2017全年商品房销售量价齐升,同比增速放缓;2018年Q1增速平稳回落。2017全年商品房销售金额同比增长13.7%至13.4万亿元,销售面积同比增长7.7%至16.9万平米,销售均价升至7892元/平米,同比增幅5.6%;地产销售面积及金额持续创造历史新高,同比增速逐步放缓,单月同比增速在2017年7月显著下降,之后基本稳定在-5%~5%区间。2018Q1商品房销售金额同比增长10.4%,销售面积同比增长3.6%,销售均价升至8507元/平米,同比增速6.6%。
新建商品房销售额同比增速,2008-18Q1
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新建商品房销售面积同比增速,2008-18Q1
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商品住宅销售走势基本同步,2018Q1均价显著上行。2017全年商品住宅销售金额同比增长11.3%至11.0万亿元,销售面积同比增长7.7%至5.3万平米,销售均价升至7614元/平米,同比增幅5.7%;从单月增速来看,2017年7月同比增速显著下降至0%,年底受益于预售证批次发放略有回升。2018Q1商品住宅销售金额同比增长11.4%,销售面积同比增长2.5%,销售均价升至8275元/平米,同比增速8.7%,销售面积增速不及商办类但均价回升显著。
新建商品住宅销售额同比增速,2008-18Q1
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新建商品住宅销售面积同比增速,2008-18Q1
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2017年30城新房交易量同比增长-18%;2018年4月同比增长-25%,热点大中城市受限售限购影响持续缩量。从我们跟踪的30大中城市数据来看,2017全年新房成交量约171万套,同比下降34%;其中3、6、12月份为季节性高点,12月单月成交环比增速16%,主因预售证放松及大中房企集中推盘。2018年4月新房成交量约11万套,环比基本持平,同比下降25%。受限购政策影响,30大中城市多在被限清单中,销量同比回落,但环比走势平稳。分城级看,2018年前四月份二线城市成交量占30大中城市占比有所上升,三线城市占比下降,由此一定程度解释了2018Q1全国商品房销售均价的显著上行趋势。
30城新房成交量3月环比83%,同比-29%
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30城新房成交量按城市类别划分
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分区域来看,2018Q1中西部城市销售持续高热度,东部地区增速持续下滑。2017全年各区域销售增速均呈逐步下行趋势,于6月份一度小幅回升,之后又持续下行。2017全年西部地区/中部地区/东部地区商品房销售面积增速分别为10.7%/2.9%/-2.3%,较年初增速分别下行25.5/30.0/18.2pct。2018Q1区域间销售增速显著分化,西部地区/中部地区/东部地区商品房销售面积增速分别为12.0%/14.6%/-7.3%,较年初增速分别变动1.3/11.7/-4.9pct,中西部区域销售热度不减。
2017-18Q1商品房销售面积增速按东中西部地区划分
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30城新房销售增速按城市类别划分
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2017全年70城新建商品住宅/二手住宅价格整体上行,下半年涨势略有放缓;2018年1-2月走势趋弱,3月显著反弹。2017年全年(平均),70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有53个和54个,其中上半年平均为56个和59个,下半年平均为51个和50个,整体涨势受销售面积增速逐步放缓影响有所减弱,而二手住宅价格波动更为。2018年1月上涨城市为52个和45个,2月为44个和49个,主因春节提前对应销售面积回落;3月上涨城市个数为55个和59个,房价指数显著反弹,2018Q1二手房表现持续优于新房。
70城新建商品住宅价格指数环比上涨、持平、下降的城市数量
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70城二手住宅价格指数环比上涨、持平、下降的城市数量
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从环比数据看,2017年房价增速平稳,一线城市下半年增速由正转负;2018Q1持续低位震荡。2017全年70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别环比上涨5.5%和5.1%(累计),其中上半年为3.4%和3.4%,下半年为2.1%和1.7%,下半年增速显著放缓。分城级看,除3月外二线、三线城市环比增速均为正值,而一线城市下半年环比增速由正转负,累计环比增速为-0.6%。2018Q1房价增速持续低位震荡,累计环比增速0.9%,二三线城市持续强于一线城市。从同比数据来看,2017前三季度房价增速持续下行,四季度趋于平稳;2018Q1城级间分化,二三线上涨韧性强。2017全年70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均涨幅达5.8%,较2016年下行3个百分点;二手住宅价格同比综合平均涨幅为5.0%,较2016年下行0.1个百分点。分季度来看,受16年前三季度房价高增长的基数影响,2017前三季度各城级价格增速持续下行,四季度趋于平稳。分城级看,一线城市房价在2017Q4-2018Q1期间走弱,二三线城市房价稳中有升,2018年3月一线/二线/三线城市商品住宅价格指数同比分别为-0.6%/4.1%/6.7%,二手住宅价格指数分别为-0.1%/4.1%/4.8%。
70城新建商品住宅价格指数环比按城市划分
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70城二手住宅价格指数环比按城市划分
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70城新建商品住宅价格指数同比按城市划分
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70城二手住宅价格指数同比按城市划分
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加总法下全国商品房库存平稳回升,2018年3月去化周期约18.4个月。在“因城施策”及“去库存”的政策指引下,2017至2018Q1全国商品房库存整体呈平稳走势,其中三四线城市去化周期持续低于一线及二线城市,整体位于14-16个月的合理区间。三大都市圈中,京津冀城市圈受限购限贷影响去化周期持续上行,珠三角城市圈去化周期冲高回落,受益2017年12月销售回暖有所下降;非城市圈三月去化周期稳定在18个月左右。(注:42个样本城市,加总法指,先分别加总所有样本城市的可售面积与销售面积(6个月平均),再相除得到比值。统计口径为商品房(包括商品住宅、商业用房、办公楼))
全国平均去化周期回升至19.5个月
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非三大城市圈库存去化周期稳定在18个月左右
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相关报告:智研咨询网发布的《2018-2024年中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告》
2024-2030年中国惠州市房地产行业市场行情监测及投资前景研判报告
《2024-2030年中国惠州市房地产行业市场行情监测及投资前景研判报告》共十三章,包含2019-2023年中国房地产融资分析,2024-2030年惠州市房地产业发展前景预测分析,2024-2030年惠州市房地产业投资机会与投资风险预测分析等内容。
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