2018年重庆市土地市场供需态势及房地产行业发展现状分析【图】

    1、重庆市经济发展现状

    重庆市GDP保持持续稳健增长的市场态势，从2008年的5793.66亿元增长至19500.27亿元，2018年前三季度，重庆市实现地区生产总值14773.30亿元。全市常住人口3075.16万人，比上年增加26.73万人，其中城镇人口1970.68万人，占常住人口比重（常住人口城镇化率）为64.08%，比上年提高1.48个百分点。全年外出市外人口482.31万人，市外外来人口167.65万人。

2008-2018年重庆市地区生产总值及其增长速度

资料来源：国家统计局

    2017年全年完成固定资产投资总额17440.57亿元，比上年增长9.5%。其中，基础设施建设投资5659.12亿元，增长15.8%，占全市固定资产投资的32.4%；民间投资9522.88亿元，增长13.5%，占全市固定资产投资的比重为54.6%。

2017年按产业分固定资产投资

资料来源：重庆市统计局

    2、土地市场供需分析

    智研咨询发布的《2019-2025年中国重庆房地产行业市场全景调查及投资方向研究报告》数据显示：2017年重庆市土地出让宗数1090宗，比2016年的1332宗减少了242宗。2017年重庆市土地出让面积5708.35万平方米，比2016年的6721.32万平方米减少了1012.97万平方米.

2010-2018年重庆市土地出让和成交金额情况

资料来源：重庆统计局

    2018年1月，市政府办公厅发布《重庆市主城区统筹实施住房保障工作方案》，为加快公租房竣工分配和使用，统筹实施住房保障，我市将在2018-2020年。每年提供2万套、共6万套公租房面向符合条件的保障对象分配；在满足保障需求后，每年提供0.5万套，共1.5万套公租房用作棚户区改造、土地房屋征收、D级危房搬迁过渡等安置房。

    2018年3月，《重庆市城市规划管理技术规定（修订）》于2017年12月13日经市政府第191次常务会议审议通过。新规自2018年3月1日起施行。新修订的《技术规定》以党的十九大精神及习近平总书记关于城市规划建设管理系列讲话精神为指引，体现了党中央关于城市规划工作的新理念、新要求。《技术规定》调减了土地开发强度，优化了容积率计算方式及停车位配建标准，强化了空间形态的管控，优化了路网密度与交通组织，增强了山、水、绿系保护和历史文化名城保护等相关工作，在立足现代化、提升城市宜居度、注重城市美、推广街区制等方面强化了相关规划管控要求。随着新规的颁布施行，我区的城市品质、特色魅力将得到相应提升。

    2018年4月，2018年重庆市计划供应住宅用地29000亩。

    5月31日，重庆市城乡建委、市交委、市国土房管局、市规划局四部门联合发布《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》。《通知》规定，沿长江，上起九龙坡区西彭镇，下至江北区五宝镇；沿嘉陵江，上起北碚城区，下至渝中区朝天门，河道中心线长度约180公里，两侧岸线共约394公里内房屋建筑工程、市政工程、港口码头工程等暂缓开发。政策出台一方面意味着重新谋划之后，两江四岸将有更新更高层面的定位、功能和布局，区域整体价值、城市形象得到进一步提升。另一方面，暂缓开发建设，短时间内将导致“两江四岸”沿线土地供应量减少，后续可供应商品住宅体量大幅缩减。

    2018年6月，《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求各部门协同配合，进一步加强房地产市场调控，遏制炒房。于7月1日同时，执行对在主城区从事房地产开发经营的企业，其企业所得税计税毛利率由15%调整为20%；执行对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%；执行停止执行对投资性房地产房产税按就低原则从价计征或从租计征政策；于8月1日起执行对房产交易过程中的契税、个人所得税缴纳和优惠环节涉及的住房套数以全市范围认定（此前首套房退契税政策按区执行）；并停止主城区首次购房按揭财政补贴。

2010-2018年10月重庆土地细分市场数据情况

资料来源：重庆市统计局

    3、房地产市场发展态势

    2018年1-10月，重庆房地产开发投资3469.47亿元，同比增长8.7%，增速比1-9月回落0.1个百分点。

2010-2018年10月重庆市房地产开发投资规模走势图

资料来源：重庆市统计局

    2018年1-10月重庆市住宅投资2486.85亿元，同比增长18.1%，增速比1-9月回落0.5个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为71.68%。

    1-10月重庆市办公用房投资83.82亿元，办公用房投资占房地产开发投资的比重为2.42%。1-10月重庆市商业营业用房投资459.60亿元，商业营业用房投资占房地产开发投资的比重为13.25%。

2010-2018年10月重庆市不同类型房地产投资完成额统计图：亿元

资料来源：重庆市统计局

2018年1-10月重庆市房地产投资完成结构图

    近些年重庆市写字楼市场经历过前期的火爆场面之后从2016年开始逐渐降温。

2013-2018年10月重庆市办公楼施工面积走势图

资料来源：重庆市统计局、智研咨询整理

    2016年重庆市办公楼施工面积1020.2万平方米，同比下降10.92%，随后2017年下降至907.7万平方米，2018年1-10月，重庆市办公楼施工面积799万平方米，累计同比2017年1-10月下降11.4%。

    在2015年开始，重庆市写字楼新开工市场已经出现大幅降温，写字楼竣工面积从2016年开始整体下降。

2013-2018年10月重庆市办公楼新开工面积、竣工走势图

资料来源：重庆市统计局、智研咨询整理

    2017年重庆市写字楼销售市场出现明显回温，2017年销售额和销售同比大幅增长，但持续时间不长，2018年1-10月重庆市写字楼销售面积和销售额累计增速再次下降，2018年1-10月重庆市写字楼销售面积100.3万平方米，累计同比下降25.1%，销售额109.6亿元，累计同比下降13.8%。

2013-2018年10月重庆市办公楼销售面积、销售额走势图

资料来源：重庆市统计局、智研咨询整理

    2017年开始，重庆市写字楼销售价格开始回升，到2018年前10月，重庆市写字楼平均销售价格已经上升至10925元/平方米。

2013-2018年10月重庆市办公楼销售平均价格走势图

资料来源：重庆市统计局、智研咨询整理

    按照《重庆市主城区二环区域发展规划》，未来5—10年，北碚新城、蔡家、悦来、礼嘉、大竹林、鸳鸯、西永中心大学城、华岩、茶园、鱼嘴、西彭等共21个大型聚居区将成为重庆未来重点开发和打造区域，承载700万人口的安家和创业。

    事实上，近几年，重庆市已有意识地把一些大型的公建、园区往二环沿线布局。悦来会展中心、龙盛商圈、西永微电子产业园等大型城市公建均布局在二环沿线。而从近期的重庆市轨道交通规划来看，将会有多条轨道线路串起二环聚居区和主城中心区域。

    重庆主城核心区域的供地已十分有限，边缘化置业将是发展趋势。在部分业内人士看来，随着经济，社会资源的进一步发展，公建，地铁、公交等的立体交通配套的不断完善，城市半径将被拉大，城市沿线的土地价值会被重估，这是大多数城市的发展模式。