中国房地产发展史、2018年1-9月中国房地产开发投资完成额、新开工面积、竣工面积、销售面积、企业到位资金情况及2018年房地产走向分析【图】

    一、中国房地产发展史

    1980年是中国房地产的元年，这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。

    不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。

    1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。

    1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。

    所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。

    1、中国第一个房地产泡沫破裂

    1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。

    1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。

    1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。

    地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。

    1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅达八成五。

    剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台。

    于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。

    同时，海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。

    2、中国第一批地产人的诞生

    潘石屹等万通系人马，也因海南泡沫把他们变成了地产大亨,潘石屹离开万通，通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO，易小迪离开万通成立了阳光地产！北京国贸边上万通广场，阳光100，SOHO现代城都是他们的项目。

    1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。

    为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。

    凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。

    3、中国房地产去库存1.0版本

    1995年底，在房价连续阴跌，无人购房的情况下，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。

    1996年房地产行业已然出现了全面巨额亏损。

    1997年，在“金融强调”索罗斯等一帮国际炒家的金融市场操纵下，亚洲金融危机爆发，中国房地产行业已经濒临崩溃。

    1998年7月3日，政府开始救市，宣布全面终止福利分房。同时，住房分配货币化正式开始。

    1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房，中国房地产去库存的1.0版本正式开始。

    2001年，供需关系开始失衡，在这一年里，前3个月内的北京，房价的涨幅就达到97.3%，政府唯一的选择就是全面整顿房地产。

    02年首发调控之“217号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。

    03年6月，央行紧接着印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。

    121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。

    然而造化弄人，非典全面爆发，中国全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%。

    出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了“18号文”，此文内容和之前发布的121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。

    于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出“国八条”。这次调控的内容主要是要求各地政府要提起重视，房价控制不好要追责，保证中低价位、中小户型的供应，建设廉租房

    国八条并没有产生任何实质性作用，同年市场涨幅达到12%，让国八条淹没在尘埃里。

    2006年建设部等九部委推出雷霆手段，推出“国六条”。首次提出90/70的户型政策，核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。然而当年房价上涨6%，国六条再次被淹没。

    2007年，民怨沸腾之下，《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求：对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷。

    效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。

    4、房地产去库存2.0版本

    又是造化弄人，半年之后，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地。

    在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年，如此巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。

    同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。

    同年四万亿计划正式上线，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。

    于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。

    于是再度民怨沸腾，为了安抚民心，09年12月，政府推出国四条，2010年1月又提出“国十一条”。

    这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子，怎么做经济适用房，怎么做小户型等等，没有收紧银根，没有降低贷款。所以，全部沦为空调。

    2010年房价继续上涨，当年涨幅冠军为通州的副首都概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。

    2010年4月17日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了“国十条”，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

    效果很显著，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势。

    于是2010年9月，国土部和住建部继续发力，联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。

    9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。

    5、房地产去库存3.0版本

    接下来就是5年的冻市期，2010-2015，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，所谓房地产去库存3.0版本。

    2016年国庆前夕再度开始调控，“限购限贷，限售限价”，到目前为止，调控政策已经响应全国。

    二、2018年1-9月全国房地产现状

    2018年1-9月，全国房地产开发投资累计完成额为8.87万亿元，同比上涨9.9%，增速较1-8月下跌0.2个百分点；其中住宅开发投资累计完成额为6.28万亿元，同比上涨14.0%，增速较1-8月下跌0.1个百分点。

    其中，9月全国房地产开发投资完成额为1.21万亿元，环比上涨14.2%，同比上涨8.9%；9月全国住宅开发投资完成额为0.87万亿元，环比上涨13.3%，同比上涨13.3%。

2011-2018年1-9月中国房地产开发投资及增速走势

资料来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询网发布的《2019-2025年中国房地产行业运营态势及未来发展趋势报告》

    2018年1-9月，全国房屋新开工面积为15.26亿平方米方米，同比上涨16.4%，增速较1-8月上涨0.5个百分点，维持良好态势。其中住宅新开工面积为11.2亿平方米，同比上涨19.4%，增速较1-8月下跌0.2个百分点。

2011-2018年1-9月中国房地产新开工面积及增速走势

资料来源：公开资料整理

    不过，房地产竣工面积有所下降。2018年1-9月全国房屋竣工面积为5.11亿平方米方米，同比下降11.4%，降幅较1-8月减少0.2个百分点。

2011-2018年1-9月中国房地产竣工面积及增速走势

资料来源：公开资料整理

    2018年1-9月，全国商品房销售面积为11.93亿平方米，同比上涨2.9%，增速较1-8月下跌1.1个百分点；其中，商品住宅销售面积为10.35亿平方米方米，同比上涨3.3%，增速较1-8月下跌0.7个百分点。

2011-2018年1-9月中国商品房销售面积走势

资料来源：公开资料整理

    2018年1-9月，房地产开发企业到位资金为12.19万亿元，同比上涨7.8%，增速较1-8月上升0.9个百分点。2018年9月到位资金为1.52万亿元，环比上涨13.6%，同比上涨14.4%。

    按资金构成来看，前三季度房地产开发企业到位资金中，国内贷款为1.80万亿元，同比下降5.1%，降幅较1-8月缩小1.5百分点；自筹资金为4.06万亿元，同比上涨11.4%，增速较1-8月上涨0.2个百分点；定金及预收款为4.03万亿元，同比上涨16.3%，增速较1-8月上升1.2个百分点；个人按揭贷款累计值为1.75万亿元，同比下降1.2%，降幅较1-8月增大0.2个百分点。

2011-2018年1-9月中国房地产开发企业到位资金及同比增长走势

资料来源：公开资料整理

    三、2018中国房地产将走向

    1、是否到了顶部？

    随着美股高位巨震、全球利率上扬，被投资者公认世界三个体量最大最坚硬的资产泡沫：美国股市、日本债券和中国房地产，前两个已经出现顶部信号并开始巨量震荡下跌。

    几百年的全球金融史，十次危机九次地产。无数人对中国房价的揪心，不仅仅是因为很多人的真实住房刚性需求，更是因为过去两年很多人把身家都压到了房子上面。

    特别是身处2018年这一个让人生畏的年份，2008和1998的金融海啸对很多人来讲还没有完全消散，十年一轮回的危机论令每一个人内心生畏。

    然而危机如同其字面含义，危险与机遇是彼此相随，相伴相生的。市场现在愈加复杂，政府的顶层设计和调控手段也愈加具有预测性和精准性。对市场的理解不能再停留在过去的五年十年之中。

    作为普通老百姓，在分析问题、研究房地产这种大类资产时一定要试图站在顶层决策者的角度来看待他们如何理解与调节中国这个宏观大账户。

    在这里，笔者试图用更多的角度来看待理解2018年中国房地产市场，希望能启发大家的思考并欢迎大家指正。

    2、房地产的困局

    2018年伊始，中国房地产依旧冰火两重天。以燕郊、固安为主的环京房价暴跌近半后依旧成交冷清，加之2月9日河北政府在住建工作会议上宣布继续严加调控，整个环京房产的未来清晰可判！

    而环沪周边的强二线杭州、南京却依然一房难求。一些二线城市比如武汉、成都买房依旧需要去“抢”，但更多的二三线城市房屋交易大厅却出现门可罗雀之状，房产交易冰到零度，大量二手房门店关门，中介早早放假。

    四五六七八线就不用说了，在这一轮货币化安置和棚户区改造的大运动后，房价大范围补涨，但很遗憾，90%以上的城镇房价现在就是中长期的制高点。

    回过头来看一下现在很多依旧热点的核心城市，比如杭州、成都、南京、武汉。不错地段新开盘的房子依然需要“抢”。其实形成“抢”的局面核心本质并不是市场的买盘情绪和资金支撑体量依旧像16、17年一样高涨和充足，而是由于这些城市房屋库存下降后，新增商品房供应相对短缺，导致供给关系中的供给端出现大幅减少，而需求端的降低速度远远没有跟上供应端的降速，形成“相对”供不应求。还有一点就是，这四个城市是未来最有可能挤入一线城市的种子选手。

    这些城区优质地段的商品房就成为了稀缺品，并且这种局面短期难以打破。

    但何如更深入的理解2018年的房地产发生的变化和未来大多数重点城市的趋势。需要更清晰的分析。

    3、无法降低的社会效率！

    在2月2日，由碧桂园和中联基金共同实施的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过。

    最近半年，国家开始重点强调并引导房企发展住房租赁市场，从去年10月新派公寓REITs发行规模2.7亿，到保利地产的租赁住房REITs规模达到60亿、旭辉REITs规模30亿，招商蛇口的长租公寓CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）60亿，ABN（资产支持票据）直接做到200亿。再到现在碧桂园直接首单百亿级的租赁住房REITs，很明显，2018年住房租赁市场的发展速度将要远远超出大家的预期想象。

    很多人觉得租赁市场可能会缓慢推行，稳扎稳打。通过金融产品募集资金并且发展长租公寓必定会进入加速度的规模战！

    其实道理很简单，整个社会发展到现在的阶段，所有的行为都在追求高速效率，房地产更是无法逃离这个大趋势。

    4、房企融资方式的转变！

    很多人质疑政府大力发展租赁市场的可行性！

    以前房地产的玩法是政府卖地，开发商融资拿钱去买地，然后开发建设卖房，这样一来，整体债务就从开发商转嫁到居民头上，购房者通过每月还月供把流动性还给银行，所以看到过去政府部门的杠杆率下降，居民部门的杠杆率上升。

    这就是过去的玩法，但这种玩法，有两个巨大的弊端。

    第一，由于房地产是银行的信贷抵押物，所以房屋成了信贷货币印钞的源泉动力，所谓货币大放水，其实是信贷货币的泛滥。而非房地产的实体经济发展增速又无法超越信贷货币的增长速度，导致信贷货币在资产（主要以房产为主）里面空转，不断相互进行背书从而造成资产泡沫，使得货币流动性难以进入其他的实体领域。

    第二，由于信贷货币在资产空转，造成资产泡沫，以一二线核心城市的核心城区地段成为资产稀缺品并价格高企，转而使得这些核心城区的老破旧拆迁成本激增，无法完成城市核心区进一步迭代升级，既然这样，开发商转而开发新城区和城郊结合部，而政府乐得所为。

    那么未来租赁市场的崛起将打破过去的格局，房地产的利益格局将发生变化：

    政府把大量的土地引导到租赁住房使用性质，这样政府不再卖地，而是卖经营使用权，开发商和大型企业自己举债融资开发建设并且经营租赁房源，租客通过房租来提供资金流动性的支持。

    这里还有一个重点环节，就是银行等金融机构扮演的角色。作为银行等金融机构在整个环节里面负责把这些房屋的收益打包做成REITs通过各个金融渠道口进行销售，获得的资金来对冲开发商的举债，投资者通过购买REITs的份额买走银行等金融机构给开发商打包的REITs，让本金回流到开发商手里。

    这样一来，由于整个链条不涉及到间接融资而是直接融资，接下来，开发商和银行等金融机构吃资产包里面的息差，而投资者吃REITS里面的租金收益。

    5、巨头的救赎

    简单讲，其实就是把土地与房产做一次剥离，然后把房产的拥有权和使用权再做一次剥离。

    这种剥离，会产生房地产市场新的利益格局。资金的逐利势必要求出租率和租金达到收益率的“拉弗曲线”最高值。

    所以，未来一二线城市的租金将趋同月供，这是毫无疑问的。换句话说，中国目前极低的租售比将逐渐逆转，租金上涨的速度未来将远超过房价上涨的速度。

    与此同时，由于金融体系对信贷购房支持的乏力，2017年商品房销售13万亿的记录将在未来很长时间难以逾越。从2018年开始，房地产销售将持续进入低迷期。

    这种长期低迷会形成居民部门沉淀巨大的购买力，当租赁市场不断完善后，这种购买力会跟长期压抑的房产信贷增量形成一种巨大的合力，等未来政策放开房地产调控的时候继续支撑一二线城市的房价。

    而房价，将很难用一句或几句话简单概括。

    而未来，房价也将出现这样结构分化，并且比股市更加复杂。你很难再用几句话就讲清楚这一年中国的房地产是牛市还是熊市。未来一二线城市将与三四五六线城镇继续分化；即便一二线城市里，城市与城市之间也会分化；同一个城市里，片区将与片区分化；一个片区里，街道将与街道分化；甚至一个街道上，不同小区之间，优质小区也将与老破旧价格出现分化。

    这就是未来房地产的结构行情。大体上看，极个别一二线城市微涨，绝大部分地区未来一年房价将横盘，不少地方会出现下跌。特别是未来租赁市场逐渐完善，更多新进城的市民更关注的是房租而不是房价！因为房产壁垒的形成，银行住房信贷的收缩，很多人根本无力购置房产。