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2017年中国房地产企业销售金额全国市占率及净利润增速分析【图】

2018年06月01日 11:4010000人浏览字号:T|T

    房企分析:竞争格局强者更强,行业资金面明显趋紧今年是房企集中度快速提升的一年。尽管行业整体销售增速在放缓,今年上半年全国商品房销售金额增速为22%,而我们统计的龙头房企销售金额增速高达48%。但是,我们也要看到由于银行按揭贷方面的收紧,今年上半年规模房企的回款率较去年有一定幅度的下降。

2011-2017H1年样本房企销售规模增速

资料来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国房地产行业市场竞争格局及投资战略咨询报告

    行业排名前三的两家房企碧桂园和万科,今年上半年的销售回款率分别为76%、90%,而去年全年则分别为92%、95%。并且,从财务指标看,66家A股上市房企(取市值100亿元以上A股上市房企,下同)整体经营性现金流流入9046亿元,同比升幅为17%,较去年全年38%的升幅也是显著回落,小房企回落幅度更大。

样本房企销售回款率

资料来源:公开资料整理

2012-2017H1年66家A股上市房企经营现金流流入

资料来源:公开资料整理

各类房企经营现金流流入增速比较

资料来源:公开资料整理

    销售均价方面,今年上半年,样本规模房企销售均价15142元/平米,较去年全年的13421元/平米,上升了13%。从销售到结算的节奏看,一般销售均价增速领先结算均价增速一年左右,因此今年上半年结算均价变化不大,但预计未来一年结算均价将会上升,从而有望进一步带动利润率的回升。

2009-2017H1年样本房企销售均价和结算均价(元/平米)

资料来源:公开资料整理

2011-2017H1年样本房企销售均价和结算均价增速比较

资料来源:公开资料整理

    从销售规模来看,今年上半年,第1-10名房企的销售金额合计约1.54万亿元,市占率高达26%,较去年的20.4%继续上升5.6个百分点,而第11-20名、第21-30名房企的市占率也小幅上升,分别至8.7%、6.1%。根据上半年的销售情况,预计全年房企排名的门槛也将水涨船高。

2009-2017H1年我国房企销售金额全国市占率情况

资料来源:公开资料整理

2014-2017H1年我国房企销售排名门槛(亿元)

资料来源:公开资料整理

    样本规模房企新开工面积增速在放缓,并且拿地规模也在放缓,但是,66家A股上市房企的经营性现金流流出规模达到6964亿元,同比升幅达到29%,超过经营性现金流入17%的增速,其中就有价格因素在起作用,同时也有去年大规模拿地之后,今年支付地价款部分增多导致当期现金流支出增多的影响。

2012-2017Q1年66家A股上市房企经营现金流流出

资料来源:公开资料整理

2012-2017H1年样本房企新开工面积

资料来源:公开资料整理

2009-2017H1年样本房企拿地均价/销售均价

资料来源:公开资料整理

2009.1-2017.1年300城市住宅用地楼面价指数

资料来源:公开资料整理

    如前所述,经历去年积极大幅补库存后,加之面临调控以及地价较高的状态,房企今年拿地整体态度审慎,并且,也正是因为去年大规模投资,房企的财务杠杆已较高,因而今年投资力度有所放缓。从土地投资的城市分布上来看,样本规模房企拿地以二线城市为主,并逐步拓展核心城市圈内三线城市。

2009-2017H1年样本房企拿地面积/销售面积

资料来源:公开资料整理

2009-2017H1年样本房企拿地金额/销售金额

资料来源:公开资料整理

2009-2017H1年样本房企拿地区域分布(按总建面)

资料来源:公开资料整理

2009-2017H1年样本房企拿地区域分布(按总地价)

资料来源:公开资料整理

    今年上半年,66家A股上市房企整体营业收入5395亿元,同比上升4%,由于上半年竣工结算规模相对较少,因而结算收入增速有所放缓。随着四季度传统的工程竣工高峰到来,预计全年营业收入增速较高于半年度水平。

    截至上半年末,66家A股上市房企预收账款余额合计1.67万亿元,同比上升34%,增速继续扩大,也将对今年全年的结算收入形成支撑。从存货规模的角度来看,截至上半年末,66家A股上市房企存货余额3.62万亿元,同比上升21%,存货规模的稳健增长保障了行业更长期的结算收入。

2012-2017H1年66家A股上市房企营业收入

资料来源:公开资料整理

2012-2017H1年66家A股上市房企预收账款余额

资料来源:公开资料整理

2012-2017Q1年66家A股上市房企存货余额

资料来源:公开资料整理

    尽管结算收入增速不高,但是,今年上半年,66家A股上市房企整体营业利润达到820亿元,同比上升22%,远超4%的结算收入增速。

2012-2017H1年66家A股上市房企营业利润

资料来源:公开资料整理

    今年上半年,66家A股上市房企来自联营合营项目的投资收益达到48亿元,占整体营业收入的比重进一步上升至0.9%。

2012-2017H1年66家A股上市房企对联营合营企业投资收益

资料来源:公开资料整理

    这48亿元投资收益中,大房企占到了68%,而小房企几乎没有这方面的投资收益。与此相应,联营合营增多既体现为投资收益,同时也体现为少数股东损益,今年上半年,66家A股上市房企少数股东损益占净利润比重维持在17%的水平,而大房企这个占比数据也相对更高。

2012-2017H1年66家A股上市房企少数股东损益/净利润

资料来源:公开资料整理

2012-2017H1年各类房企少数股东损益/净利润比较

资料来源:公开资料整理

    综合来看,尽管板块营业收入表现一般,但净利润规模依然实现较快增长。今年上半年,66家A股上市房企净利润(含少数股东损益)整体为594亿元,同比上升23%。大房企的业绩增速更为稳定,过去三年一直稳定在20%以上的增速水平。

2012-2017H1年66家A股上市房企净利润

资料来源:公开资料整理

2013-2017H1年各类房企净利润增速比较

资料来源:公开资料整理

    盈利分析:毛利率如期企稳,净利率小幅回升,大房企综合表现更优

    如前所述,在销售均价带动结算均价回升的情况下,结算毛利率也有所企稳。今年上半年,66家A股上市房企综合毛利率达27.5%,较去年全年升0.4个百分点,而且我们发现,大中小房企的毛利率逐步趋同。但如果考虑到大房企的规模体量,可以认为大房企的整体盈利能力显得更为强劲。

2012-2017H1年66家A股上市房企综合毛利率

资料来源:公开资料整理

2012-2017H1年各类房企综合毛利率比较

资料来源:公开资料整理

    同时,现金流口径下的销售管理费用率继续新低,受益于规模效应和管控经验优势,大房企费用控制效果更优。综上,得益于毛利率企稳、费用率控制较好以及投资收益贡献,66房企整体净利润率达到11%,预计未来稳定在10%左右,其中,大中房企的利润率更高更稳健。

2011-2017H1年66家A股上市房企销售管理费用/经营现金流

资料来源:公开资料整理

2013-2017H1年各类房企销售管理费用/经营现金流比较

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2012-2017H1年66家A股上市房企净利润率

资料来源:公开资料整理

2013-2017H1年各类房企净利润率比较

资料来源:公开资料整理

    财务分析:融资环境趋紧,板块整体净负债率创新高

    从微观的财务数据看,今年上半年,66家A股上市房企融资整体是以银行的开发贷为主,取得银行借款规模6354亿元,同比上升32%,并且,根据我们了解到的情况,银行信贷资源也多向大中房企倾斜,大中房企取得银行借款的增速较高,而小房企甚至出现了同比下降,这也印证了行业目前强者恒强的竞争格局。

2012-2017H1年66家A股上市房企取得银行借款规模

资料来源:公开资料整理

各类房企取得银行借款规模增速比较

资料来源:公开资料整理

    今年上半年,66家A股上市房企债券融资规模仅405亿元,同比降幅高达70%,而去年和前年债券融资整体规模分别高达1992亿元和前年1723亿元。不过,进入8月之后,国内公司债的窗口(证监会审核)有重新放开的迹象,世茂股份、万科A、金地集团等房企均成功发行了公司债,并且房企也在重新尝试海外发债(发改委审核),如新城控股等。

2012-2017H1年66家A股上市房企债券融资规模

资料来源:公开资料整理

各类房企债券融资规模增速比较

资料来源:公开资料整理

    从财务安全性的角度来看,由于去年市场销售景气度较高,房企账面现金较为充裕。截至上半年末,66家A股上市房企在手货币资金整体为7748亿元,而短期有息负债余额为6140亿元,覆盖率达到126%,短期财务较为安全。

2012-2017H1年66家A股上市房企现金对短债覆盖情况

资料来源:公开资料整理

2014.1-2017.3年A股上市房企各类融资成本情况

资料来源:公开资料整理

    但是,从财务杠杆率的角度看,由于去年借贷规模大幅增加,加之今年土地价款支付较多而销售回款有所受限,66家A股上市房企的净负债率在今年上半年末达到112%,创历史新高,未来需要重点关注销售景气度回落之后,高杠杆带来的中长期的偿债压力。同样的,我们也发现,大房企的净负债率平均较中小房企更低,在销售市占率较高、利润表现更好的同时,财务杠杆率的控制也较好。

2011-2017H1年66家A股上市房企整体净负债率情况

资料来源:公开资料整理

2012-2017H1年各类房企净负债率比较

资料来源:公开资料整理

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