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2018年中国房地产行业发展现状及发展趋势分析【图】

2018年06月08日 14:0910000人浏览字号:T|T

    因城施策、分类监管收到良好政策效果:1)不同类型城市差异明显,我们认为,中长期看行业总量高位,增速低位,结构性机会大于整体性机会。

分线城市销售面积同比情况

数据来源:公开资料整理

分线城市销售金额同比情况

数据来源:公开资料整理

    2)经济整体保持平稳。

房地产投资保持稳定

数据来源:公开资料整理

开竣工处于合理增速水平

数据来源:公开资料整理

    3)城市群价值开始明显体现。

因城施策下城市群轮动复苏

数据来源:公开资料整理

    4)开发商土地端投资踊跃。

开发商土地投资踊跃

数据来源:公开资料整理

三四线城市补库明显

数据来源:公开资料整理

    政策趋势: 1)继续坚持因城施策,但适时选择适度调节: A、人才引进

    政策表达:两会提出1300万人进城, 中小城市和建制镇要放开落户限制。海通地产观点: 二线城市人才引进和具备较强落户能力的中小城市和建制镇是今年亮点。

人口争夺才刚刚开始

数据来源:公开资料整理

人才引进持续升级

数据来源:公开资料整理

各省2017年人口导入情况

省份
广东
浙江
安徽
山东
河北
广西
新疆
四川
湖南
福建
江苏
江西
重庆
河南
贵州
常住人口(万人)
11169
5657
6255
10006
7520
4885
2445
8302
6860
3911
8029
4622
3075
9559
3580
增量(万人)
170
67
59.3
58.96
49.47
47
46.59
40
38.2
37
30.7
29.8
26.73
26.71
25
增量人口占比
1.52%
1.18%
0.95%
0.59%
0.66%
0.96%
1.91%
0.48%
0.56%
0.95%
0.38%
0.64%
0.87%
0.28%
0.70%
省份
陕西
山西
湖北
甘肃
海南
内蒙古
宁夏
西藏
青海
上海
北京
天津
辽宁
黑龙江
吉林
常住人口(万人)
3835
3702
5902
2626
926
2529
682
337
598
2418
2171
1557
4369
3789
2717
增量(万人)
22.82
20.71
17
15.76
8.63
8.5
6.89
6.61
4.92
-1.37
-2.2
-5.25
-8.8
-10.5
-15.6
增量人口占比
0.60%
0.56%
0.29%
0.60%
0.93%
0.34%
1.01%
1.96%
0.82%
-0.06%
-0.10%
-0.34%
-0.20%
-0.28%
-0.57%

数据来源:公开资料整理

    总体上,吸引力强的城市人才政策相对偏严(10个城市中有7个采取较严的人才政策),而吸引力弱的城市人才政策相对偏弱(8个城市中有6个采取较松的人才政策) 。

各省人口政策与效果(1)

城市
城市吸引力强度
人才政策宽松度
2017年户籍人口增速(%)
城市
城市吸引力 强度
人才政策 宽松度
2017 口增速( 年户籍人 %)
北京
-2.11
沈阳
一般
-1.09
上海
-0.74
武汉
一般
1.82
天津
-3.38
重庆
一般
-0.53
广州
1.24
成都
一般
-11.3
南京
1.26
长沙
一般
-5.04
杭州
1.51
合肥
一般
0.08
济南
0.57
南昌
一般
-0.11
海口
1.05
兰州
一般
-0.32
福州
-0.37
 -
 -
 -
 -
南宁
-0.87
 -
 -
 -
 -

数据来源:公开资料整理

    经过我们统计,上述城市披露人才引进计划的城市合计在未来五年将引进和培养497.7万人,如果假设人均购置住宅面积30-100平米,则未来五年引进和培养人才带动的住宅需求为1.49-4.98亿平(折合每年近0.3-1亿平的新增住宅需求。 2017年1、 2线城市住宅销售面积近2.84亿平)。

各省人口政策与效果(2)

城市
未来五年引进人才描述
未来五年引进人才统计(人)
引进人才需求测算(万平)
城市
未来五年引进人才描述
未来五年引进人才统计(人)
引进人才需求测算(万平)
天津
到2020年, 计划引进培养11100名企业家。
11100
111
南昌
未来五年,引进602600名人才。
602600
6026
长春
五年时间,引进国内外10000名人才。
10000
100
广州
每年支持3000 名高端紧缺人才。
15000
150
沈阳
未来五年,引进国内外11840名人才和储备70万名大学生。
711840
7118
海口
到 左右。 2020年,吸引各类人才20万人
200000
2000
石家庄
引进培养人才11100名。
11100
111
长沙
未来五年,总计将引进培养204260名人才。
204260
2043
乌鲁木齐
到2020年,培养引进12100名人才。
12100
121
武汉
实现5年留住100万大学生。
1000000
10000
西宁
每年引进培养100名人才。
500
5
南京
每年吸纳20万以上大学生在宁就业创业
1000000
10000
西安
5年内引进和培养国内外951350名人才。
951350
9514
成都
5年内引进和培育1000名高层次创新创业人才。
1000
10
银川
用5年时间, 新引进1000名以上人才。
1000
10
南宁
三年引进100名以上工科博士、硕士。
100
1
郑州
到2020年, 引进45100名人才和吸引20万毕业生。
245100
2451
 -
 -
 -
 -
合计
-
1954090
19541
合计
-
3022960
30230

数据来源:公开资料整理

    政策趋势: 1)继续坚持因城施策,但适时选择适度调节: B)多主体供应

    政策表达:支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。

多层次供应体系

数据来源:公开资料整理

    政策表达:发展长租公寓的合理盈利模式,区分对待长租公寓和政府廉租房。

发展长租公寓基金,现实长租公寓的可持续发展并改善社会责任

数据来源:公开资料整理

    政策趋势:1)继续坚持因城施策,但适时选择适度调节: C)价格引导

    海通地产观点:限购、 限贷、 限售短期不太可能改变,但限价存在不同程度调整空间。

新房限价造成房地产供应集中不畅

数据来源:公开资料整理

    海通地产观点:限价并不能有效扩大市场供应, 开发商合理利润应该保障。

土地市场放大后需保证合理利润空间

数据来源:公开资料整理

防止利润空间不足造成短期供给下降

数据来源:公开资料整理

    海通地产观点:目前土地溢价率下行, 适度调整限价有利加大供给。

可统计城市挂牌价下行

数据来源:公开资料整理

二线城市挂牌价回落

数据来源:公开资料整理

    基本面趋势: 1)高位震荡,增速回落。

房地产销售和开发投资预测

时间
销售
投资
住 宅 销 售面 积 同 比增速(%)
住宅销售金额同比增速(%)
土地购置金额同比增速(%)
新开工面积同 比 增 速(%)
竣工面积同比增速(%)
房地产开发投资同比增速(%)
2017年
5.3
11.3
23.4
7
-4.4
7
2018年1-4月
0.4
9.5
66.9
7.3
-10.7
10.3
2018E(17年11月预测)
-10
-5
10.25
0
3
5.06
2018E(本期修正后)
-5
3
35
3.5
3
6

数据来源:公开资料整理

    基本面趋势:2)实现城市群发展,保障整体平衡性依旧是核心要点。

我国19大城市群分层设计

数据来源:公开资料整理

    土地获取模式多维:包括:招拍挂、并购、城镇开发、产业开发等等。

企业开发模式升级

数据来源:公开资料整理

    土地布局实现多维:大中小城市均衡布局。

不同城市能级出现差异

数据来源:公开资料整理

各省份对市场容量的贡献程度分类

大体量、高增速
粤、苏、浙、沪、豫
大体量、中低增速
鲁、川
中体量、高增速
皖、鄂、闽、津

数据来源:公开资料整理

    企业业务构建高维体系:全产业链布局

企业构建全新产品链(1)

    企业业务构建高维体系:深度挖掘城镇化和客户生命周期价值实现对空间和年龄结构的双层交叉产品布局。

企业构建全新产品链(2)

数据来源:公开资料整理

    企业业务构建高维体系:深度挖掘城镇化和客户生命周期价值。

实现企业全面可持续发展

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国房地产行业市场竞争格局及未来发展趋势报告

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