2019年2月中国土地供给情况、土地成交情况、住宅用地供给情况及住宅用地成交情况分析[图]

土地李玲玲 2019-07-10 05:33 来源：智研咨询

2019年2月300城市土地供给建筑面积合计1.40亿平米（同比+8%），其中，一线城市422万平米（同比+13%），二线城市5376万平米（同比+7%），三四线城市8248万平米（同比+9%）。成交方面，2019年2月300城市土地成交建筑面积合计9613万平米（同比-15%），其中，一线城市478万平米（同比13%），二线城市4266万平米（同比-18%），三四线城市4870万平米（同比-15%）。土地出让金方面，2019年2月300城市土地出让金合计2056亿元（同比-28%），其中，一线城市520亿元（同比+27%），二线城市1029亿元（同比-41%），三四线城市508亿元（同比-26%）。

300城市土地整体供给情况

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一线城市土地整体供给情况

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二线城市土地整体供给情况

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三四线城市土地整体供给情况

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300城市土地整体成交情况

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一线城市土地整体成交情况

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二线城市土地整体成交情况

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三四线城市土地整体成交情况

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2019年2月，300城市住宅用地推出建面5147万平米（环比-44%，同比-3%），成交规划建筑面积3796万平米（环比-48%，同比-26%），成交土地出让金1722亿元（环比-37%，同比-23%），楼面均价4537元/平米，平均溢价率10.4%，较1月增长0.5个百分点，与去年同期相比回落12.3个百分点。

分城市来看，2019年2月，一线城市住宅用地推出规划建筑面积189万平米（环比-55%，同比+136%），成交规划建筑面积293万平米（环比与上月持平，同比+104%），成交土地出让金482亿元（环比+12%，同比+135%），楼面均价16476元/平米，平均溢价率8.4%，与1月持平，与去年同期相比回落6.3个百分点。

二线城市方面，2019年2月，二线城市住宅用地推出规划建筑面积2293万平米（环比-46%，同比-7%），成交规划建筑面积2080万平米（环比-36%，同比-25%），成交土地出让金910亿元（环比-39%，同比-38%），楼面均价4377元/平米，平均溢价率11.6%，与1月相比上升1.8个百分点，较去年同期回落9.5个百分点。

而从三四线城市来看，2019年2月，三四线城市住宅用地推出规划建筑面积2666万平米（环比-41%，同比-4%），成交规划建筑面积1423万平米（环比-63%，同比-36%），成交土地出让金330亿元（环比-58%，同比-41%），楼面均价2315元/平米，平均溢价率10.1%，与1月相比回落0.8个百分点，与去年同期相比则回落20.4个百分点。

300城市住宅用地供给情况

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一线城市住宅用地供给情况

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二线城市住宅用地供给情况

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三四线城市住宅用地供给情况

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300城市住宅用地成交情况

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一线城市住宅用地成交情况

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二线城市住宅用地成交情况

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三四线城市住宅用地成交情况

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整体来看，2月进入土地市场淡季，宅地市场表现为“量减价稳”，300城宅地供需同比均下滑，楼面价同环比均回升，溢价率上行至10.4%。同时，流拍率下行至18年下半年以来新低。随着土地市场景气度逐步下行，预计未来土地推出质量将有所改善。分线来看，一线城市土地市场回暖，供给放量带动成交建面上涨104%，量价齐涨下宅地出让金上涨135%，流拍率为0%。而二三线城市土地出让金则大幅下滑，量价方面同比均下滑，流拍率均有所回落，土地市场景气度值得后续关注。

2019年02月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览

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300城市住宅用地供需规划建面（万方）

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300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率

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300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比

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300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比

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300城住宅用地流拍率

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全国土地出让金TOP20（2019年02月）

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一线和二线城市土地市场情况（2019年02月）

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土地成交价款方面，在市场供需走弱下，房企购地需求渐趋谨慎，地价逐步回归理性区间。2019年1-4月土地成交总价累计9391亿元，较去年同期下降6.6%。但随着今年3月房市销量开始复苏，3、4月成交地价同比增速8.5%、12.3%，其中3、4月住宅用地地价同比增幅达17.9%、23.3%。累计至4月在城市结构同比降幅上，三四线城市-19.1%>一二线城市-1.2%，受到棚改货币化政策逐步转淡的影响，三四线城市地价自去2018年开始持续下滑。随着“去库存”热潮的消退，各城地价溢价率在经历了2016-2017年间两波波峰之后（平均溢价率高达50%），开始持续震荡下行，但进入2019年以来随着货币相对宽松以及3月房市“小阳春”的出现，地价溢价出现上扬趋势。此外，楼面成交均价与溢价率走势基本保持同步，由高峰逐步回归理性后呈回暖态势。2019年1到4月，一线城市楼面均价为12,974元/平米，二线、三线分别6,397元/平米和3,292元/平米，较去年同期分别回升19%、12%、6%。

整体而言，自去年开始地价逐步回归理性区间，房地产市场目前处于相对平稳的发展阶段。今年以来我国在货币政策上主张“松紧适中”，资金渠道的相对宽松叠加3月以来地产销售的复苏，土地价格呈现回暖趋势。我们预计后续在“因城施策”的调控下，土地量价在小幅回暖后或将保持较长时间的稳定，非理性的“过热”走势出现概率较小。

住宅用地溢价百城成交土地溢价率/按2014-19Q1百城土地成交金额亿元/%