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2018年中国人口老龄化对商品住宅开发行业的影响分析及预测【图】

    商品住宅开发经过近 20 年的高速发展,随着人口拐点出现、城镇化发展进入后半程,行业中长期发展面临一定程度的隐忧——

    ①人口出生高峰期已过:随着 20 世纪 80 年代人口出生高峰期的逝去,我国人口出生率呈现回落趋势,短期难以显著回升;

中国人口出生高峰期已过

数据来源:公开资料整理

    ②置业人口面临拐点:人们普遍将 20~65 岁的人口归为置业人口,将 20~45 岁的人口归为刚需人口。从置业人口来看,近三年增长已趋于平缓,同时置业人口占总人口的比重于 2014 年开始回落,置业人口面临下行拐点。从刚需人口来看,2011 年为近十多年的高点,2012 年步入回落趋势,预计在行业未发生明显变化的情况下,中短期趋势难以扭转。

置业人口面临拐点

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刚需人口拐点已现

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    ③人口老龄化拐点已现:从抚养比的角度,非劳动年龄人口对劳动年龄人口的比率在 2012 年出现上行拐点,其中主要是老年人口数上升较快。

抚养比在 2012 年出现拐点

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人口老年化显著

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    ④城镇化进入后半程:虽然我国城镇化率仍有提升空间,但大部分省及直辖市已处于城镇化的后半程。

省级直辖市城镇化率

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    二、当前处于小周期降温阶段

    当主要指标累计同比增速见顶回落,即可判断行业步入小周期衰退期。本轮小周期衰退期始于 2016 年 4月份(确认的时点为 2016 年 6 月),当前仍在处在这一阶段——基本面:新建商品房销售面积、销售额、施工、新开工等累计同比增速持续回落,最新数据较本轮小周期繁荣顶点均有大幅回落;资金面:房企到位资金大幅回落,按揭贷款利率呈现攀升趋势。

    1、行业基本面大部分指标见顶回落

    A)销售增速保持回落态势

    2017 年 1-10 月,销售面积累计同比增速为 8.2%,较 2016 年 1-4 月(本轮繁荣顶点的为 2016 年 4 月)回落 28.3 个百分点;销售额累计同比增速为 12.6%,较 2016 年 1-4 月回落 43.3 个百分点,商品房销售处于显著降温态势。

商品房销售面积累计同比持续下降

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商品房销售额累计同比持续下降

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    B)新开工与施工均处于显著降温态势

    2017 年 1-10 月,房屋施工面积累计同比增速为 2.9%,较 2016 年 1-4 月回落2.9 个百分点;新开工面积累计同比增速为 5.6%,较 2016 年 1-4 月回落 15.8个百分点,均处于降温通道。

施工面积累计同比增速继续回落

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新开工面积累计同比增速继续回落

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    C)房地产投资增速震荡回落

    2017 年 1-10 月,房地产投资累计同比增速为 7.8%,延续 2017 年 4 月高点以来的震荡回落趋势。

2017 年 1-10 月房地产投资累计同比震荡回落

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    2、资金面处于偏紧状态

    A) 房企开发资金持续回落

    2017 年 1-10 月,房地产开发企业到位资金同比增速为 7.4%,较 2016 年 1-5月的高点回落 9.4 个百分点,其中,个人按揭贷款同比增速为-1%,较 2016 年1-5 月回落 59.5 个百分点;定金及预收款累计同比增速为 14.8%,较 2016 年1-5 月回落 20.4 个百分点。

房企开发资金累计同比增速持续回落

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个人按揭与定金及预收款累计同比增速持续回落

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    B)购房贷款利率持续上升

    2017 年以来房贷利率呈现上升趋势, 2017 年 10 月全国平均首套房及二套房平均贷款利率分别为 5.3%、5.66%,较 2017 年 1 月分别上升了 0.84 和 0.26 个百分点。房贷利率的连续上升反映出银行信贷收紧,居民购房需求继续受抑制,行业仍将持续降温。

2017 年购房贷款利率上升

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    3、预计 2018 年行业将进一步降温,部分指标将出现负增长

    2017 年以来,从中央到地方出台的“打压、收紧”为基调的调控政策已成为常态,而十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,更是体现出调控的多层次性与长效性,这意味着行业调控将维持,行业小周期衰退格局仍将延续,我们对 2017 及 2018 年行业基本面做出如下判断:一、 预计 2017 年房地产投资增速 5~7%、新开工 3%、销售面积 6%、销售额9%;二、 预计 2018 年房地产投资增速 3%~5%,新开工面积、销售面积和销售额均负增长,增速为-5%~-10%。若 2018 年政策不能适时放松,2019 年行业衰退将扩大。

    相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国商品住宅开发市场专项调研及投资前景分析报告

本文采编:CY331

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