基建投资重在保在建，补短板，房地产行业预计未来考虑加大对刚需支持【图】

    基础设施和房地产产业受政策影响很大。在国内外经济形势不确定的背景之下，基础设施和房地产产业所面临的政策环境有所改善。2018年上半年之前，政策偏重强调宏观经济不能过度依赖投资；近期，政策则倾向于强调通过稳健的基建投资来稳定经济增长。

    2018年赤字规模的绝对数定为2.38万亿元，与2017年相同。2019年财政政策的积极空间或将寻求通过显性债务发力，预算赤字水平的扩张是可能性较大的政策方向。

    基建投资相关的公共财政支出预计2019年保持稳增，预计2019年用于基建的一般预算增速5.2%，高于2018年增速。预计2019年上半年投资基建相关的公共财政支出增速将保持稳定。2019年土地市场的降温可能限制政府性基金支出规模的增长，增速或回落至5%。

2007-2017年中国基建投资规模及增速图

数据来源：公开资料整理

2013-2019年基建固投领域政府资金对社会资本的撬动关系

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    2019年，预计政府资金的杠杆率将触底回升。2018年9月，信贷仍处于底部，新、旧两种口径下，9月社融存量增速，分别从8月的10.8%和10.1%，降至10.6%和9.7%。9月M2同比+8.3%，前值8.2%。非金融公司9月新增中长期贷款3,800亿元，环比+375亿元，同比-24.4%。预计，随着货币环境的改善，基建细分板块贷款余额在18年末至19年初料将率先逐步改善，2019年政府资金杠杆率将回升至6.1倍，社会资金将成为维稳基建增长的核心力量。

2009-2018年基建固投增速与非金融企业中长期贷款增速

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    目前PPP清库逐步完成，更规范的PPP环境夯实长期增长基础，作为补短板+保在建下为数不多的基建合规落地通道，PPP的“整装待发”将更好地发挥作用，为后续基建发力提供空间。

    清库逐步完成，更规范的PPP环境夯实长期增长基础，为后续基建发力提供空间。PPP作为补短板、稳投资下为数不多且合规的基建落地通道之一，将更好地发挥作用；叠加近期入库、落地金额如期回升，将更好支撑基建反弹。

    基建发展仍有空间，但不会再推出如同2008年“四万亿”政策的全面刺激，增速应逐渐趋缓。

2016-2018H1投资额图（万亿元）

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    预计大概率不会有全面刺激基建的政策出台，基建的发展从补缺口逐渐转型至补结构：“铁公基”等传统基建中长期增速将放缓，民生、市政等“新基建”将成为基建结构性发力点。

    随着信贷环境好转，订单转化逐步正常化，积压订单将逐步落地；预计2019年基建投资增速或达6%-7%。即使2018年下半年订单与去年同期持平，2018全年基建投资增速也可达1.8%。综合考虑到“补短板、稳投资”政策的细化落地，以及信贷融资环境的改善，以及先前积压订单的逐步释放，我们预计2019年基建投资增速或达6%-7%。

2018、2019年全年基建固投增速、订单增速测算

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    当前国内外经济不确定性明显增加，2018年8月之后产业调控政策出台的频率明显放缓。预计，2019年，房地产行业调控政策将既考虑加大对刚需的支持力度，又避免房价上涨。

    房地产市场在逐渐降温，由于部分城市房价累计上涨较大，预计这种温和调整将持续较长时间，但又因为政策逐渐趋稳，按揭贷款利率见顶，预判行业调整幅度并不会剧烈。预计2019年全国商品住房销售额11.7万亿，同比下降4.3%。2019年全国商品房销售额同比变动幅度预计和商品住房相似。

2013-2019年全国商品房销售额及预测图

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    2019年行业新开工仍能取得较快的增长。受新开工增长拉动，尽管土地市场有所调整，2019年房地产开发投资增速有望维持稳定。棚改方面，2018年580万套的任务将超额完成，2019-2020年还有900多万套棚改任务。但由于宏观经济形势不确定，预计2019年棚改规模仍将达到600万套左右，不会比2018年明显下降。且由于棚改货币化比例下降，预计棚改对开发投资的拉动还略有上升。预计2019年全年新开工面积有望维持10%左右的增速，开发投资有望维持5%左右的增速。

龙头公司新增土储/销售面积图（万平米）

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2013-2018年龙头公司新开工情况（万平米）

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    和房地产开发流程相关的上游产业，包括部分建筑、建材、机械等行业，受益于房屋新开工和房地产开发投资的进一步增长，总需求仍将持续扩大。由于房地产企业杠杆率位于高位，销售回款不确定性增加，付款周期不断拉长，预计上游相关部分产业可能出现“收入增加，现金不增加的情况”。

    优胜劣汰是必然趋势。只要企业资金成本、拿地成本和建安成本综合来看比行业平均水平更有优势，企业就可能持续经营下去。规模比较大、经营稳健的民企，或是市场化程度较高、建安成本控制能力较强的国企，都有一定优势。2019年从结构上看，一二线城市的表现会超过三四线城市，因此我们在选股时会尽可能选择推荐聚焦一二线城市的企业，即销售均价相对较高的公司。

近一年房地产企业境内公开债券市场融资来源分类统计

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    预计2019年房价和销量将继续温和调整，2019年全国商品房销售额同比下降4.3%，土地市场大幅调整，但由于存量土地开发节奏不会放缓，开发投资增速仍有望维持5%左右，新开工面积仍有望维持10%左右增速。房地产上游企业订单充足，但应收问题有可能恶化。房地产下游企业可能受竣工周期拉长，销售转冷，二手房市场清淡的多重打击，需求堪忧。环保、园林等依赖地方财政支持，且和土地财政密切相关的领域需求可能受到打击。

    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国基建投资行业市场发展格局及投资价值评估研究报告》