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2017年中国房地产行业库存及房地产开发投资额分析【图】

2018年02月13日 13:5010000人浏览字号:T|T

    一、房地产行业库存基本消化

    2010年至2013年为房地产行业库存积累阶段,百大城市成交土地规划建筑面积为59.1亿平米,而商品房销售面积仅为 45.6 亿平米,库存净增加 13.5 亿平米;2014年成交土地规划建筑面积与商品房销售面积基本持平;2015年至 2017年为房地产行业库存去化阶段,百大城市成交土地规划建筑面积仅为 28.6亿平米,而商品房销售面积高达 41.6亿平米,库存净减少13亿平米,基本等于前面净增加的库存,数据清晰显示行业库存基本消化。

    从2017年月度数据来看,除前两个月以外,每月商品房销售面积仍然远高出成交土地规划建筑面积,行业去库存仍在持续进行中。

    分区域来看,各大区域过去几年基本都达到去库存目的,不管是落后地区还是发达地区。但从市场容量来看,北方市场有所萎缩,而南方市场有所增长。

2008 —2017年成交土地规划面积与商品房销售面积

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国房地产行业发展趋势及投资战略研究报告

2017年成交土地规划面积与商品房销售面积

数据来源:公开资料整理

华北成交土地规划面积与商品房销售面积

数据来源:公开资料整理

东北成交土地规划面积与商品房销售面积

数据来源:公开资料整理

华东成交土地规划面积与商品房销售面积

数据来源:公开资料整理

华中成交土地规划面积与商品房销售面积

数据来源:公开资料整理

华南成交土地规划面积与商品房销售面积

数据来源:公开资料整理

西南成交土地规划面积与商品房销售面积

数据来源:公开资料整理

西北成交土地规划面积与商品房销售面积

数据来源:公开资料整理

    二、行业资金持续回笼,尤其是华东华南

    2011年至 2015年房地产行业处于持续高投入阶段,累计投入资金 41.1万亿元,而回笼资金仅 36.8万亿元,净投入 4.3万亿元;2016年至 2017年行业处于资金回笼期,累计投入资金 19.3万亿元,而回笼资金 22.1万亿元,净回笼 2.8万亿元,一定程度上减缓房地产行业的资金压力。

    从区域上看,近十年来只有华南和华东两个区域是资金净回笼,其他区域都是资金净投入,即便是近两年大力去库存的情况下,这些区域资金回笼也不理想。只有区域市场具备合理造血功能,这样的区域市场才具备可持续发展能力,我们相对看到华南和华东两大区域市场房地产行业的发展。

房地产开发投资完成额与商品房销售额

数据来源:公开资料整理

华北房地产开发投资完成额与商品房销售额

数据来源:公开资料整理

东北房地产开发投资完成额与商品房销售额

数据来源:公开资料整理

华东房地产开发投资完成额与商品房销售额

数据来源:公开资料整理

华中房地产开发投资完成额与商品房销售额

数据来源:公开资料整理

华南房地产开发投资完成额与商品房销售额

数据来源:公开资料整理

西南房地产开发投资完成额与商品房销售额

数据来源:公开资料整理

西北房地产开发投资完成额与商品房销售额

数据来源:公开资料整理

    三、预计房地产投资增速平稳,华东华南市场好于全国

    前几年由于房地产行业库存较高,成交土地规划建筑面积持续下滑,导致房地产开发投资增速持续回落;但经过两三年去库存之后,整个行业状况大幅改善,开发商也开始积极补库存,2017年前 10月,全国成交土地规划建筑面积同比增长20%,在这种情况下,我们预计房地产投资增速出现前几年持续下滑的可能性不大,预计平稳为主。

    区域上来看,由于人口流动和经济发展水平的原因,华东华南商品房销售面积全国占比已经从 2011年的 40%大幅提高至目前 50%,从而带动开发商把资源往这两个区域倾斜,这两个区域成交土地规划建筑面积占比也从 2011 年的49%大幅提高至目前的 57%,房地产投资全国占比从 47%提高至 52%。社会发展推动这个趋势持续推进,认为未来华东华南房地产市场会好于全国,房地产投资增速也就会高于全国。

成交土地规划建筑面积增速与房地产投资增速

数据来源:公开资料整理

华东华南市场房地产相关指标全国占比情况

数据来源:公开资料整理

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