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2018年中国物流地产行业发展现状及驱动因素:物流地产优劣并存,优质化发展成为必须[图]

    一、物流地产的定义

    物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体。物流地产开发商根据物流企业客户的需要,选择合适的地点,投资和建设企业业务所需的专业现代化物流设施。

    现代物流地产以物流园区为核心载体,建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施,并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系,提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。物流地产主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等。

    由于我国物流地产行业发展周期短,行业增速快,导致市场存在较为严重的结构错层。现代物流仓储设施与传统物流仓储设施并存,高标仓库极度紧缺,而简易仓库数量庞大但空置率居高不下。

现代仓库与非现代仓库对比

项目
非现代仓库
现代仓库
规格
<8000平米
≥8000平米
净高
1楼:≥6米;其他楼层:≥4.5米
至少9-12米,单层楼宇更高;多层:1楼及2楼≥9米,3楼≥7米
地板承重
1楼:≥2吨/平米;
1楼及2楼:≥3吨/平米;
结构类型
常用砖混、砖木及钢筋混凝土结构
单层:优质混凝土、钢结构;多层:混凝土、钢结构,附带通道、电梯;
码头
无可用码头或可用码头数量有限
多个配备液压装卸跳板的装卸码头
消防
喷水灭火装置、消防栓,配有应急物资及储水系统
天窗采光
不适用
屋顶面积的3%
空气循环
不适用
控制室内空气质量

资料来源:智研咨询整理

    二、支持政策持续加码,提升物流地产热度

    2018年12月,国家发改委与交通运输部发布《国家物流枢纽布局和建设规划》,将建设共212个国家物流枢纽。由于现有物流设施缺少系统性规划,各地产企业都采用自主开发建设的方式,分布散乱不均。此次物流枢纽的建设规划,有效地整合物流资源完善物流设施网络,提高整体运行效率。未来通过建设多个辐射能力强、运作水平高、连接紧密的国家物流枢纽,提高区域内、区域与区域之间互相协作的效率,推动组织化运营。

我国物流地产相关政策统计

时间
发布部门
政策名称
政策主要内容
2013-01
商务部
《关于促进仓储业转型升级的指导意见》
促进仓储业转型升级,引导仓储企业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商转型。
2014-09
国务院
《物流业发展中长期规划》
到2020年,基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系。重点着力降低物流成本,增强物流企业竞争力,着力提升物流企业规划化、集约化水平,加强物流基础设施网络建设。
2015-10
国务院
《关于促进快递业发展的若干意见》
培育壮大快递企业;推进“互联网+”快递;构建完善服务网络;衔接综合交通体系;加强行业安全监管。到2020年,基本建成普惠城乡、技术先进、服务优质、安全高效、绿色节能的快递服务体系,形成覆盖全国、联通国际的服务网络。
2016-07
发改委
《“互联网+”高效物流实施意见》
推动传统物流活动向信息化、数据化方向发展,构建物流信息互联共享体系;完善智能仓储配送设施网络,提升仓储配送智能化水平;依托互联网等先进信息技术,创新物流企业经营和服务模式;加大资金、土地、税收、金融等政策支持力度。
2017-04
财政部、税务总局
《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》
自2017年1月1日起至2019年12月31日止,对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地,减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
2017-08
国务院
《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》
提出推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。
2018-05
国务院
国务院常务会议
从2018年5月1日至2019年12月31日,对物流企业承租的大宗商品仓储设施用地减半征收城镇土地使用税。提出推动取消高速公路省界收费站,简化物流企业分支机构设立手续,积极发展公路、铁路、水运多式联运。
2018-06
财政部
《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》
强化物流基础设施建设,夯实供应链发展基础,发展单元化流通,提高供应链标准化水平。加强信息化建设,发展智慧供应链。聚焦重点行业领域,提高供应链协调化水平,推广绿色技术模式。
2018-12
发改委、交通部
《国家物流枢纽布局和建设规划》
提出鼓励和支持具备条件的企业通过战略联盟、资本合作等方式打造优势互补、业务协同的合作共同体,提升物流一体化组织效率;在物流用地上,鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应土地。

资料来源:智研咨询整理

    三、国内物流市场规模庞大,效率偏低未来尚有成长空间

    2010-2018年期间,全国社会物流总费用从7.1万亿元上升到13.3万亿元,年复合增长率为8.16%,体现出我国物流行业在需求旺盛的情况下,物流总费用规模也不断扩大。物流效率总体有所提升,但是较发达国家的物流效率水平相比,还存在较大改进空间。

2010-2018全国社会物流总费用走势图

资料来源:智研咨询整理

    2018年全国物流运输费用6.9万亿元,增长4.5%,增速比2017年同期下降4.3个百分点,运输费用与GDP的比率为7.7%,比2017年同期下降0.3个百分点。

2011-2018年全国物流运输费用走势图

资料来源:公开资料整理

    2018年全国物流保管费用4.6万亿元,增长17.95%,增速比2017年同期提高7.1个百分点,保管费用与GDP的比率为5.1%,比2017年同期提高0.4个百分点。

2011-2018年全国物流保管费用走势图

资料来源:中国物流与采购联合会、智研咨询整理

    2017年我国物流保管费用3.9万亿元,同比增速5.41%,为近几年增速最高。

    2018年全国物流管理费用1.8万亿元,增长12.5%,增速比2017年同期提高5.1个百分点,管理费用与GDP的比率为2%,比2017年同期提高0.1个百分点。

2011-2018年全国物流管理费用走势图

资料来源:中国物流与采购联合会、智研咨询整理

    2018年全国社会物流总额283.1万亿元,同比增长11.99%。

2014-2018年全国社会物流总额统计

资料来源:中国物流与采购联合会、智研咨询整理

    2018年国内工业品物流总额依旧保持绝对领先优势,2018年工业品物流总额占比高达90.71%,其次是进口货物占比4.98%,单位与居民物品占比2.47%,再生资源物流占比0.46%。

2018年全国社会物流结构占比情况

资料来源:中国物流与采购联合会、智研咨询整理

    目前,我国物流行业市场规模已位居世界第一,但从物流成本与物流基础设施建设水平看,整体物流效率仍有待提升。2017年,我国物流成本占GDP比重达到14.5%,远高于欧美国家10%以下的水平。其中,受益近年来中国物流地产建设大量开展,2017年中国物流费用中仓储(保管)费用占GDP比重为4.7%,较2009年下降1.3个百分点;但横向对比看,美、日两国仓储费用占GDP比重分别仅为2.2%与3.0%左右,中国仓储费用占比下降仍有空间。

    四、多方发展拉动物流地产需求规模

    目前,高端现代仓储的需求方主要集中在零售商、第三方物流和高端制造领域。其中零售商包括快消品、电商以及零售与快餐行业,高端制造主要由汽车、电子、机械制造以及医药、医疗器械制造构成。不同需求方对于仓储投入的考虑不尽相同,但目前多数仍采取轻资产模式,以租赁为主。

    (1)传统零售消费稳定增长

    传统零售行业始终是对现代物流仓储设施需求占比较高的领域。伴随着消费升级和新零售概念的兴起,消费品类多样、品质提升,人、货、场等商业要素原有的次序被打乱,供应链得到重构,线上线下渠道融合打破了原有的分销体系,在缩短物流时间的同时更加强调提前备货和仓储功能,尤其是分钟级的即时配送推动前置仓的广泛应用。与此同时,伴随生鲜产品、跨境商品等细分消费市场持续火热,保税仓库、冷库设施等仓储需求迅速增加。作为提升上游供应商和为下游消费者体验的重要一环,物流基础设施能力日益受到重视。

    2018年中国连锁百强门店总数13.8万个,同比增长16.0%。去除便利店门店因素(含苏宁小店),百强门店增速为9.1%,与2017年持平。

2011-2018年中国连锁百强门店总数

资料来源:中国连锁经营协会

    2018年,百强企业平均人效198万元,比2017年提高了3.0%。百强平均毛利率由2017年的17.9%提高到18.3%,中位数18.1%,与2017年持平。

2010-2018年中国连锁百强销售规模统计

资料来源:中国连锁经营协会

    2017年全国冷链物流市场需求约4700亿元,同比增长9.76%;2018年行业市场规模达到5175亿元,同比增长超过10%,主要是由于农产品领域的需求推动。

2014-2018年中国冷链物流行业市场规模情况

资料来源:智研咨询整理

    (2)电商消费创造新活力

    受益计算机技术与信息技术普及,过去十年来我国电商行业实现飞速发展。从产业规模来看,电子商务交易额快速增长,网络零售额连续六年稳居世界第一。

    根据智研咨询发布的《2019-2025年中国物流地产行业市场现状分析及投资前景预测报告》数据显示:2013年至2017年间,我国电子商务交易额从10.40万亿增长到29.16万亿,年均复合增长率为29.4%。国家统计局电子商务交易平台调查显示,2018年全国电子商务交易额为31.63万亿元,比2017年增长8.5%。

2013-2018年中国电子商务交易规模

资料来源:国家统计局、CNNIC

    (3)快递业务放量引领第三方物流发展

    受电商快速发展推动,近年来国内快递业务量保持高速增长,2017年规模以上快递企业收入与业务量同比分别增长22%和27%。受此推动,快递企业管理仓库面积(多为租赁)快速增长,为物流地产需求提供重要支撑。

2013-2018年中国快递业务收入统计

资料来源:国家邮政局

    (4)高端制造业增长平稳,产业升级带来新机遇

    近年随着我国科学技术水平的不断进步,我国制造业逐步向产业价值链的中高端迈进,2018年我国装备制造业、高技术产业增加值同比分别增长8.1%和11.7%,增速较工业增加值增速分别高出1.9个百分点和5.5个百分点。

2014-2018年全国工业品物流总额走势图

资料来源:中国物流与采购联合会、智研咨询整理

    受产业升级因素影响,我国工业品物流结构不断优化,高新技术和装备制造业等新兴动力在增强,物流需求同比增速显著高于工业品物流总额同比增速,其中:2018年交通运输制造业、电器机械制造和电子通信技术制造物流需求分别增长13.8%、10.1%和10.5%,较工业品物流总额增速(9.5%)分别高出4.3个百分点、0.6个百分点和1.0个百分点。高新技术产业与装备制造业的发展为物流地产的成长提供充足动力。

    总体来看,我国物流地产行业供给结构性问题较为突出,大量低端仓库长期闲置与高端仓储供不应求的局面长期存在。一方面,虽然我国已存在大量的工矿仓储用地与仓库面积,但多数仍是低端的简易仓库,在选址、建设标准和管理运营上与现代高端仓储设施存在明显差距。

    2017年,供应国有建设用地60.31万公顷(904万亩),同比增长13.5%。其中,工矿仓储用地12.28万公顷,同比下降0.2%;商服用地3.09万公顷,同比下降12.0%;住宅用地8.43万公顷,同比增长13.2%;基础设施及其他用地36.52万公顷,同比增长22.4%。

2013-2017年全国工矿仓储用地规模

资料来源:自然资源部

    另一方面,与其他国家对比来看,虽然我国物流地产存量(约9.55亿平米)已处于领先地位,但是优质物流设施占存量物流设施比重仍较低(约5%)。伴随近年来电商以及高端制造业的发展,国内对优质物流设施的需求不断提升,优质物流设施的供给缺口不断扩大,未来高标仓储设施市场空间广阔。

2018年全球主要国家物流地产结构统计

资料来源:智研咨询整理

    伴随物流地产需求的持续释放以及物流地产行业支持政策的不断加码,物流地产行业有望加速发展。展望未来,土地资源获取能力、运营能力和资金成本将成为物流地产企业做大做强的关键点所在。资金实力较强、运营服务水平较高的物流地产开发商有望脱颖而出。 

本文采编:CY245
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2024-2030年中国物流地产行业市场发展潜力及投资风险预测报告
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《2024-2030年中国物流地产行业市场发展潜力及投资风险预测报告》共八章,包含中国物流地产的区域市场拓展机会分析,中国物流地产各开发主体竞争标杆分析,中国物流地产行业的投资前景与投资风险等内容。

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