个人按揭贷款新增余额连续3月下降，首套房贷款利率增速下滑至0.18%【图】

    商品房预售制给地产商提供了充足的资金供给，但是商品房价格持续上升，以及“四限”政策的实施，商品房预售下游空间开始收窄。

2018年3-9月全国住房个人按揭贷款余额走势图

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    2018年住房个人按揭贷款新增余额从7月开始下降，2018年9月住房个人按揭贷款新增余额1917.4亿元，环比下降1.65%。住房个人按揭贷款新增余额的增速下降影响了贷款利率的变动。

    2018年9月份， 全国首套房平均贷款利率5.70%，相当于基准利率4.90%的1.163倍，前值平均值5.67%，环比增速收窄至0.01%，房贷利率连续21个月上涨，2018年从5月开始首套房平均贷款利率一直处于增速下滑趋势，从0.72%下降至0.18%。

2018年1-9月全国首套房平均贷款利率走势及增速图

资料来源：智研咨询整理

    全国首套房平均贷款利率增速的下滑从细分市场来看，主要表现在一线城市首套房贷款利率增速明显下降，且低于全国平均水平。

    2018年9月，上海首套房贷款利率环比上升0.01%，北京首套房贷款利率环比上涨0.02%，广州首套房贷款利率环比上涨0.04%，深圳首套房贷款利率环比持平，而对二线城市而言，平均利率为5.80%，较8月环比上升0.03%。此外，全国提供优惠利率的银行仅有上海5家，占比0.94%，比2017年同期减少6家。

    2018年9月在全国533家银行中505家银行执行基准利率上浮，占比94.76%，同8月持平，其中执行基准利率上浮10%、15%、20%的银行分别占比23.26%、30.96%、25.33%，为市场主流，而执行20%以上的占比12.20%。

2018年9月全国银行首套房利率分布格局

资料来源：智研咨询整理

    从按揭贷利率变动的情况来看，2018年9月共有17家银行上调首套房按揭贷利率，占比3.19%，较8月减少23家，511家银行利率水平与上月持平，占比95.87%。

2018年9月全国银行首套房利率变化情况

资料来源：智研咨询整理

    9月份首套房按揭贷款利率上调银行数量减少57.5%，充分反映出我国首套房贷款利率不仅在增速上有所缓解，银行端上调利率的意愿也开始减弱。

    根据智研咨询发布的《2019-2025年中国一二三线商品房市场全景调查及发展前景预测报告》显示：2018年9月全国主要城市首套房利率均高于5%。一线城市中，伤害首套房贷利率最低，为5.18%，广州首套房贷利率最高为5.73%。

2018年 8-9月一线省市首套房利率变化走势图

资料来源：智研咨询整理

    而在重点二线城市中，武汉依然是全国首套房贷利率最高的城市，2018年9月武汉首套房利率为6.35%，与8月持平。

2018年 8-9月一线省市首套房利率变化走势图

资料来源：智研咨询整理

    整体来看，2018年9月份重点城市首套按揭贷利率增幅继续收窄，未来上行空间有限。2018年以来，央行多次提供流动性，分别在1月、4月、7月以及10月定向降准释放流动性7000亿、7000亿、7000亿和7500亿元。央行当前目标是保持流动性合理充裕，目前高信用评级的房企融资成本也继续边际下移，预计往后地产行业利率成本改善将更加明确，并且从一线城市向重点二线城市、二、三线城市辐射。