2018年中国二线城市人口增长量及商品住宅成交情况分析【图】

    1、二线城市人口增速出现放缓趋势

    3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告时指出，提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。数据显示，2017年年末全国大陆总人口139008万人，比上年末增加737万人，其中城镇常住人口 81347万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为 58.52％，比上年末提高1.17个百分点。户籍人口城镇化率为 42.35％，比上年末提高 1.15个百分点。户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率仍相差16个百分点，常住人口的城镇化仍有很大空间。

    从各个主要二线城市来看，2017 年南京、青岛的人口增长量已经低于 10 万人，接近人口的自然增长率。郑州、成都、武汉的增量人口也不多，不足 20 万人。把时间轴拉长，主要二线城市在 2010 年后常住人口增长率已经出现明显下滑，其中南京 2011-2016 年的 5 年时间里，常住人口增长率均低于 1%。 从 2020 年各主要城市发布的常住人口规划来看，长沙、郑州、成都、武汉距离各自的规划人口规模还有近 200 万人的缺口，以这些城市的常住人口增速来看，不出台新的落户政策的话，目标达成任重而道远。

    从地方政府的中长期规划来考虑，一方面，大城市的边界正在不断扩大，轨道交通与基础设施的改善帮助城市增强了扩容的能力，但主要城市人口增速放缓，各类新区新城急需补充产业与人口， 城市间面临的竞争加剧。 很多城市还伴随着老龄化，这意味着如果没有外来人口的支撑，老龄化严重的城市将逐步丧失竞争力。 另一方面，“十三五”规划中提出， 要加快财政转移支付与农业转移人口市民化挂钩、城镇建设用地新增指标与农业转移人口落户数挂钩、中央基建投资安排与农业转移人口市民化挂钩。 换句话说，在当下的规划体系下，只有人口增长才能有城区面积的增加，而只有城区面积增加才可能进行大规模的公共基础设施投资。这也就不难解释，各个地方政府从之前的无为而治，控制人口增长，转而将吸引优质人口作为中长期规划的重点。

2017年部分二线城市常住人口情况

    相关报告：智研咨询发布的《2018-2024年中国商品住宅行业市场研究及未来发展趋势报告》

部分二线城市2020年常住人口规划（万人）

数据来源：公开资料整理

2010年后部分二线城市人口增速明显放缓

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    2、导入购房人口 缓解财政压力

    地方财政压力加剧。2017年11月单月地方本级财政收入同比增速出现明显下降，同比下降 3.8%，而10月份单月地方本级财政收入同比增长 7.3%。由此来看，地方政府财政压力加大。西安、郑州、长沙、南京为代表的二线城市公共财政预算收入也出现明显下降。

2017年以来地方本级财政收入变化情况

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西安、郑州、长沙、南京2017年公共财政预算收入累计同比变动情况（%）

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    从目前来看，落户新政对于商品房销售的拉动作用远超市场预期。以西安为例，实施落户新政后 1 季度新落户人数已突破 30 万人，接近 2017 年全年的落户人口。 3 月 30 日晚，继上海、南京、成都、杭州实行购房摇号政策后，西安市房管局发布消息，“购房人数超过房源供应量时，将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度”， 西安房地产市场也出现了供需失衡的情况。 2017 年 1 季度是一、二线城市的商品房销售面积高点， 2018 年 1 季度该数据出现明显回落。但西安 2018 年一季度商品房销售额为 400.82 万平方米，同比增长 21.2%。落户新政见效明显的城市还有郑州和长沙， 郑州 2018 年一季度商品房销售额为237.53 万平方米，同比增长 11.1%。长沙 2018 年一季度商品房销售额为 299.16万平方米，同比增长 28.5%。

西安、郑州、长沙2018年前三季度商品住宅成交情况（万平方米）

数据来源：公开资料整理

西安商品住宅成交情况（万平方米）

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