2019年预计房地产新开工面积同比增速将出现小幅回落态势

    2018年，是房地产调控史上政策出台最频繁的一年，受此影响楼市全面降温，国家统计局的最新数据显示，房地产开发投资、房企到位资金等多指标增速回落，但是从销售指标来看，全国商品房销售面积仍保持正增长，商品房销售额更是创了新的历史纪录，销售数据并没有市场感受的那样寒凉。

   房地产开发企业资金明显回落
   尽管全年销售额创新高，但是房企资金面并不乐观。国家统计局的最新数据显示，2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。

   其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%;利用外资108亿元，下降35.8%;自筹资金55831亿元，增长9.7%;定金及预收款55418亿元，增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。

   对于到位资金增速明显回落的原因，上述某10强房企高管对券商中国记者表示，在“房住不炒”定位下，流向房地产的资金受到抑制，国内贷款和个人按揭贷款均持续多月在负增长区间，自筹资金也降至个位数增长，拖累了房企到位资金的增速。

   杨红旭也认为，资金增速回落，说明开发商资金面不乐观、偏紧张。分结构看，资金来源中，个人按揭贷款占比和房企的开发贷占比，相比前两年均有所下滑，说明一方面在调控的背景下，销售降速，房贷政策偏紧，银行贷款额度偏低;另一方面是商业银行对于房企的开发贷款依然采取谨慎、限制的态度。

   对于2019年房企的资金状况，上述某10强房企预计，2019年银行贷款会有所松动，保持在“零增长区间”，定金及预收款增速会有所下降至个位数，自筹资金保持个位数正增长，房企到位资金保持在个位数增长。大房企资金相对宽裕，中小房企资金依旧紧张。

   杨红旭也认为，资金指标还会继续往下走一点，增速保持在10%以下的低位，5%的概率较大。“上一轮楼市低迷的时候，该指标曾经跌破过0，这次的降温时间比较长，预计不会跌破0，还会在5%左右持续几个月。”他预计，2019年的销售面积会下跌6%左右，价格可能基本持平，来自于销售资金回笼这部分会比今年还要差。但是，房企的融资面会略有放松，这也是目前在多次降准之后，整个贷款略放松，也会惠及到房企，虽然房地产行业不是降准之后重点支持的行业，但也会有一些“水”流进房地产“田地”。
新开工面积创历史新高
   国家统计局数据显示，2018年，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

   从结构来看，住宅投资同比增长13.4%，而办公投资和商业营业用房投资同比分别下降11.3%和9.4%。可见，住宅库存回归合理区间后，部分城市开始增加供给，而商办物业由于库存较高，投资依旧乏力。

   整体来看，进入2019年一季度，随着市场降温和开发商资金面趋紧，预计全国房地产开发投资将出现回落。

   值得注意的是，2018年新开工面积创历史新高。2018年，开发企业房屋新开工面积209342万平方米，同比增长17.2%;其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。

   从房屋新开工面积同比增速走势看，2018年1-12月份比1-11月小幅提高0.4个百分点。进入2019年一季度，考虑到销售增速持续回落，预计新开工面积同比增速将出现小幅回落态势。