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2018年中国房地产行业发展概况分析【图】

    (一)政策基调判断:低库存下调控政策难以大松,但结构性边际改善可期,如供给端和刚改政策

    1、低库存下政策难以大松,但结构性边际性改善可期,如供给端和刚改政策

    按照以往的小周期经验来看,本轮房地产小周期调控应该已经步入尾声,2016 年 8 月重启的本轮调控已经历时22 个月,长于2011-2012年的 21个月和 2013-2014 年的16个月。看到部分二线城市已经在17年经历了财政/税收收入同比增速的大幅下降,全国土地出让收入也在2017年达到了40.7%的高位,土地财政仍然是政府绕不开的槛。但由于本轮房地产小周期由于供给端调控导致了行业持续处于去库存阶段,目前的行业低库存也制约了后续在需求端调控政策大力度放松是比较困难的。因而,本轮周期中,中央政府和地方政府的政策博弈是比较纠结的,只不过由于中央政府从严调控态度更加坚决,目前调控基调仍难以期待大松。然而,仍需要强调的是,本周小周期中,如以往小周期中出现需求端调控政策大力度放松目前来看仍是比较困难的,但认为后续房地产行业在供给端政策以及需求端政策的结构性边际改善仍是可以预期的,如供给端和刚改政策。与以往小周期的政策放松阶段对比,本次政策边际改善将更多呈现出“促稳定、见效慢、持续性强,并政策生命周期长”,而非以往的放松政策所呈现的“求刺激、见效快、爆发力强,但政策生命周期短”,因为依然维持本轮小周期“总量稳定、结构分化”的判断。

2017年全国土地出让收入同比增长40.7%

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国苏州房地产行业市场全景调研及发展前景预测报告

部分城市财政/税收收入17年同比增速明显下行

数据来源:公开资料整理

    (二)调控政策:本轮周期中楼市调控已百余次、持续22个月、覆盖88县市,达史上最严

    1、以往两轮调控分别持续21和16个月,中央主导、地方一致行动性强

    以往两轮小周期的政策调控中,首先持续时间与本轮相比较短,另外呈现出中央自上而下的统一主导为先、地方一致行动性较强的特征。2010-2011、2013-2014 年的两轮周期中,国务院首先出台了“国十条”、“国八条”等新规主导市场政策走向,调控期间则分别持续了 21 个月和16个月、覆盖50余城。2010-11 年的楼市调控在2011年末进入尾声,央行下调存款准备金50bp为2012 年的缓和政策做下铺垫。2013-14年的调控则来的更短,2014 年6月呼和浩特发文取消限购,之后全国40 多个城市相继取消或者大幅度松绑限购,截至 2014 年底全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。

房地产行业政策与销量同比、住宅价格同比走势

数据来源:公开资料整理

    2、政策打压与低库存同行,一二线摇号购房表明供不应求现象仍然存在

    和以往的高库存下行周期不同额是,本轮周期中政策打压和低库存同行,导致去化率持续高位,从一定程度上缓解了市场原本对于销售的悲观预期。南京、上海、长沙等七大城市先后出台摇号购房细则,所有新建商品住房客户积累大于可供房源的项目均应采用由公证机构主持的摇号方式公开销售商品住房,供给的收缩快于需求的收缩在一二线城市已成常态。这和跟踪的 17 城成交推盘比数据也相对一致,2018 年 1-5 月成交推盘比分别高达 1.55、1.29、 1.21、0.79 和 1.13 倍,去化率直至目前仍保持高位。

17城成交/推盘比走势(可近似为去化率走势)

数据来源:公开资料整理

    4、长效机制逐步建立:房地产税落地仍需假以时日,租售并举或局限于核心一二线城市

    1)房地产税:预计最早2020年立法完成,因城施策、对冲调控或是主基调

    首先,目前房地产税仍处于草案阶段、仍未提请常委会, 18 年不具备立法启动条件。 十三届全国人大一次会议发言人张业遂表示“目前正在加快进行起草完善法律草案......争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作”。目前草案也还没有提请常委会,根据《立法法》规定和《监察法》立法流程,立法流程为“形成草案->提请常委会->提请人大”的流程来看,那么房地产税最早立法启动的时间也要到 2019 年或者 2020 年;此外,根据财政部长肖捷的观点“房地产税将遵循立法先行、充分授权、分步推进原则”,那么预计在立法之前房地产税的试点也可能较小。

    其次,我们认为当房产税推进的时候,也是相关交易环节减免以及限购限贷等行政性调控取消的时候,对于存量和增量房源的合理征收也是政府需要考虑的问题(目前上海房产税试点是增量征收) 。 一方面, 2011 年上海和重庆开始房产税试点,可以看到上海调控面较广、税率较低而重庆则调控面较窄、税率较高。征收对象方面,上海仅对增量房征税,并不涉及对存量住房征税;重庆则侧重于对高端住宅征税,推向全国之时也会考虑是否需要因城施策。 另一方面, 房地产仍是中国支柱性产业之一,土地财政依赖仍是大多数地方政府绕不开的坎。从这一端来看,短期行业的发展并不会因租赁用房的出现而骤然下滑。 国外对比来看,如新加坡、德国均不存在房地产经济或土地财政依赖,房产税收入又分别占比政府收入的 7%和 10%,相比之下 2017 年中国房产税占比税收收入约 1.8%, 而17 年土地出让金占比全国财政收入(中央+地方)的 37%, 较上年提升 8.6pct,重回 2013-14 年的高位。

全国土地出让收入占比全国财政收入37%

数据来源:公开资料整理

    对比国外来看,市场化的房地产市场多以多环节征收房地产税来进行调控,政策调控则相对较少。 以德国为例,德国通过不动产产权税+产权转让税+差价盈利税等多种税收打压抑制投资需求,其中转让环节的税率远高于持有环节。 目前德国房产税占比政府经营性收入约 10%,但值得注意的是,德国土地私有制、不存在土地出让金,因此我国的持有/转让环节税率或低于完全市场化的国家。

德国不动产产权税占比政府经营性收入

数据来源:公开资料整理

    此外, 参考美、英、韩、日案列,房产税的征收并不必然导致房价的下跌以及股价的下跌。

    1)在房价影响方面,房价实际上是由供需所决定的,房产税的出现并不会改变供应和需求(此处指刚性需求和改善需求),只会略微改变供需的平衡位置,从国际案例来看,美国于 1798 年开始房地产税(也叫财产税)、英国于 1993 年 4 月开始征收住宅税(Council Tax)、韩国于 1990 年开始征收土地综合税、并于 2005 年 8 月开始征收综合房地产税、日本于 1950 年开始征收不动产取得税、并于 1973 年开始征收特别土地保有税,但上述国家在征收房产税之后房价均有正增长、个别国际涨幅还较大。

    2)在股价影响方面,股价最终实际上还是由盈利和估值所决定的,从国际案例来看,英国在 1993 年 4 月开始征收住宅税之后,房地产板块的 3 月和 12 个月收益分别为 5%和 31%,而韩国在 2005年 8 月开始征收综合房地产税,房地产板块的 3 月和 12 个月收益分别为 7%和 15%,不过日本在 1973 年开始征收特别土地保有税房地产板块后续是下跌的,不过至少可以说明房产税的征收并不必然导致股价的下跌。

美国征收房产税后房价的变化

数据来源:公开资料整理

英国征收房产税后房价的变化

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韩国征收房产税后房价的变化

数据来源:公开资料整理

韩国征收房产税后房价的变化

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    (三)对冲政策:人才新政、落户放宽、公积金额度提升、棚改政策保障刚改需求

    1、人才新政+落户放宽加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量可观

    一方面,限购限贷达到史上最严,2017 年中主要一二线城市成交转冷;另一方面,去年以来西安、成都、武汉、南京等各省会及强三线城市纷纷出台人才引进措施和优惠政策,开启了主要面向大学生等人才就业创业的“抢人才战”、甚至“抢人战”。和以往周期中不一样的是,本轮频出的人才新政并没有受到中央的制止; 对比 2011 年 10月佛山放松限购半天被紧急叫停、11月成都放松限购 1 周后紧急叫停有显著不同。因此,伴随落户政策的宽松,之前由于限购所影响的部分购房群体能够获得购买资格,并且不少城市针对大专及以上人才首次购房可不提供个税/社保证明,刚性需求得到一定释放。

各省市人才新政出台时间及分布情况

数据来源:公开资料整理

    人才新政刺激定居落户需求,推动户籍人口增速快于常住人口增速,加快城镇化率的提升。 分城市来看,南京、杭州、武汉和西安 2017年末常住人口分别增长7万、28万、13万和 70 万人(西咸新区影响,估算全年实际新增常住人口 15.2 万),同比分别增长 0.79%、 3.05%、 1.18%和 7.95%(估算+3.12%);相应的户籍人口分别增长 18 万、24 万、20 万和 81 万人(西咸新区影响,实际全年新增户籍人口 25.7 万,分别同比增长 3.23%、 2.69%、 2.37%和 9.79%(实际+1.73%);人口同比增速基本都达到 2010 年以来的峰值。以西安为例, 17 年 3 月 1 日(户籍新政首次出台)至 12 月底,全市共迁入落户 24.5 万人,同比增长 335.9%;其中新政落户 13.95 万人,占新落户总数的 57%。

    从商品房成交面积累计同比来看,人才新政在 1-2 个季度后会推动购房需求的释放。 长沙在2017年4月、5 月、8 月先后三次推出人才政策后,2017 年 10-12 月成交同比一路上行, 2018 年累计成交面积同比由负转正, 2018 年1-3月累计成交面积同比达到 6%;郑州在 2017 年11月份推出人才政策,同样在 2018 年 3 月累计成交同比上行至 33%。2018 年 1-5 月初已经有中山、西安、厦门、合肥等 14 个城市出台人才/落户新政,其中不乏去年已经推出过类似政策的城市,按照 1-2 个季度后购房需求释放的经验来看,预计将对下半年的购房需求有所拉动。

长沙商品房成交面积累计同比

数据来源:公开资料整理

长沙常住人口同比

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南京商品房成交面积累计同比

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南京常住人口和户籍人口同比

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杭州商品房成交面积累计同比

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杭州常住人口和户籍人口同比

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郑州商品房成交面积累计同比

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郑州常住人口同比

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武汉商品房成交面积累计同比

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武汉常住人口和户籍人口同比

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西安商品房成交面积累计同比

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西安常住人口和户籍人口同比(考虑西咸新区影响)

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各城市户籍人口增长率vs.全国人口自然增长率

数据来源:公开资料整理

    新增户籍人口的大幅提升必然也将推动购房需求的释放,并且该部分需求体量也较为可观。 由于自然出生推动的户籍人口提升对于购房需求的影响更加长期化,而人才新政推动的户籍人口提升对于购房需求的影响则更加短期化,因而,我们更加关注后者对于购房需求的影响。在剔除自然出生推动户籍人口提升的影响之后,我们分别假设新增户籍人口的购房需求分别在 1、3、5 年内实现,按照套均 90 平来计算,则这些人才的平均购房需求影响商品房成交在 1、3、5年内分别为 77.7%、25.9%和 15.5%,政策推动楼市成交的作用不容忽视。也就是说,个别城市如西安虽然目前成交尚未回暖,但大量户籍人口的新增必然将在后续成交中体现购房需求。

各城市人才新政购房需求释放对当地楼市成交的影响

数据来源:公开资料整理

本文采编:CY329
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