一、文旅地产行业发展现状分析
文旅地产相较于住宅地产,可以说是住宅地产的补充和延伸,也可以说是住宅地产的2.0版。地产的本质是为人们居住服务的,有住宅属性的同时,也涵盖了文化、旅游和商业等附加元素,是地产中的轻奢品。
文旅地产的核心其实并不是地产,它是作为一种综合型地产业态,是想要达到“吃喝玩乐住行”的高度融合的产业。文旅地产是“文化+旅游+地产”的发展格局,它的产品形式是文旅产品体验和服务。
文旅地产是旅游业和地产业的结合,二者相融擦出的火花,是地产中的轻奢品。
按照项目卖点来区分,我国文旅项目种类主要以山地、滨海、湖滨、主题公园为主。近年来特色小镇的发展也较为迅猛,相信未来特色小镇也将成为文旅地产的主流之一,其中文旅小镇占4%、主题公园占13%、滨海占13%、山地占24%、湖滨占29%。
文旅地产构成
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相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产行业市场竞争现状及投资方向研究报告》
按照产品类别来区分,国内的文旅地产可分为四大类型
1 | 主题游乐型 |
2 | 景点依托型 |
3 | 度假酒店型 |
4 | 文旅小镇型 |
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随着文化旅游成为我国经济社会发展中最具活力的新兴产业,越来越多的房企将文旅地产作为开启利润新增长点的一个窗口,纷纷抢滩布局。然而,房企进军文旅地产发展却并不顺利。
文旅市场无疑成为当下的风口,也给节奏暂时减慢的旅游市场增加了新的活力。2012年我国国内旅游人次29.57亿人次,旅游收入2.27万亿元。2018年国内旅游人次达55.4亿人次,同比分别增长10.76%。旅游收入达5.13万亿元,同比增长12.3%。
2012-2018年中国旅游人次走势
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2012-2018年中国旅游收入走势
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根据测算,中国都市中休闲客群人口数量增长迅速,从2000年的456万人增至2017年的1.8亿人,年复合增长率为24%。预计至2020年,都市休闲客群人口数量达到2.5亿人,约占总人口的18%,2030年这一数量达到3.9亿人,约占总人口的27%。休闲游客的增多,让市场开始成熟,主题公园、民宿、度假酒店、特色小镇、田园综合体、全域旅游等文旅地产细分类型变得大有作为。
中国都市中休闲客群人口数量预测
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二、文旅地产的发展趋势
1、去房地产化回归旅游本质
2018年4月,发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,该意见要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态,严格控制主题公园周边的房地产开发,不得与主题公园捆绑供地和审批。
由此可见,“以地产形式短线套取暴利”的发展模式已经难以为继,市场需求的转变促使文旅地产转型升级,逐步实现旅游业、文化产业、房地产业密切结合,告别以往单一的房地产业态和文旅概念,真正解决市场所面临的需求。
未来的文旅地产将会往两个方向发展:一是专注于做旅游,通过建设优秀的度假区带动周边房地产销售;二是结合文化产业来做旅游,通过文化产业带动景区的人气,实现商业收益。
2、多样化盈利向产业靠拢
过去,企业盈利主要来源于地产销售,后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重,未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益,开发企业势必要找到新的盈利模式。
目前较为创新的运作模式有:文化产业+资本运作、产权出售+商业运营、区域开发+IP产业链。
3、营销模式向运营模式转变
目前,单一的营销模式已经逐步被市场淘汰,一些按照传统地产形式开发的文旅项目也逐渐没落,行业将迎来新一轮洗牌。门票销售逐步向商业运营转型,而商业的载体必然是产业,多元化的产业能够促进当地的消费,注重后期运营的文旅项目将是未来的走向。
4、观光向体验转变
目前文化体验成为了游客的重要需求之一,文旅地产要更重视文化产业的建设落地。据中国旅游协会公布的数据统计,我国58%的旅行者在计划旅行时,更愿意把钱花在“体验”而非“物质”上。国内文旅正在由纯观光向深度体验游转变。
未来,文旅项目当中诸如生态游、探险、深度游将越来越受到市场欢迎,各种户外游乐设施也将变得更为常见。
2022-2028年中国文旅地产行业发展模式分析及未来前景规划报告
《2022-2028年中国文旅地产行业发展模式分析及未来前景规划报告》共十四章,包含2022-2028年中国文旅地产行业投资机会与风险分析,2022-2028年中国文旅地产行业投资战略研究,研究结论及投资建议等内容。
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