营业务中比重最大的，为社区服务板块，是物业管理公司面向业主的园区增值服务，能够为业主生活的方方面面提供便捷与舒适。

    如社区房屋经纪，即业主将暂时空置的房屋交由物业公司保管并出租；社区金融，即在社区内设置站点方便业主进行家庭理财；此外，还有如电商、家政、教育、养老等服务。由于物业公司掌握着第一手的业主信息，对其需求有一定了解，且业主对为其服务的物业公司有一定信任感，物业公司在这类社区增值业务的发展上具有较强优势。随着互联网科技在物业管理行业的渗透逐渐深入，部分领先企业已自主研制APP，构建连接业主与各类服务的O2O平台，在完善基础物业管理服务、扩大增值服务规模上起到重要作用。如彩生活APP彩之云于2018年中注册用户数已达1450万，其中活跃用户接近400万。

    （4）资本价值持续彰显。地产买入存量时代，物业管理行业迎来快速发展新时期，目前物业管理企业不断入局，聚焦港股市场，利用资本红利俩重塑自身价值，截至目前，物业服务企业成功登陆港股市场已经有13家，另外还有蓝光嘉宝、和泓物业等越来越多的企业即将登陆。随着资本市场对于物业板块的青睐，大部分物管公司估值要显著高于住宅开发销售类公司，行业价值凸显。

    二、市场空间：估算2020年行业收入规模11,737亿、渗透率仍有空间、集中度望明显提升

    （一）空间之一：估算2030年行业总量空间达318亿平，对应收入规模2.0万亿

    1、方式一：通过未来住宅需求中枢估算对管理面积总量预测

    需求方面，住宅长期需求主要由自然人口增加、城镇人口增加、人均居住面积提升和旧房拆迁更新等四方面因素推动的需求组成。在我们的需求估算模型中，分类两大类需求估算：1）一方面，由自然人口增加、城镇人口增加、人均居住面积提升推动的需求：据预测2030年我国总人口14.5亿人，世界银行预测2030年我国城镇化率70%以及住建部预测2030年人均住房面积35平米（其实预测2020年达35平米），可以估算2030年我国的住房存量需要达到355.3亿平米（我国总人口*城镇化率*人均住房面积），因而由自然人口增加、城镇人口增加、人均居住面积提升推动的需求增量为127.4亿平米（2030年城镇存量住房面积-2015年城镇存量住房面积）；2）另一方面，由旧房拆迁更新推动的需求：假设2016-2030年城镇存量住房更新率为1.5%，可以估算2016-2030年因旧房拆迁更新推动的需求合计为66.6亿平米（城镇存量住房面积*城镇存量房更新率）。

    因而，我们估算2016-2030年的住房增量需求合计为194.0亿平米（包括住房需求净增部分和旧房拆迁更新需求部门），对应未来15年内的年均住房需求为12.9亿平米，略高于2015年的全国住宅销售面积11.2亿平米，略低于2018年的全国住宅销售面积14.8亿平米，证明了中期需求仍有一定支撑。（注：上文中的三个2030年的基本假设：城镇化70%、人均住房面积35平米以及城镇存量住房更新率1.5%，基本面上都还是保守的假设，这三个指标分别有可能达到更高的水平，因而至2030年住房需求可能比预测要更高。）

2015年、2030年我国城镇存量住宅和2016-2030年城镇住宅增量需求估算

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2016-2030年内全国住宅销售面积走势大致预测（蓝色虚线为示意图）

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    一方面，通过城镇化率、人均住房面积、以及城镇存量住房更新率估算出2015年全国城镇住宅存量约为227.8亿平米，并且估算2016-2030年的住房增量需求合计为194.0亿平米，对应未来15年内的年均住房需求为12.9亿平米；另一方面，2015年全国物业管理面积175亿平米，对应物业覆盖率77%，我们保守预计未来15年存量住宅的物业覆盖率维持不变（即目前尚无物业管理的老旧小区未来仍维持现状），而每年新交付的新盘物业覆盖率为100%，据此估算2016-2030年的物业管理面积增量合计为142.7亿平米，对应未来15年内管理面积年均增长9.5亿平米。其中，估算出2016、2017年的管理面积分别为184.5亿平米、194.0亿平米，2016年185亿平米、2017年195亿平米；并估算2018-2020年，全国物业管理面积分别为203.5亿平米、213.0亿平米、222.6亿平米，分别同比+4.9%、+4.7%、+4.5%。物业费单价方面，考虑到人工成本年均涨幅3%的刚性上涨及人工成本占比60%，另考虑其他成本或小幅提升，假设新交付物业单价年均涨幅约2%，存量老物业则保守假设不涨价。长期来看，我们估算到2030年，全国物业管理面积将达到318亿平米，对应收入规模约2.0万亿。

2015-2030年全国物业管理面积预测汇总

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    2、方式二：通过销售-新开工-竣工的传导关系推导未来3年管理面积

    从拿地和新开工的关系来看，房地产新开工面积单月同比增速滞后于百城住宅类土地成交面积（拿地）单月同比约6-9个月时间，而拿地主要受销售的影响；而从竣工和新开工的关系来看，房屋竣工面积滞后于新开工面积约2年-2.5年时间。物业管理面积的增长主要来自于竣工后的交付面积，因此，可以通过销售到新开工再到竣工的传导机制，估算未来三年的管理面积。

    2018年全国商品房销售面积为17.2亿平方米，同比增长1.3%；土地购置面积为29,142万平方米，同比增长14.2%；2018年商品房和住宅的新开工面积分别同比增长17.2%和增长19.7%，商品房和住宅的竣工面积分别同比下降7.8%和下降8.1%。一方面，2016-2018年商品房销售面积同比分别为+22.5%、+7.7%、+1.3%，新开工面积同比分别为+8.1%、+7.0%、+17.2%，销售带动新开工的高增，同时叠加目前行业资金环境改善，综合来看，预计将带动2019-2020年的竣工增速明显提升。考虑到2018年竣工面积同比-7.8%，并预计2019-2020年房屋竣工面积同比分别+5.0%、+7.0%，对应竣工面积分别为9.8亿平米、10.5亿平米，因此预计2018-2020年物业管理面积分别为203.4亿平米、213.2亿平米、223.7亿平米，略高于方法一预测数据，主要源于竣工面积中包含设备用房、地下面积、以及烂尾项目等因素影响，所以真实在管理面积的增量上面会有一定折扣。

新开工面积同比滞后于百城住宅类土地成交面积9个月

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房屋竣工面积滞后于新开工面积同比30个月

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2018-2020年全国物业管理面积预测

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    （二）空间之二：行业渗透率仍有空间，且一二线和三四线发展错位、东部较中西部渗透率更高

    2018年，全国房屋新开工面积20.9亿平米，竣工面积9.4亿平米。分城市能级来看，新开工面积中，一线、二线、三四线城市分别占比2.9%、26.5%、70.6%，较2017年分别-0.3pct、-2.3pct、+2.5pct；全国房屋竣工面积中，一线、二线、三四线城市分别占比5.2%、29.3%、65.5%，较2017年分别+0.4pct、+0.0pct、-0.4pct。随着城市化率的提升，房屋新开工、竣工的城市能级不断下沉，2017、2018年房屋新开工面积中三四线城市占比分别提升2.0pct、2.5pct，预计将带动未来2-3年竣工面积中，三四线城市占比，并带动三四线城市物业覆盖率的提升。2016年，百强企业在一线城市、二线城市、三四线城市的项目数量分别占比21%、44%、35%，较15年分别-2pct、+1pct、+1pct，印证了物业管理的城市能级分布正逐步由一二线向三四线下沉。

房屋新开工面积分城市能级占比

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房屋竣工面积分城市能级占比

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40大中城市分能级新开工同比

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40大中城市分能级竣工同比

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    我国的空间发展格局以城市群为核心，衍生出巨大的住房与物业管理需求。2017年，百强企业中61.0%的管理面积位于五大城市群，高于2017年全国五大城市群竣工面积占比58.7%。其中，在长三角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀五个主要城市群分别占比20.1%、12.8%、11.5%、8.3%及8.2%。随着城镇化率不断提升，一方面，五大城市群的物业管理需求继续增长，同时，其它区域的潜在住房与物业管理需求空间巨大。此外，从主流物业公司在管面积和收入占比情况来看，目前物业管理服务区域仍主要集中在长三角、华东、华南等区域，中西部区域物业管理服务潜在需求较大。

61%的管理面积位于五大核心城市群

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主流物业公司收入占比集中在东南区域

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    （三）空间之三：行业集中度大幅提升、头部企业市占率提升

    融资方面，我们选取主流15家房企的有息负债余额和新增额进行分析，有息负债的绝对规模在2018H1末达到2.7万亿，较17年末增长10.5%；有息负债余额占比AH板块在2015年及之前基本稳定在25%左右，2016-2017年分别达到28.3%和31.6%；有息负债净增额集中度在2015年及之前基本保持在20-30%，2016和2018H1跳增至50%以上。

    近期行业资金已有边际性改善迹象，同时龙头融资成本和规模兼具优势，因此预计后续行业融资集中度仍将保持提升趋势。

    拿地方面，15家主流房企全口径拿地面积占比全国土地成交面积（招拍挂+并购）在2010-2015年约在8%-14%之间、稳定在10%上下，而在2016年快速提升至34%，2017年更是跳增至47%；同期，2010-2015年15家主流房企权益拿地面积占比全国土地成交面积（招拍挂+并购）约在6%-12%之间、稳定在8%上下，而在2016年快速提升至29%，2017年上半年更是跳增至38%。2018年上半年15家主流房企拿地集中度提升放缓，但仍稳定在46%的高位。销售方面，随着融资集中度和拿地集中度的双重提升，推动房企销售在16-18年中也呈现出了较强的集中度的提升。在2011-2015年中，TOP10房企的销售集中度稳定提升，由2011年的6%逐步提升至2015年的17%，但在2016-2018年中出现销售集中度的快速跳增，由2016年的19%快速提升至2018H1的29%，源于近两年土地市场供给端政策调控导致土地资源快速向龙头房企集中，从而推动龙头房企的可售资源的迅速提升，带动销售集中度的快速跳增。

总量稳定下，销售、融资、拿地三重集中度跳增

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    物业管理行业目前较分散，2017年全国的物业服务企业共计11.8万家，行业格局分散。我们认为，随着房地产行业的三重集中度提升，物业管理作为房地产的后周期行业，同样将迎来集中度大幅提升的过程。除了行业目前本身较分散，驱动物业管理行业集中度的因素，主要有四个：1）开发背景：拥有开发背景的兄弟房企市占率大幅提升，带动物业公司的市占率提升；2）资金优势：物业公司密集上市，资本市场介入，开拓融资渠道，强化收并购能力，加剧存量市场的集中度提升；3）品牌力：市场对企业品牌的认知度逐渐提升，对潜在竞争对手进入市场形成较大壁垒；4）运营能力：一方面，物业公司需要保证一定的人员配置，保障服务质量从而增加客户粘性，同时需要有效管控成本，因而市场化格局下，会加速头部公司的成长和尾部公司的淘汰。截至2017年末，前10强企业在管面积均值2.16亿方，已达到了百强企业的6.82倍，对应CR10为11.1%，较2014年+4.9pct；CR100为32.4%，较2014年+16.1pct。一方面，这一趋势证明物业行业中大企业在扩张、提升增值服务、承接大体量项目和多种业态项目等优势上，龙头企业能发挥的更好，因此物业管理行业已呈现强者愈强的态势。另一方面，本轮周期供给端调控导致房地产开发业务中房企的集中度大幅提升，物管行业集中度的提升也是必然的伴随产物。

5家房企销售市占率逐年提升

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4家物管企业市占率逐年提升

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近年内十强物业企业排名

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    （四）空间之四：横向业态延申，住宅、商办到城市服务，纵向多经升维，基础服务衍生增值服务

    1、横向延申：业态延申，从住宅、商办逐步扩围至园区、城市服务

    分业态来看，2017年，百强企业在管面积中，住宅物业占比69.9%，较2016年下降3.3pct，商业物业、办公物业、工建、工商等其它类型物业分别占比8.7%、9.1%、12.4%，较16年分别+2.5pct、+2.0pct、-1.1pct。值得注意的是，自2014年彩生活上市后，2015年开始，物业服务企业陆续在A/H股上市，同时商品房市场火热，物管企业纷纷扩围住宅物业规模，在住宅物业高增长的背景下，商业、办公等业态占比仍有所增长。

新开工面积住宅&非住宅占比

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竣工面积住宅&非住宅占比

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    2、纵向升维：基础服务二维圈地，增值服务纵向升维，空间巨大

    我们认为，基础服务的扩张实为二维范围内的圈地过程，而增值服务则是在基础服务锁定业主的基础上，纵向升维的过程。对主流物业管理公司收入拆分可以发现，增值服务的毛利率普遍远高于基础服务的毛利率。增值服务作为物业管理后阶段盈利的关键点，一方面，具有多样性，特别是围绕家庭业主的社区增值服务，可拓展的范围涵盖业主全生命周期；另一方面，增值服务毛利率较高，可贡献利润空间较大。

    （五）空间之五：科技变革赋能行业效能，压缩成本带动利润空间提升

    1、人均产值逐步提升，科技赋能压缩成本空间

    截至2017年，百强企业人均产值14万元，同比+15.5%；人均在管面积5,913万方，同比+12.5%，物管企业人均效能持续提升。2017年，百强企业平均智能化投入金额716.2万元，同比+49.8%；前10强企业的APP覆盖率达100%，物业管理公司对于科技方面的研发投入高增，随着技术变革、科技赋能，未来物业服务行业有望实现人均效能的进一步提升，压缩成本空间，从而带动利润空间提升。

    2、适度增加外包比例，一定程度上可降低刚性成本

    2017年，百强企业外包员工总数为46.9万人，同比增长18.1%，外包员工占一线员工的38.3%。其中，清洁业务、秩序维护业务、绿化业务和设备维修养护业务外包比例分为60.3%、24.7%、43.1%和36.8%。适度增加外包比例，一定程度上可降低刚性成本。

    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国物业管理行业市场专项调研及投资前景分析报告》