2017年中国社区服务行业整体发展情况分析【图】

    社区服务板块已经成为港股社会服务业中重要的子板块。中国物管行业市场广阔却格局零散。城镇化进程下的地产繁荣及服务消费升级为市场提供量价持续双升的基础。2016 年全国物业在管面积达174 亿平米，而百强企业占有率仅为29.4%。当前行业已处于市场化进程提速阶段，集中度显著提升。在成本压力上行，业态日渐多元，服务需求升级的背景下，龙头企业凭借运营及资本优势成为行业整合之主导。

行业百强物业管理面积均

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    相关报告：智研咨询网发布的《2017-2023年中国物业管理行业竞争现状及投资前景分析报告》

    一、社区服务行业规模及市场集中度分析

    城镇化进程下的地产繁荣为我国物管行业提供长期增长的强劲驱动力。2016 年商品房竣工面积达10.6 亿平米。预计未来5 年内，我国物管规模仍将保持每年十亿平米级别的增长。

    社区服务业目前商业化进程提速，行业整合不断，领先企业开始抢占市场份额。百强企业管理面积均值由2015 年2361 万平米增长至2725 万平米， 市场份额进一步提升至29.44%（2015 年：28.42%）。

    凭借市场口碑、管理规模、运营能力及资本实力等多方面的优势，领先企业的龙头优势愈发明显。不同层级企业的增速与盈利能力逐步拉开差距。2016 年排名前十的企业管理规模和收入增速分别为41.3%和41.6%，远远高于百强平均水平。

    二、社区服务行业领先企业情况分析

    综合实力榜单中万科、绿城继续领跑。

2017年中国物业服务百强企业TOP10

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    各物业上市公司在管面积均有扩张，支撑整体营收高速增长。绿城服务同比增长29%至1.17 亿平米，储备面积增速超过在管面积，达34%，。彩生活合约面积达4.2 亿平米，同比增长16.7%；中海物业在管面积9860 万平米，同比增长14.7%；中奥到家在管面积4900 万平米， 较16 年末也有10%的增长。

物业服务企业在管面积变化（百万平米）

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    尽管人力成本上升明显，但各公司通过人员外包以及智能化建设等方式削减了不利影响。上半年彩生活与中海物业经营利润率分别增长了7.7ppt 和2.9ppt，主要源自于增值服务的规模化增长。绿城服务旗下资产管理服务（+157%yoy） 和园区产品销售（+170%yoy）带动园区服务板块大幅增长（+123.5%yoy）， 但增长业务利润率偏低以及业务扩张带来的费用支出拖低了整体盈利水平。

物业服务行业各公司毛利率变化

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物业服务行业各公司经营利润率变化

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    整体来看，增值业务为物管企业提供更为丰富的附加值，有力地提升了整体的盈利能力，已成为物管企业利润的重要支柱和增长点。

物业服务行业各公司增值服务业务占比

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