中国城市住房租赁市场行业发展潜力大 市场前景可期【图】

    我国住房制度改革先后经历了由低租金的实物分配到货币化购买商品化、再到租购并举的发展过程。相对应地，租赁市场也从发展不充分、不平衡的特征，正逐渐向充分、平衡的方向演变。随着租赁市场的积极发展，相应的租赁政策呈现出不同阶段的发展特征，可以大概划分为五个阶段。

    第一阶段：从建国到改革开放前（1949-1977年，约为30年）。该阶段实行的是计划经济，基本上不存在租赁市场，福利化分房、公房出租是主要表现形式。租赁政策也体现在对公房进行社会主义改造的层面上。该阶段租赁政策可以总结为“计划经济下的租赁政策”。

    第二阶段：从改革开放到98年房改之前（1978-1997年，约为20年）。该阶段是计划经济向市场经济过渡的阶段，住房领域亦如此，住房商品化开始尝试性改革，仍以计划性的福利分房为主，租赁市场扮演了比重很小的角色，租赁政策的影响力度也相对小。该阶段租赁政策可以总结为“福利分房制度下的租赁政策”。

    第三阶段：从98年房改到限购政策开启之前（1998-2009年，约为10年）。该阶段处于住房市场化、商品化快速发展的阶段，购房成为解决居住问题的主要渠道。租赁政策主要表现为保障性的廉租房，而对租赁市场没有太多关注。该阶段租赁政策可以总结为“市场经济体制下的保障性租房政策”。

    第四阶段：从2010年限购开启到2016年（2010-2016年，约为7年）。该阶段正处于房价过快上涨、“房住不炒”思路形成的阶段。一方面继续大力发展廉租房和公租房等具有保障色彩的政策，另一方面逐渐重视租赁市场，支持性政策也越来越多，且有因地制宜等特点。该阶段租赁政策可以总结为“房住不炒方针下的租赁政策”。

    第五阶段:从2017年开始住房租赁市场大发展（2017-2027年，估计持续10年左右）。该阶段将经历住房租赁市场的大发展。2017年可以定性为住房租赁市场的元年，这一年全国住房租赁政策创新取得了突破性的发展，尤其是租赁政策内容涉及到很多空白领域，包括制定住房租赁条例、集体建设用地建设租赁住房、推出租赁住房用地等内容。此类政策也可以理解为房地产长效发展机制中的重要组成部分。2017年拉开了大力发展住房租赁市场大发展的序幕，估计将持续10年左右。该阶段租赁政策可以总结为“住房租赁市场大发展下的租赁政策”。

    一、中国房地产市场现状

    租金收入比是指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值。对于租金收入比的计算，不同国家采用不同的统计指标和不同的计算方法，个人可支配收入数据自于国家统计系统。

    根据租金收入比公式，计算出各城市租金收入比值。具体城市来看，三亚（40%）、北京（36%）、深圳（35%）等3城的租金收入比高于35%，属于租金偏高城市。其中三亚由于部分房源目标客户为度假人群，导致租金均价被拉高，对此，当地政府已多次出台政策对城乡低保户、农村五保户、优抚对象、领取失业保险金人员、全日制在校大中专学生等弱势群体提供物价补贴。而北京、深圳两地，虽然人均可支配收入不低，但由于人口持续流入和房价高企，使得大部分外来人口涌入租赁市场，租金价格长期居高不下，租金负担相对过重。

全国50城9月租金收入比

资料来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询网发布的《2018-2024年中国租赁业务市场深度评估及投资前景评估报告》

    为加快破解制约居民消费最直接、最突出、最迫切的体制机制障碍，增强消费对经济发展的基础性作用，近日，国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》，对2018年至2020年提出了需要实施的六项重点任务。其中，在完善促进实物消费结构升级的政策体系方面提出，要大力发展住房租赁市场，加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。

    从《方案》内容来看，关于住房租赁的表述体现在‘完善促进实物消费结构升级的政策体系’中的第一项，并且整体方案中涉及房地产租赁的条款浓墨重彩，其重视程度可见一斑。业内人士称，楼市的下半场就是住房租赁市场的上半场。而在楼市租购并举的大背景下，未来的住房市场将朝着三元化方向发展，即商品住房、共有产权住房和租赁住房。

    2016年我国住宅租赁面积为60.21亿平方米，2017年我国住宅租赁面积增长至64.15亿平方米，同比增长6.5%。从市场规模来看，2016年我国住宅租赁市场规模为1.38万亿元，2017年我国住宅租赁市场规模已超1.5万亿元，同比增长9.3%，超GDP增幅。

2011-2017年我国住宅租赁市场规模走势

资料来源：公开资料整理

    由于区域发展的不平衡，国内住房租赁市场发展较好的主要集中在省会城市、直辖市和计划单列市。因此，选取的国内11座重点城市分别是北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、重庆、成都、青岛、厦门。

    目前在11座重点城市中，北京平均租金最高，达到94.2元/月/平方米，已接近百元关口；深圳由于地少人多，平均租金也较高，约为78.8元/月/平方米；上海平均租金也超过70元/月/平方米，位列第三；四大一线城市中，广州平均租金最低，只有53.4元/月/平方米，比杭州还低2元/月/平方米；此外，重庆是11座重点城市中平均租金最低的，不到30元/月/平方米，其他城市则在30-50元/月/平方米区间。

全国11座重点城市平均租金对比（单位 ：元/月/平方米）

资料来源：公开资料整理

    从增幅来看，全国11座重点城市房租平均涨幅达到了22.12%。其中，房租涨幅最高的城市并不是北京与上海，而是成都。成都同比增幅高达32.4%，位列11城之首；广州和深圳同比增幅也超过30%，分别达到30.7%、30.5%；而本轮处于舆论焦点的北京，实际涨幅只有21.89%；相对涨幅较低的为厦门，幅度为10%。

    但环比增长来看，北京却仅次于杭州，在11座重点城市中排在第二，达到2.00%。这使得房租有着较为明显的体现，从而引起社会广泛关注。

全国11座重点城市平均租金环比增幅 及同比增幅走势

资料来源：公开资料整理

    房租除了受房地产市场价格波动外，最重要的是供给水平。本轮出现较大幅度上涨就因为"季节特殊性"，导致供不应求。因为每年秋季是应届毕业大学生的求职季，这会引起住房租赁市场出现短暂性的供求失衡，从而导致租金上浮。

    目前，吸引应届毕业生最重要的无疑是薪资水平，薪资水平高低间接推动着房租跟风上涨。数据显示，在上述11座重点城市中，北京以7114元的应届毕业生平均薪资排在首位，成为最吸引毕业生的城市之一；紧随其后的是，上海应届生薪资平均为6662元，深圳为6231元。

2018年全国11座重点城市应届毕业生平均月薪（单位：元）

资料来源：公开资料整理

    北京、上海与深圳的应届大学生平均薪资较高，与其城市综合发展实力紧密相关，如上述三地的人均GDP数据也是处于整体"领跑"的阶段。2017年，深圳的人均GDP为18.7万元/人，北京与上海分别为12.9万元/人与12.5万元/人。

    但在11座重点城市中，重庆与成都的人均GDP分别为6.4万元/人和8.7万元/人，与其他9城的数据相差较大。但上述两城的房租同比涨幅却高达25.1%和30.7%；与此同时，两城应届大学生的平均薪水也并不高，分别为5070元和4958元。

2017年全国11座重点城市平均人均GDP（单位：万元）

资料来源：公开资料整理

    而且重庆与成都的房租涨幅较高，但同时新增租赁房源仅有3.9万套和4.2万套，在供需相对不平衡的情况下，后期重庆与成都可能还将面临一定的租金上涨压力。相比之下，当前北京与上海两地的新增租赁房源都超过了10万套，后期将为稳定市场需求提供较大帮助。

全国11座重点城市新增房源（单位：万套）

资料来源：公开资料整理

    除了毕业季短期释放租赁需求、新增房源不足等影响下，长租公寓的入局也是住房租赁市场波动的主要因素之一。尽管长租公寓不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，但其借助资本力量抬价收房现象确实存在，从而刺激业主也提高房租价格。

    总体而言，国内部分城市房租价格快速的原因各自有所差异。有受房价上涨预期进行补涨的城市，如成都与广州；而上海与北京等地则与毕业季到来、租赁人口显著增加，且此前市场供给尚未有效形成等重要因素有关。长租公寓扩大运营规模的影响，也是住房租赁市场波动的原因。

    二、住房租赁市场行业发展趋势分析

    1、租房面积测算

    全国城镇租房总面积=全国城镇租房人口规模*人均租房面积。全国城镇租房人口规模在前面已经做了测算。而对于全国城镇人均租房面积的统计相对少。我们基于经验值做测算。当前对于一二线重点城市来说，一室一厅的住房大体上在30-40平方米的水平，基本上是合租（2人及以上）的形式，如此计算人均租房面积约在18平方米的水平。而对于一些三四线城市来说，租房面积会稍微大一点，基本上人均22平方米的水平是合乎实际的。总体来看，当前全国城镇人均租房面积约为20平方米。

    人均租房面积将呈现逐年递增的态势，其逻辑和人均购房面积的走势类似。根据国家统计局的数据，1978年至2016年，中国城镇人均住宅建筑面积由6.7平方米增长到36.6平方米。如此计算，年均增长约0.8平方米，年均增长率为4.7%。从居住面积的改善角度看，租房市场和购房市场具有一定的相似性，我们假定租房市场居住面积每年递增的规模也和购房市场类似，即每年递增0.8平方米。

    基于全国城镇人均租房面积的测算数据，我们给出了2017-2027年全国租房面积总规模的测算数据。数据显示，到2027年全国城镇租房面积将达到53.7亿平方米，相比2017年的水平有较为明显的增长，即增长了59%。这得益于两个因素的变动：有租房需求的人口规模增长、人均租房面积的不断提高。

2017-2027年全国城镇租房面积测算

资料来源：公开资料整理

    2、租金规模测算

    租赁市场的发展过程，既是租赁需求释放的过程，也是租赁房源供应的过程。租金指标充分体现了租赁需求和供应的关系：租金既体现了承租者的租房消费支出，也体现了出租者的租金收益和回报。从公式上看，全国城镇租赁市场租金规模=全国城镇已出租的房源总面积*每单位租赁房源的租金水平。前面我们对未来10年已出租的房源总面积进行了测算，这里重点讨论全国城镇每单位租赁房源的租金水平。

    根据50城租金数据以及经验判断，目前全国大中城市中，承租一套18平方米的住房，月租金约为900元，据此推算每平方米房源的租金为50元/月。而在中小城市中，承租一套22平方米的住房，月租金约为660元，据此推算每平方米房源的租金为30元/月。综合这两种城市的不同测算结果，我们假定2017年全国租赁市场每平方米房源的租金为40元/月。

    考虑到CPI上涨、房价上涨、租赁条件改善等因素，我们假定住房租金每年上调2元/平方米，相当于每年递增4%左右的水平。该假设重点参考了2012-2017年全国城市居民消费价格同比增幅、租赁房房租同比增幅、全国商品住宅成交均价同比增幅等数据。

    据此，我们给出了2017-2027年全国城镇租赁市场的租金规模。测算结果显示，到2027年全国城镇租赁市场租金收入将达到3.9万亿元，相比2017年水平增加了138%。

2017-2027年全国城镇租金规模测算

资料来源：公开资料整理

    3、发展潜力大 住房租赁市场前景可期

    培育和发展住房租赁市场具有带动经济增长、改善住房资源利用状况、推动住房合理消费、提升社会福利的意义。随着“租售并举”概念的提出，租赁住房供应量将不断提升，租赁住房市场也将逐渐改善“承租人弱势”的现状。笔者认为，未来我国住房租赁市场发展潜力巨大，有望成为“蓝海”。

    4、政策频出 企业纷纷入局

    2015年1月，住建部首次提出培育住房租赁市场，随后住房租赁市场发布多个文件。其要点主要包括培育租赁住房供应主体、鼓励住房租赁消费、支持租赁住房建设、加大政策支持力度。此后，省级地方政府也先后发布了相关指导文件。值得一提的是，为支持租赁住房建设，政府也在土地供应上予以倾斜。从北京未来几年的住宅用地供应计划看，北京租赁地块供应量大且区位较好；从上海2018年上半年的土地成交情况看，上海共出让11块租赁用地，均以底价出让，规划建筑面积总共606868平方米。

    近年来，一线城市二手住宅租金指数逐年上涨。即使如此，租金上涨速度依旧远远低于房价的上涨速度，导致了逐年下降的租金回报率。同时，一线城市租金收入比非常高，租房者愿意支付高额的租金，从侧面可以反映出租房市场的需求非常强烈。当前我国租赁市场存在多个痛点，包括租客端面临租期长短及稳定性、户型偏好、服务体验的错配；房东端面临住宅被损坏的风险，且管理耗时耗力；政府端公租房承建压力大、流动人口管理困难。

    由此，长租公寓应运而生，对客户而言，其主要特点为房源信息真实、租金价格透明。根据住房供应方式，长租公寓可分为分散式和集中式。集中式是运营商对获取的整栋楼宇进行统一改造后出租；分散式是指运营商向分散的个人业主收取房源，改造后出租。目前长租公寓运营商主要分为四个种类：开发商、酒店、房屋中介公司、专门的创业公司，通常根据其自身的优势选择不同的供应模式。目前我国长租公寓行业主要有三个盈利点：租金差、服务费、衍生增值服务。

    长租公寓是一个前期需要大量沉淀的产品，资金融通的重要性不言而喻。目前长租公寓主要的融资方式为建立资产支持计划、发行公司债和股权融资，其中较多的是建立资产支持专项计划。2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。截至2018年5月11日，我国市场上已成功发行或已获交易所审批通过的住房租赁资产证券化产品共14单，涉及融资规模达786.4亿元。

    我国目前租赁住房证券化项目发行主要分为三个步骤：一是原始权益人和基金管理人成立私募基金，并出资认购全部份额，同时管理人成立专项计划。二是原始权益人将基金的份额转让给专项计划，获得对价。而专项计划是基金的资金实缴方。三是重资产模式中私募基金通过购买项目公司股份（包含物业产权），获取物业未来的租金收益。轻资产模式没有产权，一般是通过向项目公司发放贷款、购买债权或受益权来获取物业未来的租金收益。

    资产证券化是长租公寓企业盘活存量资产、快速扩张规模、获取收益的有效途径。国际成熟市场的REITs（房地产投资信托基金）就是主要以租赁物业资产为投资标的、以标的租金收入为主要收益来源的一种投资工具。我国目前的证券化项目还不满足REITs的标准，存在多重征税等问题，但随着政策的支持、法律的完善，可以期待未来运营商将从发行类REITs产品，转向以具有稳定现金流的成熟物业为基础资产，发行可公开交易的REITs产品。

    5、借鉴国外成熟市场经验

    发达国家住房市场租售并举，需求方面，住房自有率不高，大多为60%-70%，居民租房意识较强；供给方面，国外租金回报率普遍在2.5%到5%之间。因此，与发达国家相比，我国的租房率和租金回报率还有很大提升空间，意味着租赁市场有着极大潜力。

    目前国外租赁住房市场有两大特征：一是供应主体机构化。发达国家在租赁市场发展初期通常会由政府建设公租房，后期市场上逐渐涌现大量的专业机构管理和提供租赁住房。我国还处于租赁住房市场的初步发展阶段。二是完善的租赁政策法律体系。发达国家政府借助市场力量增加租赁住房供给的同时，逐步建立完善的租赁政策法律体系。我国尚未有相关较完善的政策法律，但是政府提出的相关文件已精准地概括了国际成熟租赁市场的几个要点，在未来可以预计我国将逐渐由政府引导，建立和完善租赁住房市场。

    EQR和大东建托分别是美国和日本的两家租赁公寓运营公司，它们分别是集中式公寓和分散式公寓经营的良好示范。EQR于1969年成立，1993年在纽交所上市，目前市值约为人民币1500亿元。它专注于在大城市和高人口密度的郊区以及沿海地区的租赁物业的获取、开发和管理，截至2017年底，EQR已投资305个物业，包括78611个公寓单元，大部分为完全自有。EQR通过统一运营标准，来提供标准化的物业服务和专业的维修服务，并降低单位运营成本，规模效应使其管理费用率达到2%-2.5%，为同行业最低，比平均水平还低一半。

    大东建托成立于1974年，是日本最大的租赁住宅资产管理公司，目前市值大约为人民币800亿元。截至2017年底，大东集团管理的房屋数量已超100万套。大东建托自2008年后，在不动产业务方面都采取包租模式。即从房东处租入房屋，支付一定租金；再将房屋自行出租，赚取租金差。

    根据发展经验来看，从跑马圈地到精准经营，集中式公寓的核心最终还是需要落在年轻人较多的发达城市，并且要尽早抢占市场和交通便利的房源位置，后期就会逐渐形成进入壁垒。再配合良好的融资渠道、后期运营管理，形成规模效应，最终依靠稳定的租金收益持续运转。而从大东建托的经营特点来看，对从私人业主处获取的房源进行管理，由于包租模式的限制，分散式公寓需配合其他相关服务获得租金以外的增值收益。例如租赁产业链上的租赁房屋的建造、设计，房产信息网站，租赁中介公司等等。为获取房屋业主信任以及市场口碑，分散式公寓还可以通过广告的方式提高品牌认知度。

    因此，就国际经验来看，主重资产运营的运营商，如开发商系，将会迅速布局一线、新一线城市；主轻资产运营的运营商，如中介系，将会配合相关增值服务以获取租金差以外的收入。

    6、租赁市场将迎快速发展

    当前，我国租房意愿低的原因之一就是承租人权益保障体系有待完善，包括房源信息虚假、房东随意涨租侵犯房客利益、租售不同权等。但是，目前政府正在做出相应努力。一是建设政府住房租赁平台。自去年年底以来，我国已有10余个城市的政府住房租赁交易服务平台上线。与市场上已有的租赁平台相比，政府平台房源均有审核备案，信息更可靠。二是规范租金水平。北京发布相关政策明确要求规范租金、押金的收取和支付；要求保障承租人合法稳定居住。上海、广州等城市出台的关于加快发展当地住房租赁市场实施意见中也有类似表述。三是部分城市率先在教育方面推进租售同权的实践。

    今年6月，自然资源部确认全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。不动产登记联网是全国开征房地产税的基础，房地产税的征收不仅会抑制住房投机热度，而且参考发达国家住房市场可以发现，房地产税的征收将激励有闲置房屋的个人业主出租房屋，有利于盘活存量住房。过多的租金管制并不能起到保护承租人的作用，随着租赁住房供应量的提升，我国的租赁住房市场将逐渐改善“承租人弱势”的现状。

    在需求层面，目前我国租房人群中的主力流动人口规模大且总量稳定，且高校毕业生数量在持续增长。同时，由于房价高企、户籍限制、户型需求、政策维护承租人利益等方面原因，人们的租房意愿将上升，即租房比例将上升。而需求端存量规模已达1.3万亿元，增量亦是可期；在供给层面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策频出，租赁住房用地低价出让、租赁住房资产支持证券发行，房企、酒店、房屋经纪公司、创业公司纷纷入局。笔者预计，开发商将从“开发-出售”的经营模式逐渐转变为“开发-部分持有”的经营模式。而其他类别的运营商也将充分发挥优势，逐渐形成可盈利的经营模式。同时，在与国际成熟住房市场的比较中发现，我国租房市场有着极大的发展空间，住房租赁市场发展潜力巨大。